Cassazione Civile, Ordinanza n. 15577/2022 del 16/05/2022

Esito

La controversia

Una società aveva ricevuto un incarico di mediazione per l'acquisto di un immobile commerciale con due garage. La società acquirente aveva poi sottoscritto un preliminare di vendita con la proprietaria, versando al mediatore un acconto sulla provvigione; l'affare però non era andato a buon fine perché l'immobile risultava già alienato a terzi e la promittente venditrice era stata dichiarata fallita. La società acquirente aveva chiesto la restituzione dell'acconto e il risarcimento del danno, assumendo che il mediatore non l'avesse informata della situazione del bene e dello stato di decozione della venditrice. Il mediatore aveva invece chiesto il saldo della provvigione. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1175, 1176 e 1759 c.c., sostenendo che non gli fosse esigibile una verifica sulla titolarità del bene e che il fallimento della venditrice non fosse prevedibile; 2) violazione degli artt. 1755 e 1478 c.c., perché l'affare doveva ritenersi concluso con il preliminare e quindi la provvigione era dovuta; 3) violazione degli artt. 1227, comma 2, e 2697 c.c., contestando la prova del pagamento della caparra e la misura del danno liquidato.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso e ha rigettato il primo e il terzo. Ha cassato la sentenza d'appello limitatamente al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per riesaminare la domanda di pagamento della provvigione, valutando se l'inadempimento informativo del mediatore fosse tale da paralizzare o ridurre la pretesa al compenso secondo il principio di proporzionalità. Sono stati confermati, per quanto scrutinato, i principi sull'obbligo informativo del mediatore e sulla prova presuntiva del pagamento della caparra e del danno. La causa è quindi tornata al giudice di rinvio anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore professionale deve comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con l'ordinaria diligenza, incluse quelle acquisibili mediante visure nei registri immobiliari e quelle incidenti sulla sicurezza e sul buon esito dell'affare.

• art. 1176 c.c.

  La diligenza esigibile dal mediatore è quella qualificata del professionista, commisurata alla natura dell'attività svolta.

• art. 1175 c.c.

  Il comportamento del mediatore deve essere improntato a correttezza e buona fede.

• art. 1755 c.c.

  La provvigione matura quando, per effetto dell'attività del mediatore, tra le parti si sia concluso un vincolo giuridico idoneo ad azione esecutiva o risarcitoria, anche mediante preliminare di vendita.

• art. 1478 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente per sostenere che la mancata titolarità del bene non impedisse la conclusione dell'affare ai fini della provvigione.

• art. 1460 c.c.

  La violazione degli obblighi informativi del mediatore può essere opposta come eccezione di inadempimento per paralizzare la domanda di pagamento della provvigione.

• art. 1227, comma 2, c.c.

  Spetta al debitore responsabile del danno provare il fatto colposo del danneggiato e l'evitabilità delle conseguenze dannose.

• art. 2697 c.c.

  La censura sulla prova del danno non è ammissibile se non investe specificamente la correttezza del ragionamento probatorio operato dal giudice di merito.

• art. 2727 c.c.

  Le presunzioni semplici consentono di desumere il fatto ignoto dal fatto noto secondo una regola d'esperienza plausibile.

• art. 2729 c.c.

  La presunzione è valida se gli indizi sono gravi, precisi e concordanti; non occorre un nesso di necessità assoluta, essendo sufficiente una conclusione probabile secondo normalità.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il parametro formale invocato per denunciare la violazione di legge nei tre motivi di ricorso.

Massime di principio

• Nel contratto di mediazione immobiliare, il professionista deve informare le parti non solo delle circostanze effettivamente conosciute, ma anche di quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, incluse le risultanze dei pubblici registri e gli elementi idonei a incidere sulla sicurezza dell'affare.
• La mancata comunicazione di dati essenziali sulla titolarità del bene o su circostanze pregiudizievoli può costituire inadempimento del mediatore e fondare l'eccezione di inadempimento contro la pretesa di provvigione.
• Ai fini del diritto alla provvigione, l'affare può dirsi concluso quando, grazie all'intervento del mediatore, tra le parti sorga un vincolo giuridico sufficientemente stabile da consentire azioni di esecuzione specifica o di risarcimento, come nel caso del preliminare di vendita.
• La stipula di un preliminare di compravendita può integrare il presupposto del diritto alla provvigione anche se il definitivo non sia poi eseguito, salvo che vi siano ragioni che giustifichino il rifiuto del pagamento per inadempimento del mediatore.
• Il pagamento di una somma quale caparra o acconto può essere provato anche per presunzioni semplici, purché gli indizi siano gravi, precisi e concordanti; non è necessaria una prova diretta quando il ragionamento inferenziale del giudice di merito sia logicamente coerente.
• In tema di concorso colposo del danneggiato o di mancata limitazione del danno, l'onere di provare la colpevole inerzia del danneggiato grava sul responsabile del danno.

Come è indicizzato