Cassazione Civile, Sentenza n. 3888/2020 del 17/02/2020

Esito

La controversia

La società resistente, gestore di un centro commerciale, aveva stipulato il 21 giugno 2004 con una società poi dante causa della ricorrente un contratto denominato affitto di ramo d’azienda. Alla scadenza, indicata nel 21 giugno 2014, la resistente agiva chiedendo la restituzione del ramo aziendale, compresi i locali identificati come unità 6 e 7, attrezzature e pertinenze, nonché 500.000 euro a titolo di danni. La ricorrente contestava la validità e l’efficacia del contratto e sosteneva che il rapporto fosse una locazione commerciale; chiedeva inoltre in via riconvenzionale 174.608,49 euro di danni e il rimborso di miglioramenti e addizioni. Il Tribunale di Parma, con sentenza n. 1115/2016, accertava la scadenza del contratto e condannava alla restituzione del complesso aziendale, disponendo la prosecuzione della causa con separata ordinanza. La Corte d’appello di Bologna, con sentenza n. 2507/2017 depositata il 27 ottobre 2017, confermava la qualificazione come affitto di ramo d’azienda. La società ricorrente proponeva tre motivi: (1) violazione delle regole di interpretazione contrattuale e dell’art. 2555 c.c., nonché omesso esame della consistenza dei beni, perché i locali erano al grezzo e inagibili e i pochi beni accessori non costituivano un’organizzazione produttiva preesistente; sosteneva che l’organizzazione commerciale fosse stata realizzata dalla cessionaria e che il rapporto dovesse quindi qualificarsi come locazione; (2) violazione degli artt. 1418, 1419, 1343 e 1344 c.c., perché la doppia stipulazione di contratti relativi allo stesso rapporto, secondo la ricorrente diretta a eludere norme fiscali, avrebbe dovuto comportare la nullità dell’intero accordo e non soltanto di singole clausole; (3) violazione dell’art. 1972 c.c., perché la transazione conclusa sul presupposto della validità del contratto sarebbe stata nulla se il titolo negoziale era nullo. La resistente eccepiva preliminarmente l’inammissibilità del ricorso per un vizio della notificazione via PEC.

La decisione

La Cassazione ha respinto l’eccezione preliminare d’inammissibilità: la notificazione via PEC aveva raggiunto il proprio scopo, essendo stata ricevuta, ed era stata effettuata in termini. Ha accolto il primo motivo, ritenendo erronea la qualificazione del rapporto come affitto di ramo d’azienda sulla base della mera ubicazione nel centro commerciale e della disponibilità di aree comuni, servizi, attrezzature e know-how. Perché vi sia affitto d’azienda occorre che, al momento del contratto, i beni siano già organizzati dal concedente per l’esercizio dell’impresa e conservino una potenziale attitudine produttiva riconducibile a tale organizzazione; non basta che i beni possano essere organizzati successivamente dal cessionario. Occorre inoltre verificare se le parti abbiano trasferito il godimento del complesso organizzato oppure quello dell’immobile, con elementi accessori strumentali al suo godimento. Il secondo motivo, relativo alla dedotta frode alla legge e alla nullità dell’intero accordo per la stipulazione di due contratti successivi, è rimasto assorbito. È rimasto assorbito anche il terzo motivo sulla nullità della transazione, che presupponeva la qualificazione e la trattazione delle questioni poste con i motivi precedenti. La Corte ha cassato la sentenza e rinviato alla Corte d’appello di Bologna, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 2555 c.c.

  E’ dunque perfettamente compatibile con la locazione la circostanza che oltre al godimento dell’immobile il contratto abbia ad oggetto prestazioni che sono accessorie a tale godimento ed a cui si obbliga il locatore (consentire l’uso dell’area comune del centro commerciale, consentire di usufruire delle utenze, dare in godimento le attrezzature).

  La qualificazione del rapporto dipende dalla consistenza e dall’organizzazione dei beni concessi, non dalla presenza di servizi o beni accessori compatibili anche con la locazione. Per aversi azienda deve sussistere un complesso unitario organizzato per l’esercizio dell’impresa.

• art. 2562 c.c.

  A tal fine non può sottovalutarsi la circostanza che il legislatore nel prevedere l’affitto di azienda (art. 2562 c.c.) ha richiamato le norme dettate in materia di usufrutto di azienda (art. 2561 c.c.), cosi che emerge chiaramente l’intento di consentire, si, all’affittuario di trarre gli utili consentiti dallo stato in cui si trova il complesso aziendale (e dunque dalla organizzazione impressa dal dante causa), ma altresì di consentire al dante causa la retrocessione di un complesso integro nella sua funzionalità e nella sua organizzazione.

  L’affitto d’azienda presuppone un complesso aziendale già organizzato dal concedente; la disciplina è coerente con la conservazione della funzionalità e dell’organizzazione del complesso, che l’affittuario può utilizzare e che deve essere retrocesso integro.

• art. 2561 c.c.

  A tal fine non può sottovalutarsi la circostanza che il legislatore nel prevedere l’affitto di azienda (art. 2562 c.c.) ha richiamato le norme dettate in materia di usufrutto di azienda (art. 2561 c.c.), cosi che emerge chiaramente l’intento di consentire, si, all’affittuario di trarre gli utili consentiti dallo stato in cui si trova il complesso aziendale (e dunque dalla organizzazione impressa dal dante causa), ma altresì di consentire al dante causa la retrocessione di un complesso integro nella sua funzionalità e nella sua organizzazione.

  Il richiamo alla disciplina dell’usufrutto d’azienda conferma che il godimento ha per oggetto un complesso già funzionale e organizzato, la cui organizzazione deve essere preservata nella vicenda di affitto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La corte di merito è dunque incorsa in violazione di legge, tale dovendosi ritenere l’errore di sussunzione che attenendo alla qualificazione giuridica dei fatti materiali, rientra nell’ipotesi di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3 e ricorre sia quando il giudice riconduce questi ultimi ad una fattispecie astratta piuttosto che ad un’altra, sia quando si rifiuta di assumerli in qualunque fattispecie astratta, pur sussistendone una in cui potrebbero essere inquadrati.

  L’erronea sussunzione dei fatti materiali nella fattispecie astratta integra violazione di legge denunciabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., quando il giudice qualifica i fatti secondo una disciplina diversa da quella applicabile.

Massime di principio

• Per qualificare un contratto come affitto d’azienda, è necessario che al momento della stipulazione esista un complesso di beni già organizzato dal concedente per l’esercizio dell’impresa. Non è sufficiente che i beni siano suscettibili di essere organizzati successivamente dall’avente causa.
• La produttività richiesta per l’affitto d’azienda può essere soltanto potenziale e l’attività imprenditoriale può non essere ancora iniziata; tuttavia, l’attitudine produttiva deve derivare dall’organizzazione impressa ai beni dal concedente e non dalla loro sola natura o destinazione.
• La distinzione tra locazione d’immobile e affitto d’azienda richiede di verificare se l’oggetto principale del contratto sia un complesso produttivo unitariamente organizzato oppure l’immobile, rispetto al quale attrezzature, servizi e altre prestazioni hanno funzione accessoria o strumentale.
• La collocazione di un locale all’interno di un centro commerciale, la possibilità di utilizzare aree comuni e servizi, e la presenza di alcune attrezzature o del know-how non sono, da soli, elementi sufficienti a dimostrare l’esistenza di un’azienda già organizzata.
• Il nomen iuris attribuito dalle parti al contratto non vincola il giudice nella qualificazione giuridica del rapporto; la dichiarazione negoziale delle parti sul tipo contrattuale non costituisce confessione della sua effettiva natura giuridica.

Come è indicizzato