Cassazione Civile, Sentenza n. 25227/2025 del 15/09/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera condominiale n.24 del 27.9.2007 che, oltre alla ripartizione delle spese di riscaldamento e alla dichiarazione della condominialità dell'area di distacco tra Via Guido D'Arezzo 6 e l'edificio con accesso da Via Paganini 23, ha consentito il transito delle auto dei proprietari dei garage per l'accesso carrabile escludendo il diritto di parcheggio dei condomini. I ricorrenti sostenevano di aver acquisito il diritto di parcheggio in base al rogito del 30.11.2000, all'atto di provenienza del 22.12.1983, al regolamento di condominio (art.6 lettera h), a una scrittura privata del 28.3.1995 e alla delibera assembleare del 29.9.1995.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che i titoli prodotti non dimostravano un diritto esclusivo di parcheggio sull'area comune, riconoscendo al massimo il diritto di transito carrabile in favore dei proprietari dei garage. Ha rilevato l'esistenza di precedenti giudizi (sent. n.189/1982 e sent. n.7845/1994) che avevano già escluso un diritto di parcheggio e riconosciuto la condominialità e la funzione di distacco dell'area. La Corte ha anche ritenuto inammissibili i primi due motivi per carenza di specificazione e per la preclusione procedurale e ha ritenuto infondato il terzo motivo relativo alla presunta violazione dell'art.1102 c.c., affermando che l'assemblea può disciplinare l'uso delle parti comuni e imporre limitazioni ragionevoli. Il ricorrente è condannato alle spese processuali quantificate in €5.500,00 compensi e €200,00 esborsi oltre IVA, c.p.a. e rimborso forfettario del 15%, con l'annotazione relativa all'eventuale versamento aggiuntivo del contributo unificato ai sensi dell'art.13 D.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti come norma sulla qualifica delle parti comuni; la Corte ha però ritenuto che i titoli non dimostrassero un diritto esclusivo di parcheggio sulla parte comune e che la mera qualifica dell'area come comune non consente di per sé il riconoscimento di una servitù di parcheggio.

• art. 1108 c.c., comma terzo

  La Corte ha richiamato il principio secondo cui la costituzione di una servitù su cosa comune richiede il consenso scritto di tutti i comproprietari; pertanto, l'uso di fatto o atti tra alcune parti non possono trasformarsi in servitù opponibile a tutti senza la forma e il consenso previsti.

• art. 1102 c.c.

  La Corte ha affermato che l'assemblea condominiale può disciplinare l'uso delle parti comuni e imporre limitazioni all'uso individuale, purché non eccedenti i poteri deliberativi; il divieto di parcheggio deciso dall'assemblea è stato ritenuto legittimo in quanto non impedisce altri usi della porzione comune né costituisce un divieto assoluto d'uso.

• art. 348 ter c.p.c.

  Richiamata in relazione alla preclusione delle censure non adeguatamente illustrate in cassazione; la Corte ha rilevato che il ricorso non ha superato i limiti di specificazione richiesti e quindi alcuni motivi sono stati dichiarati inammissibili.

• art. 366 c.p.c.

  Citate le regole sulla formulazione dei motivi di ricorso in cassazione e sulla necessaria indicazione delle questioni di fatto e di diritto, con riferimento all'inammissibilità per insufficiente dettaglio.

• art. 13 D.P.R. n.115/2002

  Norma sul contributo unificato: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La qualificazione di un'area come 'comune' non conferisce automaticamente diritti esclusivi di parcheggio: per trasformare un uso in servitù opponibile a tutti è necessario il consenso scritto di tutti i comproprietari secondo le forme richieste.
• Un atto tra alcune parti (rogiti o scritture private) o una delibera assembleare che registra un accordo non sempre sono idonei a creare una servitù nei confronti di tutti i condomini se mancano la forma e il consenso previsto dalla legge.
• L'assemblea condominiale ha il potere di disciplinare e limitare l'uso delle parti comuni; può quindi legittimamente regolamentare o vietare il parcheggio su aree comuni nell'interesse della colecttività condominiale, purché le misure non impediscano ogni possibile uso diverso della cosa comune.
• L'acquirente non può acquisire un diritto che il venditore non possedeva: se il dante causa non era titolare di un diritto di parcheggio tale diritto non può trasferirsi ai successivi acquirenti.
• In cassazione sono inammissibili i motivi insufficientemente dettagliati o che sollecitano un mero riesame dei fatti e delle prove; è necessario indicare con precisione gli errori di diritto o di valutazione che si contesta alla decisione impugnata.