Cassazione Civile, Sentenza n. 25228/2025 del 15/09/2025

Esito

La controversia

I condomini avevano chiesto la nullità o l'inefficacia della clausola n.9 del regolamento contrattuale del 1988 che esonerava il costruttore dal pagamento delle spese condominiali per le unità non vendute, ottenendo in appello il rimborso pro quota da parte di Giorgio Lovato delle spese sostenute dal 2011. Lovato ha proposto ricorso in Cassazione censurando, tra l'altro, il difetto di integrità del contraddittorio (mancata chiamata di tutti i condomini), la mancata valorizzazione dei contratti di vendita richiamanti il regolamento, e la necessità che l'azione di rimborso fosse esperita nei confronti del Condominio che aveva incassato le somme. La Corte di cassazione ha esaminato principalmente il motivo che denunciava la violazione delle norme processuali sul litisconsorzio necessario e la partecipazione di tutti i condomini alla domanda di nullità/inefficacia del regolamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che la domanda volta ad ottenere l'accertamento di inefficacia o nullità della clausola contrattuale del regolamento condominiale dovesse essere proposta nei confronti di tutti i condomini (litigisconsorzio necessario). Ha dichiarato assorbite le altre censure, cassato la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 2823/2019 e rinviato la causa al Tribunale di Vicenza, in persona di altro magistrato, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 102 c.p.c.

  La Corte ha interpretato l'art.102 c.p.c. nel senso che l'azione diretta a dichiarare la nullità o l'inefficacia di un regolamento contrattuale di condominio configura un litisconsorzio necessario: tutti i condomini devono essere parte del giudizio perché la decisione abbia utilità rispetto alla situazione plurilaterale.

• art. 101 c.p.c.

  Riferito come norma di quadro sul litisconsorzio; contribuisce a delineare i casi in cui è necessaria la partecipazione di più soggetti al processo.

• art. 331 c.p.c.

  Richiamato nel contesto delle regole sul contraddittorio e sulla chiamata in giudizio delle parti necessarie.

• art. 112 c.p.c.

  Citato rispetto alle doglianze sulla decisione di merito; la Corte ha ritenuto che il difetto di integrità del contraddittorio fosse pregiudiziale e assorbente rispetto alle altre censure.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato perché concerne la costituzione del condominio e le situazioni soggettive dei condomini che incidono sui rapporti relativi alle spese comuni; la decisione evidenzia che tali situazioni plurilaterali richiedono il coinvolgimento di tutti i condomini.

• art. 1123 c.c.

  Norma sui criteri di riparto delle spese condominiali; la sentenza di legittimità segnala che qualsiasi deroga convenzionale ai criteri legali influisce sulla posizione di tutti i condomini e pertanto l'eventuale accertamento di inefficacia deve riguardare l'intero consesso.

• art. 1138 c.c.

  Norma che disciplina il regolamento di condominio: la Corte ha sottolineato che il regolamento contrattuale ha natura plurilaterale e pertanto le azioni dirette ad incidere sul suo contenuto implicano la partecipazione di tutti i condomini.

Massime di principio

• La domanda diretta a far dichiarare la nullità o l'inefficacia di un regolamento contrattuale di condominio deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini: si configura un litisconsorzio necessario.
• Anche se la domanda è di natura accertativa (non costitutiva o di condanna), la sua utilità e l'efficacia della pronuncia richiedono la valutazione dell'eventuale necessità di chiamare tutti i soggetti interessati quando il risultato incide unitariamente sulle posizioni di più condomini.
• Se il giudice decide senza integrare il contraddittorio obbligatorio, la decisione di merito può essere cassata per vizio pregiudiziale e rinviata per nuovo esame.
• Le contestazioni sul diritto al rimborso delle spese possono richiedere anche di valutare se il soggetto obbligato sia il singolo proprietario o il Condominio che ha effettivamente riscosso le somme; ciò non elimina però l'obbligo di chiamare tutti i condomini quando si intende incidere sul regolamento contrattuale.
• Comportamenti consolidati e la richiamo del regolamento nei singoli rogiti possono essere elementi utili per l'interpretazione e la prova di una deroga convenzionale, ma non suppliscono all'esigenza processuale di un contraddittorio completo se la decisione deve incidere sulle posizioni di più condomini.
• In situazioni simili, prima di procedere giudizialmente per la nullità o inefficacia di clausole regolamentari, è opportuno valutare e, se necessario, conoscere e chiamare tutti i condomini potenzialmente interessati, oppure perseguire azioni alternative o negoziali che non richiedano il litisconsorzio necessario.