Cassazione Civile, Ordinanza n. 19932/2022 del 21/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare del 30.10.1990 avente ad oggetto un locale garage con annessa grotta. Il promissario acquirente chiese la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, sostenendo che essi si erano impegnati a trasferire il bene entro due anni, previa sdemanializzazione della grotta, ma alla data fissata per il definitivo non avevano prodotto la documentazione necessaria né completato le attività richieste per il trasferimento. In primo grado fu dichiarata la risoluzione per inadempimento dei venditori. In appello fu escluso il cumulo tra doppio della caparra e penale, ma furono confermate le ulteriori statuizioni. I ricorrenti per cassazione dedussero: 1) violazione degli artt. 1453, 1455 e 1464 c.c., sostenendo che la risoluzione non poteva essere pronunciata perché convocati dal promissario acquirente davanti al notaio tre giorni prima della scadenza e quindi ancora in tempo per adempiere, e che non sarebbe stata valutata la gravità dell’inadempimento; 2) violazione degli artt. 1256, 1258 e 1464 c.c., assumendo che, dopo la domanda di risoluzione, non potevano più adempiere e che, trattandosi di inadempimento parziale relativo alla sola grotta, il promissario acquirente avrebbe dovuto chiedere la riduzione del prezzo; 3) violazione degli artt. 1479 e 1480 c.c., sostenendo che il promissario acquirente non avrebbe potuto agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per il definitivo e che occorreva verificare se il bene sarebbe stato acquistato anche senza la grotta; 4) omesso esame di un fatto decisivo, per avere la Corte territoriale considerato tardiva la variazione catastale del 1998 senza considerare che, dopo la comunicazione di risoluzione, i venditori non potevano più adempiere.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi. Ha qualificato l’accordo come preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, applicando la disciplina degli artt. 1478 e 1480 c.c. e ricordando che il promittente venditore deve non solo stipulare il definitivo per la parte di sua spettanza, ma anche procurare il trasferimento della parte altrui. Ha ribadito che, in un simile preliminare, l’azione di risoluzione è proponibile per inadempimento dell’obbligo di far acquistare la proprietà al promissario acquirente, ma non prima della scadenza del termine fissato per il definitivo, poiché fino ad allora il venditore può ancora adempiere. Nel caso concreto, però, la Corte di merito aveva accertato in fatto che i promittenti venditori non avevano provato di avere svolto le attività necessarie per la sdemanializzazione e l’accatastamento della grotta, né di avere prodotto la documentazione richiesta davanti al notaio, nonostante il termine di due anni; tale inerzia integrava un grave inadempimento. È stata inoltre ritenuta irrilevante la convocazione notarile avvenuta tre giorni prima della scadenza, perché i venditori non avevano chiarito lo stato della pratica né dimostrato di avere tempestivamente attivato le procedure necessarie. La Corte ha infine osservato che la risoluzione era stata comunicata dopo la scadenza e che non risultava dedotto un adempimento tardivo; pertanto non vi era violazione dell’art. 1453 c.c. Il ricorso è stato rigettato con condanna alle spese e con obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  la risoluzione per inadempimento è legittima se, alla scadenza del termine, la prestazione non è stata eseguita e l'inadempimento è grave; la mera comunicazione stragiudiziale di volontà di risolvere non preclude l'adempimento tardivo se non interviene domanda giudiziale di risoluzione

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento va apprezzata dal giudice di merito considerando tutte le circostanze oggettive e soggettive che mostrino l'alterazione dell'equilibrio contrattuale

• art. 1464 c.c.

  richiamato dalla parte ricorrente per sostenere l'irrilevanza dell'inadempimento parziale e la possibile riduzione del prezzo, ma la Corte ha ritenuto infondata la censura alla luce della gravità dell'inadempimento accertato

• art. 1256 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere l'impossibilità sopravvenuta di adempiere dopo la domanda di risoluzione; la Corte ha escluso che nel caso vi fosse stata una preclusione rilevante, non essendo stato dedotto un adempimento tardivo in sede giudiziale

• art. 1258 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione alla dedotta impossibilità di adempimento parziale; la Corte non ha accolto la censura

• art. 1478 c.c.

  al preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui si applica la disciplina della vendita di cosa altrui: il venditore resta obbligato a procurare il trasferimento anche della parte non di sua proprietà

• art. 1480 c.c.

  se il bene promesso è solo parzialmente altrui, il promissario acquirente può agire secondo la disciplina della cosa parzialmente altrui, ma la risoluzione non può essere chiesta prima della scadenza del termine per il definitivo

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel preliminare avente ad oggetto un bene solo parzialmente altrui, il promittente venditore assume l'obbligo non solo di stipulare il definitivo per la parte di propria titolarità, ma anche di procurare il trasferimento della restante parte al promissario acquirente.
• In tale fattispecie la risoluzione per inadempimento resta regolata dalle norme generali, ma il giudice deve verificare se, alla scadenza del termine per il definitivo, il promittente venditore abbia effettivamente adempiuto o abbia dimostrato di avere compiuto tempestivamente tutte le attività necessarie al trasferimento.
• La gravità dell'inadempimento va valutata in concreto, considerando la durata dell'inerzia, il comportamento complessivo della parte obbligata e l'incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio contrattuale.
• La convocazione delle parti innanzi al notaio prima della scadenza del termine non esclude di per sé l'inadempimento, se il promittente venditore non è in grado di documentare l'avvenuto compimento delle attività preliminari necessarie al trasferimento.
• La domanda di risoluzione può essere fondata anche su un inadempimento che riguardi una componente essenziale del bene promesso, quando la mancata acquisizione della parte altrui impedisca o comprometta in modo significativo l'utilità economica dell'operazione per il promissario acquirente.

Come è indicizzato