Sentenza del 31/07/2018 n. 20245 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo alla vendita cumulativa di tre unità immobiliari: due appartamenti classificati A/4 e un negozio classificato C/1. I contribuenti avevano indicato nell'atto un unico valore complessivo, sostenendo di avvalersi del criterio della valutazione automatica previsto dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4. L'Agenzia delle Entrate ha contestato la validità di tale dichiarazione cumulativa, poiché i beni appartenevano a categorie catastali diverse e richiedevano l'applicazione di moltiplicatori differenti. Secondo l'Amministrazione, era necessario indicare il valore attribuito a ciascun immobile, così da consentire il controllo della corrispondenza con i rispettivi valori catastali. L'Agenzia ha inoltre censurato l'insufficiente motivazione della CTR sulla rettifica del valore di mercato, determinato anche sulla base dei dati dell'osservatorio immobiliare FIAIP.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti i motivi del ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha stabilito che, quando il contribuente intende beneficiare della valutazione automatica per una pluralità di immobili, deve indicare analiticamente il valore di ciascun cespite, soprattutto se gli immobili appartengono a categorie catastali diverse e sono soggetti a moltiplicatori differenti. L'indicazione di un solo valore globale non consente all'Ufficio di verificare il rispetto dei parametri legali e legittima il ricorso alla rettifica secondo il valore di mercato. La Corte ha inoltre ritenuto insufficiente la motivazione della CTR sulla maggiore valutazione, poiché priva di dati concreti e di riferimenti specifici ai criteri degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131 del 1986. La sentenza regionale è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Commissione Tributaria Regionale dell'Emilia-Romagna, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  Il criterio della valutazione automatica limita il potere di rettifica dell'Amministrazione quando il valore dichiarato non è inferiore a quello risultante dall'applicazione dei parametri catastali. Tuttavia, in presenza di più immobili, il contribuente deve indicare il valore di ciascun bene, affinché l'Ufficio possa verificare singolarmente il rispetto dei parametri.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Disciplinano i criteri di determinazione della base imponibile e il potere dell'Amministrazione di rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale in comune commercio, quando non risultano applicabili o verificabili i presupposti della valutazione automatica.

• D.M. 14 dicembre 1991 sui moltiplicatori catastali

  Prevede moltiplicatori diversi in funzione della categoria catastale degli immobili. La diversità dei moltiplicatori rende necessaria l'indicazione separata dei valori dei singoli cespiti quando si invoca la valutazione automatica.

• Art. 1540 c.c.

  La vendita di più beni per un prezzo unitario è qualificabile come vendita cumulativa. Tale qualificazione civilistica non elimina, ai fini fiscali, l'esigenza di distinguere i valori dei singoli immobili quando ciò è necessario per applicare i parametri catastali.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e l'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su fatti decisivi, nei limiti applicabili ratione temporis.

Massime di principio

• Quando un atto trasferisce più immobili e si vuole applicare la valutazione automatica catastale, il valore deve essere indicato separatamente per ciascun cespite, soprattutto se gli immobili hanno categorie catastali o moltiplicatori differenti.
• L'indicazione di un prezzo complessivo può impedire il controllo analitico dei requisiti della valutazione automatica e consentire all'Amministrazione di procedere alla rettifica secondo il valore venale di mercato.
• L'onere di dimostrare il rispetto dei valori catastali minimi grava sul contribuente che intende avvalersi della valutazione automatica.
• La vendita cumulativa di più immobili non comporta necessariamente, ai fini fiscali, una base imponibile indistinta: i beni devono essere valutabili singolarmente quando la normativa utilizza parametri differenti.
• Una rettifica tributaria deve essere sorretta da una motivazione concreta, con indicazione dei dati, dei criteri e degli elementi utilizzati per determinare il maggior valore; una motivazione meramente generica o apodittica può essere insufficiente.
• La cassazione con rinvio non determina automaticamente la definitiva vittoria dell'Amministrazione sul valore accertato: il giudice di rinvio dovrà riesaminare la controversia e verificare concretamente la correttezza della rettifica e della relativa motivazione.