Cassazione Civile, Ordinanza n. 10721/2025 del 23/04/2025

Esito

La controversia

Gli attori avevano chiesto il risarcimento dei danni per gravi difetti di costruzione riscontrati nel loro appartamento, consistenti nel ristagno di acqua e umidità nella zona della cucina/cappa, ascrivibili alla mancata predisposizione di una vaschetta di raccolta della condensa e del relativo collegamento allo scarico. Il giudice di pace aveva accolto la domanda ex art. 1669 c.c. e condannato la società costruttrice a pagare una somma risarcitoria. In appello la società aveva sostenuto che mancassero i presupposti dell'art. 1669 c.c., che l'azione fosse tardiva per decadenza/prescrizione, e che il vizio non fosse provato o comunque non fosse un grave difetto. Il Tribunale ha accolto l'appello, ritenendo che il difetto fosse modesto, circoscritto e non incidente sulla funzionalità o sul godimento dell'immobile, con esclusione della tutela ex art. 1669 c.c. e anche di una qualificazione alternativa ex art. 2043 c.c. I ricorrenti hanno censurato: 1) l'asserita ultrapetizione del Tribunale, per avere affrontato la gravità del difetto oltre i limiti dell'appello; 2) la qualificazione del vizio come non grave, sostenendo che la menomazione del godimento risultasse dagli atti; 3) l'esclusione della responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., assumendo che tale domanda fosse stata comunque prospettata e che la diversa qualificazione fosse possibile; 4) l'omesso esame della dedotta proposta della società di sostituire la cappa, che i ricorrenti volevano valorizzare come riconoscimento del vizio e fonte di una nuova obbligazione soggetta a prescrizione decennale.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti e quattro i motivi. Ha ritenuto infondato il primo, perché l'appello della società investiva specificamente la questione dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c. e quindi il Tribunale poteva esaminare la gravità del difetto. Ha respinto il secondo, confermando che la valutazione del giudice di merito circa l'assenza di una compromissione della funzionalità globale e del godimento apprezzabile dell'opera non è sindacabile in cassazione se motivata. Ha respinto il terzo, chiarendo che l'azione generale ex art. 2043 c.c. è proponibile solo quando manchino i presupposti dell'art. 1669 c.c.; nel caso di specie, però, la pretesa riguardava un danno conseguente al minor valore/defetto della cosa venduta, riconducibile alla garanzia contrattuale, e non a lesione di diritti assoluti estranei al contratto. Ha respinto il quarto, perché la dedotta nuova obbligazione di facere non risultava validamente allegata nel primo grado e, comunque, le trattative e le proposte transattive non equivalgono a riconoscimento del diritto altrui. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La responsabilità per rovina e gravi difetti dell'opera richiede che il vizio incida in modo apprezzabile sulla funzionalità globale del bene o sul suo normale godimento; non basta un difetto meramente estetico o di modesta entità circoscritta.

• art. 2043 c.c.

  La tutela aquiliana è esperibile solo se mancano i presupposti della disciplina speciale dell'art. 1669 c.c. e solo quando il pregiudizio leda interessi o diritti assoluti estranei al sinallagma contrattuale; non può essere usata per eludere la disciplina speciale di garanzia o i relativi termini.

• art. 1667 c.c.

  È richiamato per escludere che, nel caso concreto, la domanda potesse essere ricondotta alla garanzia dell'appaltatore, trattandosi di rapporto con società costruttrice-venditrice e non di profili utilmente azionabili secondo quella disciplina.

• art. 1495 c.c.

  È richiamato come disciplina alternativa delle azioni di garanzia per vizi della cosa venduta, ma ritenuta non praticabile nel caso per i relativi termini decadenziali e prescrizionali.

• artt. 112, 342 e 345 c.p.c.

  Sono evocati in relazione alla dedotta ultrapetizione e ai limiti del devolutum in appello; la Corte esclude che il Tribunale abbia deciso oltre i confini dell'impugnazione.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Sono i parametri di legittimità invocati dai ricorrenti per violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi, ma le censure sono state ritenute infondate.

• art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c.

  L'onere di specificità del ricorso per cassazione è soddisfatto quando i motivi indicano norme violate, contenuto precettivo e contrasto con la sentenza impugnata; nel caso concreto l'eccezione di inammissibilità è stata respinta.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È richiamato solo per il rito camerale di trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti anche le carenze che riguardino parti secondarie o accessorie dell'opera, ma solo se incidono sulla funzionalità complessiva del bene o ne menomano in modo apprezzabile la normale utilizzazione e il godimento.
• La verifica sulla gravità del difetto e sulla sua incidenza funzionale è apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione se sorretto da motivazione non manifestamente illogica.
• L'azione generale di responsabilità ex art. 2043 c.c. non può essere usata come rimedio surrogatorio quando la controversia rientri nella disciplina speciale della garanzia per vizi o gravi difetti dell'immobile; essa è esperibile solo quando manchino i presupposti soggettivi o oggettivi della norma speciale e il danno concerna interessi o diritti assoluti estranei al contratto.
• Le trattative bonarie, le proposte di soluzione e le concessioni formulate per definire la lite non integrano di per sé riconoscimento del diritto altrui, salvo che si accompagni univoca ammissione della pretesa.
• Nel giudizio di cassazione, il motivo che deduce violazione di legge deve indicare la norma asseritamente violata, il suo contenuto precettivo e il punto della decisione che se ne discosta; in mancanza, la censura è inammissibile.
• L'appello devolve al giudice di secondo grado le questioni specificamente investite dalle censure anche quando l'appellante contesti in termini generali l'applicabilità di una norma speciale e la sussistenza dei relativi presupposti.

Come è indicizzato