Cassazione Civile, Sentenza n. 16011/2026 del 25/05/2026

Esito

La controversia

Il ricorrente, proprietario di un immobile a San Paolo Bel Sito, aveva chiesto al Tribunale la demolizione di una balaustra del Condominio "Parco Felice" perché, innalzata dall'originaria altezza di m 1,10 a m 2,00, consentiva una illegittima "prospectio"/introspezione nella sua proprietà e la condanna al risarcimento dei danni. Il Tribunale di primo grado respinse le domande; la Corte d'appello di Napoli confermò la decisione ritenendo mancanti prove della posteriorità dell'innalzamento rispetto alla citazione, escludendo l'applicabilità dell'art. 902 c.c. privilegiando considerazioni di "panoramicità" e ritenendo che il muro di cinta non fosse una costruzione ai fini delle distanze. Il ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con sette motivi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato la maggior parte dei motivi ma ha accolto il quarto motivo: ha ritenuto errata l'applicazione della normativa sulle luci/vedute da parte della Corte d'appello che aveva privilegiato valutazioni di "panoramicità" (diritto di panorama) e aveva di fatto impedito l'esercizio del rimedio previsto dagli artt. 902/905 c.c. La Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, per un nuovo esame conforme al principio enunciato: il diritto di panoramicità rileva solo nei confronti di una servitus altius non tollendi e non può ostacolare il diritto del vicino di chiedere la regolarizzazione di una veduta o di una luce ai sensi degli artt. 905 o 902 c.c. La Corte di Cassazione ha altresì disposto che il giudice del rinvio decida sulle spese del giudizio.

Norme richiamate

• art. 902 c.c.

  Consente al vicino di chiedere la regolarizzazione delle luci irregolari (non la chiusura automatica); la Corte ha sottolineato che il giudice non può neutralizzare tale rimedio con valutazioni di "panoramicità": l'assenza di titolo non impedisce la richiesta di regolarizzazione e, se l'adeguamento non soddisfa le esigenze di aria e luce, la tutela reale può imporre la rimozione del fatto lesivo.

• art. 905 c.c.

  Richiamato rispetto ai limiti dimensionali (altezza della ringhiera); è norma di riferimento per stabilire conformità delle aperture rispetto ai parametri legali e per valutare la legittimità dell'innalzamento della balaustra.

• art. 901 c.c.

  Stabilisce i requisiti della luce/veduta; la Corte osserva che il diritto di "panoramicità" non può essere usato per eludere l'applicazione delle norme sulle luci quando manca un titolo che legittimi la veduta.

• art. 873 c.c.

  Disciplina le distanze tra costruzioni; la Corte d'appello aveva ritenuto la norma inapplicabile perché il muro di cinta era qualificato non come "costruzione" ma come muro di contenimento. La Cassazione ha confermato che i muri che svolgono funzione di contenimento/terrapieno non sono automaticamente "costruzioni" ai fini dell'art. 873, salvo che l'andamento altimetrico sia stato artificialmente modificato creando un terrapieno costruito dall'uomo.

• art. 2697 c.c. (onere della prova)

  La Corte ha ribadito che spettava al ricorrente l'onere di provare la posteriorità dell'innalzamento della ringhiera rispetto alla notifica della citazione; la produzione fotografica del Condominio ha spostato l'onere probatorio sul ricorrente.

• art. 949, comma 2 c.c.

  Riferito al tema del risarcimento danni per immissioni/occupazioni: la Corte ha escluso il riconoscimento automatico del danno in re ipsa; il danneggiato deve allegare e provare il danno-conseguenza, seppur potendo avvalersi di presunzioni semplici.

• art. 276 c.p.c.

  Norma sulla composizione del collegio che delibera la decisione: la Corte ha ricordato che il collegio che delibera deve essere quello che ha assistito alla discussione o alla precisazione delle conclusioni, ma dall'esame degli atti non è emersa una violazione tale da inficiare il giudizio.

• art. 158 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla firma della sentenza e alla funzione del giudice relatore/ausiliario; la Corte ha osservato che la sentenza collegiale deve essere firmata anche dal Presidente oltre che dal relatore.

• art. 115 e 116 c.p.c.

  Richiamati in tema di valutazione della prova: la Corte ha ribadito i limiti del sindacato in Cassazione sulla valutazione del convincimento del giudice di merito e la differenza tra violazione normativa e semplice diversa valutazione delle prove.

• art. 2490, comma 6 e art. 2495 c.c.

  Norme in materia di società in liquidazione richiamate nella doglianza relativa alla legittimazione della Euro Proget Immobiliare; la Corte ha ritenuto la questione inammissibile per carenza di interesse rispetto alla domanda principale.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla necessità della sottoscrizione della sentenza collegiale anche da parte del Presidente (firma collegiale).

Massime di principio

• Il "diritto di panoramicità" (diritto di panorama) non può essere invocato per impedire al vicino, privo di titolo, di chiedere la regolarizzazione di una veduta o di una luce ai sensi degli artt. 902 o 905 c.c.; la panoramica può avere rilievo solo rispetto a situazioni riferibili a una servitus altius non tollendi.
• L'art. 902 c.c. consente la richiesta di regolarizzazione delle luci irregolari; se l'adeguamento non assicura aria e luce, la tutela reale può comportare la rimozione del fatto lesivo. Il giudice non può sostituire a questa disciplina un bilanciamento discrezionale basato su considerazioni di equità non previste dalla norma.
• Spetta al ricorrente/proprietario l'onere di provare fatti costitutivi quali la posteriorità dell'intervento modificativo (es. innalzamento di una ringhiera); la produzione di elementi probatori in atti del resistente può spostare l'onere probatorio.
• Il muro di contenimento/terrapieno non è automaticamente qualificabile come "costruzione" ai fini delle distanze legali (art. 873 c.c.) se svolge la funzione di sostegno naturale; invece, se il dislivello è stato creato artificialmente dall'uomo e il muro assolve funzioni costruttive oltre che di delimitazione, esso va equiparato a costruzione e soggetto alle distanze.
• Il danno alla proprietà non è riconosciuto in re ipsa: il proprietario deve allegare e provare il danno-conseguenza (sebbene possano essere utilizzate presunzioni semplici), non è sufficiente dedurre automaticamente un danno punitivo in assenza di specifica previsione normativa.
• In sede di legittimità la valutazione del materiale probatorio operata dal giudice di merito è sindacabile solo nei limiti di legittimità (vizi di motivazione, violazioni di legge), non per semplice diversa rilettura delle prove.
• Sotto il profilo processuale, la composizione del collegio che delibera la sentenza deve rispettare le regole di partecipazione alla deliberazione (art. 276 c.p.c. ecc.); la presenza di giudici ausiliari/onorari e la sottoscrizione della sentenza devono essere valutate con riferimento alla giurisprudenza costituzionale e di legittimità.