Cassazione Civile, Sentenza n. 16045/2026 del 25/05/2026

Esito

La controversia

Il ricorrente deduceva che il regolamento di condominio del 5 luglio 1978 e le tabelle millesimali originarie riservavano alla società costruttrice la proprietà dell'area esterna e, avendo la sua porzione esclusiva originariamente non figurato nelle tabelle, ne derivava una "convenzione" che lo esonerava dall'obbligo di concorrere alle spese comuni. Con deliberazione assembleare del 7 novembre 1987 le nuove tabelle millesimali inserirono l'immobile del ricorrente e lo assoggettarono alla contribuzione. Colaiacomo impugnava la delibera come nulla per mancanza del consenso unanime (sosteneva che si trattava di modifica contrattuale delle tabelle) e chiedeva la restituzione delle somme versate (quantificate nel giudizio in € 5.377,51). Il Condominio contestava l'atto introduttivo, sostenendo però che le tabelle del 1987 avevano carattere meramente ricognitivo, che l'immobile era strutturalmente e funzionalmente inserito nel condominio e che la decisione assembleare era divenuta definitiva; aveva altresì eccepito la prescrizione.

La decisione

La Cassazione ha respinto il ricorso. Ha confermato le decisioni dei giudici di merito (Tribunale e Corte d'appello di Roma) che avevano rigettato le domande di Colaiacomo: la riserva prevista dal regolamento del 1978 riguardava la proprietà dell'area scoperta e non costituiva un'espressa deroga all'obbligo di contribuzione; l'immobile del ricorrente risultava funzionalmente e strutturalmente connesso al condominio e pertanto meritevole di inclusione nelle tabelle millesimali. La Corte ha richiamato il principio secondo cui la semplice mancata inclusione di una porzione nelle tabelle non equivale a una "diversa convenzione" ai sensi dell'art. 1123 c.c.; perché sussista una deroga negoziale ai criteri legali di ripartizione delle spese occorre un'espressa dichiarazione negoziale (o un regolamento costitutivo) che sia stata pattuita. Ha altresì precisato che la revisione delle tabelle ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. opera solo per obiettiva divergenza tra valore effettivo e valore attribuito, non per vizi del consenso. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali (pari a € 3.000,00 oltre IVA ecc.) e tenuto al versamento dell'eventuale ulteriore contributo unificato previsto dall'art. 13 DPR 115/02.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  La Corte ha interpretato l'art. 1123 c.c. nel senso che la "diversa convenzione" volta a derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese deve consistere in una dichiarazione negoziale esplicita; la sola omissione di una porzione nelle tabelle non costituisce automaticamente tale convenzione.

• artt. 1117, 1118 e 1138 c.c.

  Richiamati come fondamento dei principi sul condensato di parti comuni e sulle regole generali di ripartizione delle spese; la Corte ha rilevato che l'immobile del ricorrente condivideva strutture portanti e servizi comuni, giustificando la sua inclusione nelle tabelle e l'obbligo di contribuzione.

• art. 69 disp. att. c.c.

  La Corte ha precisato che la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è ammessa solo per l'obiettiva divergenza tra valore effettivo delle unità e valore attribuito in tabella, non per problemi riconducibili a vizi del consenso; inoltre ha distinto tra tabelle di natura meramente ricognitiva e tabelle di natura negoziale.

• art. 1137 c.c.

  Citato dalla resistente per sostenere la definitività della deliberazione non impugnata nei termini; in motivazione è richiamato il principio che le deliberazioni non tempestivamente impugnate diventano definitive.

• Legge n. 220/2012

  La Corte ha osservato che la modifica delle tabelle del 1987 rientra nella disciplina anteriore alla legge 220/2012, per cui va applicata la normativa previgente al 18.6.2013.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Riferiti nella censura sulle spese: la Corte ha ritenuto inammissibile il motivo relativo alla mancata compensazione delle spese, ricordando che la decisione sulla compensazione è rimessa al potere discrezionale del giudice di merito e non sindacabile in Cassazione se non violi precisi principi.

• art. 13 D.P.R. n. 115/2002

  Applicato per disporre l'ulteriore versamento, da parte del ricorrente, di un contributo unificato eventualmente dovuto in relazione al ricorso.

• art. 1428 e ss. c.c. (richiamati)

  Richiamati implicitamente in tema di errore e vizio del consenso; la Corte ha distinto l'errore di consenso dalle ipotesi che giustificano la revisione delle tabelle ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.

Massime di principio

• La mancata inclusione originaria di una porzione nelle tabelle millesimali non costituisce automaticamente un'esenzione dall'obbligo di contribuzione: occorre una convenzione espressa e negoziale che deroghi ai criteri di legge.
• Le tabelle millesimali possono avere natura meramente ricognitiva (determinano quantitativamente quote già sostanzialmente corrispondenti ai diritti) e in tal caso possono essere approvate a maggioranza; sono invece negoziali quando contengono una convenzione che modifica i diritti e gli obblighi condominiali.
• Per rendere immodificabile una deroga originaria alle regole legali serve un'espressa pattuizione unanimemente accettata o un regolamento costitutivo che vincoli le successive modifiche.
• La revisione delle tabelle ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. è ammessa solo per obiettive divergenze tra il valore effettivo delle unità e il valore attribuito in tabella, non per contestare vizi del consenso.
• La partecipazione e il voto favorevole del proprietario all'assemblea che approva le tabelle ostano a successivi attacchi sulla nullità della delibera: è importante valutare la condotta processuale e assembleare del proprietario.
• Le impugnazioni delle deliberazioni assembleari devono essere proposte nei termini previsti (art. 1137 c.c.); la mancata tempestiva impugnazione determina la definitività delle decisioni.
• In giudizio è necessario allegare e provare l'esistenza di una convenzione integrale e vincolante che deroghi alle regole legali: deduzioni generiche non sono sufficienti per far valere l'esonero dalla contribuzione.
• Sulle spese processuali il giudice di merito ha discrezionalità sulla compensazione; in Cassazione è sindacabile solo l'eventuale violazione del principio che impedisce di caricare le spese su una parte totalmente vittoriosa.