Cassazione Civile, Sentenza n. 16060/2026 del 25/05/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti contestavano lavori di ristrutturazione eseguiti da Polato negli anni 2009-2010 sull'unità all'ultimo piano che, secondo loro, avevano realizzato una sopraelevazione e modificato il decoro architettonico del fabbricato in violazione dell'art. 1120 c.c. e dell'art. 7 del regolamento condominiale; Righetti inoltre deduceva danni da infiltrazioni già oggetto di precedente giudizio. Chiedevano l'abbassamento della copertura, la rimozione delle opere, il ripristino dell'originario aspetto architettonico, il risarcimento dei danni e, in subordine, l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c.. Polato si difese sostenendo conformità ai titoli edilizi comunali e assenza di incidenza sul decoro architettonico.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei condomini. Sono stati rigettati tutti e quattro i motivi: 1) questione sulla legittimità della composizione del collegio con giudici onorari (artt. 62 e 72 D.L. 69/2013) non ha invalidato la decisione alla luce della pronuncia della Corte Costituzionale (n. 41/2021) con differimento degli effetti; 2) l'interpretazione applicata dalla Corte d'appello all'art. 7 del regolamento condominiale (non ritenuto più restrittivo rispetto alla disciplina codicistica) è stata ritenuta non manifestamente erronea; 3) la presunta omissione o travisamento della seconda c.t.u. non è sussistente e la valutazione dei consulenti tecnici è questione di merito rimessa al giudice di merito; 4) la censura sulla sussistenza della sopraelevazione è infondata perché non è emerso un incremento di volumetrie o superfici tale da integrare la sopraelevazione e la relativa indennità. Il ricorso è quindi rigettato e i ricorrenti sono condannati al pagamento delle spese processuali (quantificate in € 3.500,00 più eventuale contributo unificato ai sensi del DPR 115/02).

Norme richiamate

• art. 1120 c.c.

  La nozione di "decoro architettonico" attiene alle linee essenziali, alla struttura e fisionomia estetica dell'edificio; il divieto regolamentare va interpretato alla luce del codice e non può essere automaticamente inteso come assoluto salvo chiara previsione.

• art. 1127 c.c.

  Disciplina la sopraelevazione e l'indennità dovuta; la giurisprudenza considera la sopraelevazione non solo l'aggiunta di piani ma anche l'incremento di superfici/volumetrie dell'unità esclusiva; nel caso concreto la Corte ha ritenuto che non vi fosse un incremento tale da configurare sopraelevazione.

• art. 7 regolamento condominiale

  La clausola che vieta modifiche all'estetica è stata interpretata dalla Corte d'appello come non più restrittiva rispetto alle previsioni del codice civile (art. 1120 c.c.): cioè vieta modifiche che incidono sulle linee caratterizzanti e sul decoro, non ogni minima alterazione.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato indirettamente quale limite all'uso delle parti comuni; la nozione di decoro e di conservazione degli elementi comuni si confronta anche con i limiti dell'art. 1102 c.c.

• artt. 62 e 72 D.L. 69/2013, convertito con legge n.98/2013

  Norme sulla composizione dei collegi di appello con magistrati onorari; censurate per incostituzionalità dalla Corte costituzionale (sent. n. 41/2021) ma con differimento degli effetti, per cui la partecipazione di giudici onorari non ha invalidato la decisione nel caso concreto.

• art. 1362 e ss. c.c.

  Regole di interpretazione del contratto/regolamento condominiale: la Corte ha applicato i criteri ermeneutici contrattuali per dare senso alla clausola regolamentare e ha ritenuto la lettura della Corte d'appello non manifestamente erronea.

• art. 360 c.p.c. (nn. 4 e 5)

  Limiti del sindacato di cassazione: la Corte ricorda che non è luogo per rivedere valutazioni di merito o apprezzamenti di fatto che spettano al giudice del merito, salvo le specifiche ipotesi di violazione di legge o travisamento evidente della prova.

• art. 395 n. 4 c.p.c.

  Rimando alla revocazione per errore di fatto come rimedio adeguato per eventuale travisamento del contenuto oggettivo della prova; la Corte indica che alcune contestazioni factuali sarebbero rimediabili con revocazione anziché con cassazione.

• art. 13 DPR 115/2002

  La sentenza dà atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore contributo unificato a norma del citato articolo.

Massime di principio

• Il "decoro architettonico" va valutato sulle "linee essenziali" e sulla fisionomia complessiva dell'edificio: non ogni modifica esterna è per sé illecita, ma quelle che alterano gli elementi caratterizzanti possono essere sanzionate.
• Un regolamento condominiale può vietare modifiche estetiche, ma la sua clausola va interpretata secondo le regole contrattuali e non può automaticamente imporsi oltre i limiti dell'ordinamento (art. 1120 c.c.) salvo espressa e chiara previsione.
• Per contestare una sopraelevazione e ottenere l'indennità ex art. 1127 c.c. è necessario dimostrare un effettivo incremento di volumetria o di superfici dell'unità esclusiva (non basta una minima variazione dell'estradosso del tetto); la valutazione tecnica spetta al giudice di merito.
• Le questioni tecniche e di merito emergenti dalle consulenze tecniche (c.t.u.) sono in primo luogo affidate al giudice di merito; la Cassazione limita il proprio controllo a vizi giuridici o a travisamenti evidenti della prova che rispettino i presupposti normativi.
• Se si ritiene che il giudice abbia travisato il contenuto oggettivo della prova (errore di fatto), il rimedio appropriato può essere la revocazione ex art. 395 c.p.c.; la cassazione non sostituisce il sindacato di merito.
• Le censure sulla legittimità della composizione del collegio per la partecipazione di giudici onorari possono essere incise dalla giurisprudenza costituzionale: tuttavia, pronunce di incostituzionalità con differimento degli effetti possono preservare la validità delle sentenze pronunciate nel periodo antecedente al termine differito.
• In contenziosi edilizi-condominiali è fondamentale documentare con rilievi metrici e planimetrie le variazioni di volumetria/superfici e la concreta incidenza sul prospetto per ottenere esito favorevole: mere asserzioni senza riscontri probatori documentali sono difficilmente accolte.