Cassazione Civile, Ordinanza n. 00418/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'accertamento, in primo e secondo grado, dell'obbligo del notaio di tenere a raccolta la quietanza rilasciata nell'ambito delle operazioni di portabilità del mutuo. In primo grado era stato ritenuto che tali atti non rientrassero nell'obbligo di raccolta previsto dall'art. 72, comma 3, della legge notarile; la corte d'appello ha invece riformato la decisione, affermando che la quietanza è dichiarazione essenziale ai fini della pubblicità immobiliare e deve quindi essere conservata a raccolta. Il ricorrente ha denunciato violazione o falsa applicazione degli artt. 120-quater e 161, comma 7-quater, TUB, degli artt. 1202, 2678, 2843 e 2835 c.c., degli artt. 16 e 17 della l. n. 52/1985, dell'art. 3 del provvedimento interdirigenziale 26 giugno 2012 e dell'art. 72, comma 3, l. notarile. Secondo il ricorrente, la portabilità del mutuo costituirebbe una fattispecie autonoma rispetto alla surrogazione di diritto comune ex art. 1202 c.c.; di conseguenza, l'annotazione nei registri immobiliari dovrebbe perfezionarsi sulla base del solo atto di surrogazione, senza necessità di presentare e conservare la quietanza autenticata.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondata la tesi del ricorrente e ha dato continuità al principio già affermato in precedenti del 2021, secondo cui nelle operazioni di portabilità dei mutui l'art. 120-quater TUB richiama la disciplina dell'art. 1202 c.c.; la quietanza di pagamento è documento essenziale per l'efficacia della surrogazione, deve essere autenticata dal notaio, presentata al conservatore per l'annotazione nei registri immobiliari e conservata a raccolta ai sensi dell'art. 72, comma 3, l. notarile. La sentenza impugnata è stata quindi confermata e il ricorrente è stato condannato alle spese, oltre alla declaratoria dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 120-quater d.lgs. n. 385 del 1993

  "l'annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata"

  La disposizione non esclude l'obbligo di presentazione e conservazione della quietanza, poiché va letta coordinatamente con l'art. 1202 c.c. e con le norme sulla pubblicità immobiliare.

• art. 161, comma 7-quater, d.lgs. n. 385 del 1993

  Richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate, ma non valorizzato come base decisiva della soluzione.

• art. 1202 c.c.

  Nelle operazioni di portabilità del mutuo trova applicazione la disciplina della surrogazione per volontà del debitore; la quietanza di pagamento è elemento essenziale per l'efficacia della surrogazione.

• art. 2678 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in tema di formalità della pubblicità immobiliare.

• art. 2843 c.c.

  La quietanza autenticata deve essere presentata al conservatore ai fini dell'annotazione nei registri immobiliari.

• art. 2835 c.c.

  È la base per l'autenticazione della quietanza da parte del notaio ai fini della sua utilizzabilità nella procedura di annotazione.

• artt. 16 e 17 l. 27 febbraio 1985, n. 52

  Richiamati nel motivo di ricorso tra le disposizioni sulla pubblicità immobiliare.

• art. 3 del provvedimento interdirigenziale 26 giugno 2012

  Richiamato dal ricorrente per sostenere che l'annotazione possa essere chiesta con il solo atto di surrogazione.

• art. 72, comma 3, l. 16 febbraio 1913, n. 89

  Il notaio deve conservare a raccolta anche la quietanza formata nell'ambito della portabilità del mutuo, perché atto essenziale ai fini della pubblicità immobiliare.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dichiara la sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, ove dovuto.

Massime di principio

• Nelle operazioni di portabilità del mutuo, la disciplina speciale non si esaurisce nell'atto di surrogazione, ma va coordinata con la disciplina codicistica della surrogazione per volontà del debitore; ne deriva che la quietanza di pagamento mantiene rilievo essenziale ai fini dell'efficacia dell'operazione.
• Quando un documento è essenziale per l'efficacia della surrogazione e per la pubblicità immobiliare, il notaio deve non solo autenticare l'atto, ma anche presentarlo al conservatore e conservarlo a raccolta ai sensi della legge notarile.
• La previsione secondo cui l'annotazione può essere richiesta "senza formalità" non elimina gli adempimenti sostanziali e documentali necessari quando la normativa richiede un documento integrativo essenziale come la quietanza.
• In presenza di un indirizzo già consolidato della Corte di cassazione, la diversa prassi professionale o argomentazioni utilitaristiche non sono idonee a scalfire la regola interpretativa ricavata dal coordinamento sistematico delle norme.

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