Cassazione Civile, Ordinanza n. 16394/2025 del 18/06/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della Corte d'appello che, in parziale riforma della decisione di primo grado, aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla domanda relativa alle distanze legali della sopraelevazione e aveva condannato il condominio al pagamento di un modesto risarcimento solo in favore di alcuni attori. La lite traeva origine dalla costruzione realizzata dalla società resistente sulla copertura di un fabbricato del complesso condominiale: i condomini ne contestavano la legittimità per asserita mancanza di autorizzazione assembleare, lesione dell'aspetto architettonico, dell'afflusso di luce e aria, della veduta e delle distanze legali, oltre che per i danni conseguenti. Con il primo motivo i ricorrenti censuravano la declaratoria di tardività della domanda subordinata di indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., sostenendo che tale domanda fosse già stata dedotta in citazione e che il giudice avrebbe dovuto attivare il contraddittorio sulla questione rilevata d'ufficio. Con il secondo, terzo e quarto motivo contestavano la limitazione della legittimazione ad agire ai soli condomini delle unità prospicienti la sopraelevazione, deducendo la violazione delle norme sulle parti comuni, sul condominio parziale e sulle distanze legali, e sostenendo che tutti i condomini potessero far valere la violazione delle distanze dell'intero edificio. Con il quinto motivo lamentavano che la sopraelevazione, sottraendo il lastrico solare all'uso comune, violasse i limiti dell'art. 1102 c.c. e dell'art. 1127 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché volto a correggere una svista materiale sulla novità della domanda, configurante errore di fatto deducibile semmai con revocazione; ha inoltre escluso la nullità per mancato contraddittorio sulla questione di puro diritto rilevata d'ufficio. Ha invece accolto il secondo, il terzo e il quarto motivo, affermando che, in caso di edificio in condominio, tutti i condomini sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle distanze legali, poiché tali norme tutelano il fabbricato nella sua interezza e non solo i proprietari delle unità direttamente esposte. Ha rigettato il quinto motivo, chiarendo che il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. è concettualmente distinto dall'uso della cosa comune regolato dall'art. 1102 c.c.; il sopralzo dell'ultimo piano non ricade nello schema dell'uso delle parti comuni, fermo restando l'obbligo di ricostruire il lastrico di copertura in modo da consentirne l'accesso per la sua funzione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  disciplina il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare; il suo ambito è distinto dall'uso della cosa comune regolato dall'art. 1102 c.c., e comporta anche l'obbligo di ricostruire il lastrico di copertura per consentirne l'uso funzionale.

• art. 1102 c.c.

  regola le modificazioni e l'uso della cosa comune; non si applica alla sopraelevazione come nuova opera eseguita dal proprietario dell'ultimo piano.

• art. 1117 c.c.

  richiamato per sostenere la condominialità delle parti comuni rispetto all'intero complesso edilizio e non solo a singoli corpi di fabbrica.

• artt. 61 e 62 disp. att. c.c.

  richiamati nel motivo sul condominio parziale e sulla titolarità delle azioni relative alle parti comuni.

• art. 9 d.m. 1444/1968

  richiamato quale norma sulle distanze legali edilizie la cui osservanza può essere fatta valere da tutti i condomini.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel motivo sul preteso ultrapetitum o sulla pronuncia oltre i limiti della domanda.

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  la mancata instaurazione del contraddittorio su una questione di puro diritto rilevata d'ufficio non determina nullità se non comporta un diverso vizio processuale concretamente consumato.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  richiede la specifica indicazione degli atti e dei documenti su cui si fonda il motivo di ricorso; il quinto motivo è stato respinto anche per difetto di tale specificazione.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  l'errore denunciato nel primo motivo è stato qualificato come errore di fatto, deducibile con revocazione e non con ricorso per cassazione.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la fissazione del ricorso in camera di consiglio.

Massime di principio

• Nei giudizi relativi a costruzioni che violino le distanze legali in un edificio condominiale, la legittimazione ad agire spetta a ciascun condomino, poiché la disciplina delle distanze tutela l'integrità del fabbricato considerato nel suo complesso.
• Il condominio parziale non può essere affermato in modo da restringere la tutela sulle distanze ai soli proprietari delle unità direttamente prospicienti, quando la violazione incide sull'edificio nella sua interezza.
• La sopraelevazione ex art. 1127 c.c. è istituto distinto dall'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c.; chi è titolare del diritto di sopraelevare realizza una nuova opera sull'area sovrastante e non una mera modifica della parte comune.
• La mancata assegnazione del termine per il contraddittorio su una questione di puro diritto rilevata d'ufficio non determina automaticamente nullità della decisione, salvo che da tale omissione derivi un concreto vizio processuale o una decisione viziata nel merito.
• L'errore consistente nell'affermare l'inesistenza o la novità di una domanda quando dagli atti risulti il contrario è un errore di fatto, deducibile con revocazione e non con ricorso per cassazione.
• Nel ricorso per cassazione il motivo che presupponga un fatto processuale o una deduzione già svolta nei gradi di merito deve indicare specificamente gli atti e i documenti rilevanti; in difetto, il motivo è inammissibile o infondato.

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