Cassazione Civile, Ordinanza n. 21634/2026 del 24/06/2026

Esito

La controversia

Il proprietario di un immobile in un edificio condominiale ha convenuto il vicino lamentando che questi avesse realizzato una piscina fuori terra con tubazioni collocate anche all'interno della sua proprietà e comunque in violazione delle distanze minime previste dai regolamenti edilizi. Chiedeva il ripristino dello stato dei luoghi, il rilascio dell'area asseritamente occupata e il risarcimento del danno. Il tribunale aveva respinto la domanda per difetto di prova sulla proprietà della costruzione in capo al convenuto. La corte d'appello ha invece ritenuto provata tale proprietà e, sulla base della consulenza tecnica, ha accertato che la piscina, per circa metà dell'area occupata e con le relative opere accessorie, era stata realizzata all'interno della fascia di cinque metri dal confine, mentre le tubazioni erano addirittura appoggiate nel terreno dell'attore. Il soccombente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione dell'art. 873 c.c., sostenendo che la disciplina delle distanze fra edifici non sarebbe applicabile a una piscina completamente interrata o comunque a un manufatto del genere; 2) erronea esclusione della regola della prevenzione, che avrebbe dovuto operare perché il vicino non si era opposto ai lavori; 3) illegittimità della condanna all'arretramento, reputata irragionevole rispetto alla diversa soluzione dell'interramento del manufatto, che egli assumeva essere stata prospettata dalla sentenza impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi: ha affermato che, ai fini delle distanze legali, una piscina solo parzialmente interrata e i manufatti accessori rientrano nella nozione di costruzione quando presentano stabilità, solidità e immobilizzazione al suolo; ha confermato che la regola della prevenzione non opera se i fondi non sono confinanti ma separati da una striscia di terreno di terzi; ha inoltre escluso che potesse essere censurata la scelta del rimedio di arretramento, sia perché il principio di proporzionalità richiede che il rimedio alternativo sia concretamente praticabile e specificamente richiesto in giudizio, sia perché nel caso concreto non risultava alcuna richiesta né un riferimento nella sentenza a una soluzione di interramento. Il ricorrente è stato condannato alle spese e, se dovuto, al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 77 c.p.c.

  Richiamato solo nel contesto dell'eccezione di inammissibilità della procura; la Corte ha escluso il vizio processuale perché la rappresentanza notarile era stata documentata.

• art. 365 c.p.c.

  Richiamato per verificare la validità della procura speciale per il ricorso per cassazione; la Corte ha ritenuto assolto l'onere documentale.

• art. 873 c.c.

  La nozione di costruzione, ai fini delle distanze legali, comprende anche opere non completamente interrate, purché stabili, solide e immobilizzate al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva o dal livello di posa.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato quale parametro del contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Ai fini delle distanze legali, la nozione di costruzione non coincide con quella di edificio e si estende a qualsiasi opera non completamente interrata che presenti caratteri di stabilità, solidità e immobilizzazione rispetto al suolo.
• Quando una norma urbanistica integrativa del codice civile stabilisce una distanza minima dal confine, nella misurazione devono essere computate anche le opere accessorie del manufatto se esse fanno parte della costruzione e incidono sull'occupazione dello spazio.
• La regola della prevenzione presuppone che i fondi siano confinanti in senso proprio; se tra i due immobili vi è un fondo intermedio di terzi, la prevenzione non è applicabile.
• Il principio di proporzionalità nei rimedi contro la violazione delle distanze impone di scegliere, tra quelli concretamente praticabili, il rimedio idoneo a realizzare integralmente l'interesse protetto con il minor sacrificio possibile per l'obbligato.
• Il giudice non può essere censurato per non avere adottato una soluzione alternativa se tale soluzione non è stata specificamente richiesta e non emerge la sua concreta praticabilità dal giudizio di merito.

Come è indicizzato