Cassazione Civile, Ordinanza n. 04713/2025 del 22/02/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano ottenuto nel 2017 una sentenza del Tribunale di Napoli che accertava l'acquisto per usucapione dell'immobile da loro occupato come casa coniugale sin dal 1985. A seguito della registrazione della sentenza, l'Agenzia delle Entrate emetteva avviso di liquidazione dell'imposta di registro applicando l'aliquota ordinaria, perché i contribuenti non avevano reso prima della registrazione la dichiarazione di voler fruire dell'agevolazione 'prima casa'. I contribuenti contestavano sia il diniego dell'agevolazione, sostenendo che la sentenza di usucapione dovesse essere equiparata a un trasferimento idoneo a beneficiare del regime agevolato, sia il criterio di stima del valore dell'immobile, deducendo che l'avviso si fondasse solo sui valori OMI. Con il ricorso per cassazione hanno dedotto due motivi: violazione della disciplina dell'agevolazione prima casa e violazione dell'art. 51 d.P.R. 131/1986 per l'asserito uso esclusivo dei valori OMI.

La decisione

La Corte ha rigettato entrambi i motivi. Ha affermato che, anche nell'ipotesi di acquisto a titolo originario per usucapione, la fruizione dell'agevolazione 'prima casa' richiede che le dichiarazioni previste dalla nota II-bis siano rese prima della registrazione del provvedimento giudiziale traslativo; la mancata tempestiva dichiarazione comporta l'inapplicabilità del beneficio. Quanto alla stima, ha chiarito che è illegittimo il ricorso ai soli valori OMI, ma nel caso concreto l'Amministrazione non si era limitata a quelli, avendo utilizzato anche un metodo comparativo diretto con altri immobili simili della stessa zona. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese, al pagamento di una somma a favore dell'ufficio controricorrente per responsabilità aggravata e al versamento della somma in favore della Cassa delle ammende, oltre agli ulteriori effetti processuali previsti.

Norme richiamate

• art. 8, nota II-bis, Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Le dichiarazioni per ottenere l'agevolazione 'prima casa' devono essere rese prima della registrazione dell'atto o del provvedimento traslativo, anche quando l'acquisto avvenga per usucapione; la mancata tempestiva dichiarazione preclude il beneficio.

• art. 51 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La rettifica del valore dell'immobile non può fondarsi esclusivamente sui valori OMI; tali valori possono essere utilizzati solo come ausilio e non come unica fonte di prova del valore venale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stata indicata come norma di riferimento per i motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 380-bis c.p.c.

  È stata richiamata per la definizione camerale e per le conseguenze sanzionatorie nei confronti della parte ricorrente.

• art. 96 c.p.c.

  terzo comma; quarto comma

  Richiamato per la condanna per responsabilità aggravata e per la condanna al pagamento in favore della Cassa delle ammende, secondo quanto disposto nel provvedimento.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• D.L. 2 marzo 1989, n. 69, art. 23, comma 2, conv. in L. 27 aprile 1989, n. 154

  Richiamato quale fonte di introduzione della disciplina agevolativa invocata.

Massime di principio

• L'agevolazione fiscale per la 'prima casa' richiede la previa manifestazione di volontà del contribuente secondo le forme e i tempi stabiliti dalla legge; il beneficio non è riconoscibile se la dichiarazione manca o è resa tardivamente rispetto alla registrazione dell'atto traslativo.
• La disciplina agevolativa opera anche in caso di acquisto a titolo originario per usucapione, ma restano comunque necessari i presupposti dichiarativi richiesti dalla nota II-bis prima della registrazione del provvedimento giudiziale.
• In materia di imposta di registro, l'avviso di rettifica del valore dell'immobile è illegittimo se basato esclusivamente sulle quotazioni OMI; tali quotazioni possono però concorrere con altri elementi indiziari o comparativi idonei a sorreggere la stima.
• La contestazione del valore accertato dall'Amministrazione richiede una specifica prova contraria da parte del contribuente, non essendo sufficiente una mera deduzione apodittica dell'erroneità della stima.

Come è indicizzato