Sentenza n. 1621/2026 - Napoli, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha dedotto la tempestività dell'impugnazione, proposta dopo l'accesso e la ricezione della documentazione della pratica edilizia, contestando il quomodo dell'edificazione. Ha censurato: la decadenza del permesso di costruire per mancato inizio dei lavori entro un anno dal rilascio; la violazione della disciplina regionale sulla rigenerazione urbana e sull'incremento volumetrico, sostenendo che l'intervento coinvolgesse più particelle e destinazioni non residenziali, in contrasto con le norme tecniche di attuazione e con gli standard urbanistici; l'erroneità del calcolo del bonus volumetrico, che avrebbe dovuto essere determinato esclusivamente sulla volumetria residenziale esistente; l'assenza dei presupposti per qualificare come residenziali le volumetrie dei capannoni e delle unità oggetto di condono; il superamento dei limiti volumetrici previsti dalla normativa sul condono; la violazione delle distanze e delle altezze; la necessità di un permesso di costruire convenzionato; nonché il difetto di istruttoria e motivazione e lo sviamento. Con motivi aggiunti ha impugnato anche il provvedimento comunale di riesame con cui era stato confermato il titolo edilizio, ribadendo l'erroneità del calcolo della volumetria, il mancato inizio dei lavori, l'illegittima considerazione di volumi non residenziali o abusivi e l'insufficiente prova della destinazione abitativa delle unità condonate. Le parti resistenti hanno eccepito l'irricevibilità per tardività e il difetto di interesse, sostenendo che il ricorrente conoscesse già l'intervento al momento dell'istanza di accesso.

La decisione

Il TAR ha respinto l'eccezione di irricevibilità: quando si contesta il quomodo dell'edificazione, il termine per impugnare decorre dalla piena conoscenza dell'effettiva consistenza dell'intervento e dei vizi dedotti, non dalla mera conoscenza dell'esistenza del titolo o dalla presentazione dell'istanza di accesso. Ha respinto anche l'eccezione di difetto di interesse, ritenendo sufficiente la posizione di proprietario confinante e la potenziale lesione derivante dalla diminuzione di visuale, luce e panorama e dall'aumento del carico urbanistico, anche in ragione della monetizzazione degli standard. Nel merito ha accolto il ricorso e i motivi aggiunti. Ha ritenuto errato il calcolo del bonus volumetrico: ai sensi dell'art. 4, comma 4, della legge regionale Campania n. 13/2022, l'incremento del 35% per la demolizione e ricostruzione deve essere calcolato sulla volumetria residenziale esistente. A fronte di una volumetria residenziale esistente di 4.739,60 mc, l'incremento massimo era pari a 1.421,88 mc; considerando anche la volumetria non residenziale di 2.397,64 mc, il volume complessivo assentibile era quindi di 8.559,12 mc, mentre il progetto autorizzato raggiungeva 9.603,33 mc. Ha inoltre rilevato l'insufficiente prova della destinazione residenziale delle due unità oggetto dei permessi in sanatoria nn. 757 e 758 del 2023. Per l'unità al piano terra, la relazione dichiarava la presenza di finiture e impianti necessari all'abitabilità, ma gli elaborati grafici non rappresentavano tramezzature, servizi o impianti e mancavano documentazione fotografica o altri elementi probatori circa il completamento funzionale al 31 marzo 2003. Per l'unità al primo piano, il titolo riguardava soltanto la realizzazione di un solaio intermedio e non dimostrava la destinazione abitativa. Poiché l'onere di provare i presupposti del condono grava sul richiedente, anche i due permessi in sanatoria sono stati annullati. Per tali ragioni assorbenti il TAR ha annullato tutti i provvedimenti impugnati e ha condannato le parti resistenti, in solido, al pagamento di 3.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 4, comma 4, l.r. Campania 13/2022

  L'incremento del 35% in caso di interventi di demo-ricostruzione deve essere calcolato sulla volumetria residenziale esistente.

  Il bonus volumetrico può essere applicato soltanto alla volumetria residenziale esistente; la volumetria non residenziale può essere computata nel volume complessivo assentibile, ma non costituisce base per l'incremento del 35%.

• art. 4, comma 8, l.r. Campania 13/2022

  Gli interventi di cui al comma 4 sono attuati attraverso titoli abilitanti diretti e prevedono la cessione di standard nel caso di incremento del carico urbanistico o la loro monetizzazione in caso di comprovata mancanza di spazi adeguati.

  Citata nell'ambito delle censure relative agli standard e al titolo edilizio convenzionato; la decisione definisce il giudizio sulla base dell'erroneo calcolo volumetrico e dell'illegittimità dei condoni.

• art. 4 l.r. Campania 13/2022

  Gli interventi previsti dal presente articolo non costituiscono variante allo strumento urbanistico comunale sempre che le aree di sedime dei nuovi fabbricati siano pari o inferiori a quelle occupate dall'edificio da demolire o comunque siano realizzati nel limite massimo del rapporto di copertura previsto dallo strumento urbanistico comunale vigente; resta fermo il rispetto degli standard urbanistici.

  Richiamato per le censure sulla conformità urbanistica, sul rapporto di copertura e sugli standard; tali profili sono rimasti assorbiti dalle ragioni decisive di accoglimento.

• art. 31, d.P.R. 380/2001

• art. 3, d.P.R. 380/2001

  Richiamato dalla disciplina regionale quanto alle definizioni degli interventi edilizi, che prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi.

• artt. 3, 4 e 5, d.m. 1444/1968

  Richiamati in tema di rispetto degli standard urbanistici negli interventi di rigenerazione urbana.

• art. 8, l.r. Campania 13/2022

  Richiamato dalla parte ricorrente per sostenere la necessità del permesso di costruire convenzionato in caso di modificazione del disegno dei lotti; la questione non è stata esaminata perché assorbita.

• art. 28-bis, d.P.R. 380/2001

  Richiamato dalla disciplina regionale sul permesso di costruire convenzionato; la relativa censura è stata assorbita.

• l. 326/2003

  Richiamata quale normativa sul condono edilizio; la decisione ha annullato i permessi in sanatoria per mancata prova della destinazione residenziale e del completamento funzionale entro il termine rilevante.

• art. 23, l. 47/1985

  Non applicata direttamente nel testo; il giudice richiama il principio giurisprudenziale secondo cui l'onere di provare i presupposti del condono grava sull'istante.

Massime di principio

• Quando il terzo impugna un titolo edilizio contestando il quomodo dell'edificazione, il termine per ricorrere decorre dalla piena conoscenza dell'effettiva consistenza dell'intervento e dei vizi dedotti; la mera conoscenza dell'esistenza del titolo o la presentazione di un'istanza di accesso non dimostrano, da sole, la piena conoscenza lesiva.
• Il proprietario confinante può dimostrare l'interesse a impugnare un titolo edilizio allegando una potenziale diminuzione di aria, luce, visuale o panorama, nonché un aumento del carico urbanistico e una conseguente compromissione delle dotazioni e della vivibilità dell'area; non è necessario provare che il danno si sia già definitivamente prodotto.
• L'incremento volumetrico previsto per gli interventi di demolizione e ricostruzione dalla disciplina regionale sulla rigenerazione urbana deve essere calcolato esclusivamente sulla volumetria residenziale esistente; la volumetria non residenziale non può essere utilizzata per ampliare la base di calcolo del bonus.
• Nei procedimenti di condono edilizio spetta al richiedente provare tutti i presupposti della sanatoria, compresi la data dell'abuso e l'effettivo cambio di destinazione d'uso entro il termine di legge.
• Per dimostrare un cambio di destinazione d'uso ai fini del condono non è sufficiente una dichiarazione dell'istante: occorre provare il completamento funzionale dell'immobile entro il termine rilevante, mediante opere strutturali e funzionali idonee a rendere concretamente possibile l'uso diverso da quello originariamente assentito.

Come è indicizzato