L.R. Campania 13/2022

Semplificazione edilizia, rigenerazione urbana e riqualificazione del patrimonio edilizio in Campania

La legge regionale Campania n. 13/2022 disciplina l’attività edilizia e gli interventi di rigenerazione urbana nel territorio campano, in coerenza con il DPR 380/2001 e nel rispetto della pianificazione paesaggistica. Il provvedimento introduce semplificazioni procedurali, incentivi volumetrici e misure economiche per favorire recupero, riuso e riqualificazione dell’esistente.

Finalità e impianto generale

La legge mira a contenere il consumo di suolo, promuovere il recupero del patrimonio edilizio esistente e favorire la qualità urbana e architettonica. La disciplina regionale si applica esclusivamente nel territorio della Regione Campania e si coordina con la pianificazione urbanistica e paesaggistica vigente.

Semplificazioni edilizie e regimi abilitativi

Per gli interventi collegati al superbonus 110%, comprese riqualificazione energetica, ecobonus, riduzione del rischio sismico e gli interventi trainanti e trainati, la legge li equipara alla manutenzione straordinaria e ne consente l’esecuzione con CILAS, con esclusione della demolizione e ricostruzione. Restano salve le CILA già presentate prima del 5 agosto 2021 e i titoli edilizi anteriori al decreto-legge n. 77/2021 per interventi anche prima qualificati come edilizia libera.

La legge amplia inoltre l’elenco degli interventi edilizi realizzabili liberamente, includendo, tra l’altro, le recinzioni in legno o metallo, i cancelli di ingresso e l’installazione di impianti solari fotovoltaici e termici sugli edifici, anche in zona A, o su strutture fuori terra diverse dagli edifici, nel rispetto della normativa statale sulle rinnovabili.

Sono assoggettate a CILA, oltre ai casi statali, varie opere minori, tra cui manutenzione straordinaria e restauro/risanamento conservativo senza interessare le parti strutturali, opere pertinenziali non qualificabili come nuova costruzione, muri di cinta, sbancamenti e terrazzamenti, serre e impianti agrovoltaici stabilmente infissi al suolo, nonché il rifacimento parziale di tramezzi interni a determinate condizioni.

Le modifiche di destinazione d’uso che non generano incremento del fabbisogno di standard urbanistici non sono considerate urbanisticamente rilevanti. Inoltre, vengono ricondotti a SCIA ulteriori interventi, tra cui alcune opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche, impianti sportivi con coperture rimovibili, piscine interrate di piccole dimensioni e parcheggi pertinenziali nel sottosuolo.

È prevista la SCIA alternativa al permesso di costruire anche per modifiche di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti e per il recupero abitativo dei sottotetti. La disciplina regionale sui sottotetti si applica anche a quelli già esistenti alla data di entrata in vigore della legge.

Demolizione e ricostruzione, distanze e tutele

Per gli interventi di demolizione e ricostruzione, la legge consente la ricostruzione nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche se il lotto non consente l’adeguamento dell’area di sedime. In presenza di interventi su immobili vincolati o in zone storiche e assimilate, la demolizione e ricostruzione o il ripristino di edifici crollati è ammessa solo con le limitazioni indicate e, nei casi previsti, con SCIA alternativa al permesso di costruire.

Le deroghe dell’efficientamento energetico ai sensi del decreto legislativo n. 102/2014 sono applicabili in tutte le zone urbanistiche, purché nel rispetto delle distanze minime del codice civile. Restano in ogni caso fermi i pareri, nulla osta e autorizzazioni richiesti dalla legge.

Rigenerazione urbana nella pianificazione urbanistica

La legge modifica la legge regionale Campania n. 16/2004 per orientare la pianificazione urbanistica alla rigenerazione territoriale e urbana, alla sostenibilità ambientale e sociale, al contrasto del consumo di suolo e al contenimento dell’espansione urbana.

Lo strumento urbanistico comunale deve individuare obiettivi di qualità, requisiti degli interventi e forme di premialità volumetrica o di superficie attribuibili una sola volta, oltre alla riduzione degli oneri concessori. Viene valorizzato anche il ricorso ai concorsi di progettazione.

Sono previsti incentivi urbanistici per migliorare la qualità architettonica e urbana, favorire soluzioni contemporanee, bioedilizia, materiali ecosostenibili, fonti rinnovabili e miglioramento sismico. I comuni possono escludere tali incentivi in specifiche aree e devono farlo per gli edifici già beneficiari di incrementi volumetrici in deroga.

Per gli interventi incentivati sono previsti incrementi volumetrici fino al 20% per ristrutturazione edilizia e fino al 35% per demolizione e ricostruzione. Ulteriori premialità sono previste per la delocalizzazione di edifici in aree a rischio idrogeologico, con limiti specifici e con esclusione degli edifici abusivi.

Piani programmatici per il PNRR

La legge introduce i piani programmatici per i comuni destinatari di risorse PNRR o di programmi strategici regionali o comunitari. Tali strumenti hanno natura urbanistica, finanziaria e gestionale e sono finalizzati alla rigenerazione, al recupero di strutture e aree pubbliche e alla realizzazione di progetti smart city.

I piani possono essere promossi anche su iniziativa privata, possono riguardare ambiti di più comuni e sono approvati dal Consiglio comunale se comportano modifiche allo strumento urbanistico vigente, oppure dalla Giunta se sono conformi al piano vigente. I comuni dovevano adeguare gli strumenti urbanistici entro il 30 giugno 2025.

Interventi edilizi di rigenerazione urbana e regime transitorio

Fino all’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali e comunque non oltre il 30 giugno 2023, la legge consentiva interventi su aree urbane degradate e su edifici dismessi o da rilocalizzare, come riqualificazione, recupero, demolizione e ricostruzione, adeguamento alla normativa di sicurezza e miglioramento sismico, ambientale, architettonico ed energetico.

Tali interventi possono essere attuati con incentivi urbanistici, fino al 20% di volumetria aggiuntiva per ristrutturazione senza demolizione e ricostruzione e fino al 35% per ristrutturazione con demolizione e ricostruzione. Sono tuttavia esclusi numerosi casi, tra cui aree inedificabili, edifici abusivi non sanati, zone A con eccezioni limitate, alcune zone E, aree di parchi e riserve, immobili non accatastati, edifici tutelati, aree a elevato rischio idraulico o geomorfologico, aree industriali ASI e immobili già oggetto di precedenti incentivi urbanistici.

Le regole paesaggistiche restano inderogabili, con particolare riferimento all’area sorrentino-amalfitana e ai piani territoriali paesistici. Gli interventi richiedono le opere di urbanizzazione primaria o il loro adeguamento e, quando necessario, possono essere attuati con permesso di costruire convenzionato.

Requisiti qualitativi e condizioni per gli incentivi

Per ottenere le premialità, gli interventi devono garantire elevati standard energetico-ambientali, spesso anche con il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero immobile o con prestazioni inferiori ai limiti nazionali, oltre all’eventuale inserimento di impianti da fonti rinnovabili quando richiesto dalla normativa statale.

Devono inoltre essere previsti spazi per la raccolta differenziata, aree verdi eccedenti gli standard, significativi miglioramenti sismici, infrastrutture verdi multifunzionali, azioni di valorizzazione del verde urbano e soluzioni tecniche per la resilienza urbana e il contenimento di isole di calore, allagamenti e dissesto.

La volumetria lorda assentibile non comprende volumi tecnici e collegamenti verticali/orizzontali; sono esclusi dal calcolo anche i volumi derivanti da efficientamento energetico e miglioramento statico entro il limite del 5% del volume lordo assentito. Il rispetto delle condizioni è attestato dal direttore dei lavori e dal progettista abilitato e verificato in sede di ultimazione lavori; l’inadempimento comporta la decadenza del titolo per la parte premiale e l’applicazione delle sanzioni del DPR 380/2001.

Recupero di immobili dismessi e complessi produttivi

Per gli immobili dismessi è ammessa la sostituzione edilizia a parità di volumetria, con una quota non inferiore al 20% da destinare all’edilizia residenziale sociale in vendita o locazione. Se si tratta di complessi industriali, produttivi o commerciali dismessi, le attività devono essere cessate e non produttive di reddito da almeno tre anni alla data di entrata in vigore della legge.

Per il recupero e il riutilizzo di complessi industriali e produttivi, la legge consente anche una volumetria aggiuntiva non superiore al 20% rispetto a quella preesistente, nei limiti del rapporto di copertura del 60%, per destinazioni compatibili o complementari con la zona omogenea interessata. Sono ammesse anche la delocalizzazione e il riposizionamento delle volumetrie, purché in aree conformi allo strumento urbanistico.

Edilizia residenziale sociale

La legge definisce l’edilizia residenziale sociale come interventi immobiliari e urbanistici finalizzati a garantire alloggi in proprietà o locazione a costi convenzionati per soggetti e nuclei familiari che non accedono al mercato né all’edilizia residenziale pubblica.

Gli alloggi devono essere adeguati, salubri e sicuri, nel rispetto della disciplina statale e regionale. La Regione è chiamata a favorire la promozione e il sostegno finanziario dell’ERS e a definire criteri per i canoni di locazione e per il prezzo di assegnazione o vendita.

Incentivi economici e contributo di costruzione

La Giunta regionale deve aggiornare le tabelle parametriche del contributo di costruzione entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge, prevedendo coefficienti di riduzione per gli interventi di rigenerazione, riqualificazione e recupero di cui agli articoli 3 e 4, nonché per quelli che utilizzano tecniche di bioedilizia.

Per gli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire resta comunque dovuto, se previsto, il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. La Giunta regionale aggiorna periodicamente le tabelle parametriche e definisce i criteri per il contributo di costruzione.

Disposizioni transitorie e definizioni operative

Le istanze pendenti presentate ai sensi della legge regionale n. 19/2009 sono definite secondo la disciplina vigente al momento della domanda. È inoltre ammessa l’utilizzazione temporanea di edifici e aree per usi diversi da quelli previsti dallo strumento urbanistico, anche per alloggi parcheggio temporanei, salvo le aree agricole di zona E e purché sia possibile il ripristino dello stato dei luoghi.

Invarianza finanziaria ed efficacia

La legge dichiara che non comporta nuovi o maggiori oneri a carico del bilancio regionale. È entrata in vigore quindici giorni dopo la pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione Campania.

Obsolescenza

Il provvedimento conserva utilità pratica come disciplina regionale sulla semplificazione edilizia e la rigenerazione urbana, ma alcune sue parti hanno efficacia limitata nel tempo, in particolare la finestra transitoria fino al 30 giugno 2023 per taluni interventi di rigenerazione in assenza di adeguamento degli strumenti urbanistici. Non risulta pertanto integralmente obsoleto.