Cassazione Civile, Ordinanza n. 06800/2025 del 14/03/2025

Esito

La controversia

Un soggetto aveva convenuto in giudizio la società costruttrice, poi dichiarata fallita, chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di una scrittura del 20.5.2009 qualificata in appello come preliminare di vendita di un alloggio di edilizia economica agevolata. Il promissario acquirente deduceva che, al momento del rogito, la controparte aveva richiesto un prezzo maggiore di quello pattuito e non aveva fornito il certificato di agibilità; domandava anche la riduzione del corrispettivo e l'estinzione o riduzione del mutuo garantito da ipoteca gravante anche sull'immobile. Il fallimento, in cassazione, ha dedotto sei motivi: 1) omessa pronuncia sull'eccezione di sopravvenuto difetto di legittimazione passiva per decadenza ed estinzione del diritto di superficie e delle convenzioni comunali relative all'intervento edilizio; 2) motivazione apparente e altre violazioni processuali per mancata verifica della trascrizione della domanda, degli obblighi contrattuali, del trasferimento del corretto diritto reale, della quantificazione del prezzo e del potere di estinzione/cancellazione dell'ipoteca; 3) omessa pronuncia sulla tardività della produzione della nota di trascrizione; 4) omessa pronuncia sull'eccezione di improcedibilità per mancato tentativo obbligatorio di mediazione; 5) omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale di saldo prezzo e accollo del mutuo; 6) violazione delle norme urbanistiche e catastali per avere accolto l'art. 2932 c.c. senza verifica della regolarità urbanistica e catastale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo fondata la doglianza sull'omesso esame dell'eccezione di sopravvenuta decadenza della società costruttrice dal diritto di superficie e dalle convenzioni con il Comune. Tale circostanza è stata giudicata potenzialmente preclusiva alla realizzazione del programma edificatorio e quindi rilevante per verificare la concreta possibilità di dare esecuzione al contratto e di pronunciare una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. Tutti gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Salerno, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il merito tenendo conto della decadenza dal diritto di superficie, delle residue questioni assorbite e del fatto sopravvenuto relativo al trasferimento dell'immobile avvenuto in sede esecutiva, apprezzando anche l'attuale interesse dell'acquirente alla prosecuzione del giudizio. Le spese del giudizio di legittimità sono rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia ex art. 2932 c.c. presuppone che sia ancora concretamente possibile dare esecuzione al programma negoziale; il giudice di merito deve verificare gli effetti di eventi sopravvenuti che possano precludere il trasferimento coattivo del bene o del diritto promesso.

• art. 72 L. Fall.

  È richiamato come base del potere della curatela di sciogliersi dal contratto nei rapporti pendenti, ma la decisione di legittimità non si fonda su tale norma; la censura accolta riguarda invece l'omessa valutazione della decadenza dal diritto di superficie.

• artt. 112, 132 c.p.c.

  L'omessa pronuncia su eccezioni o domande ritualmente introdotte integra vizio rilevante in cassazione.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione deve essere effettiva e non apparente, consentendo di comprendere il percorso logico seguito dal giudice.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È il parametro del vizio processuale dedotto per omessa pronuncia e motivazione apparente.

• D. Lgs. n. 28 del 2010

  È evocato in relazione all'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, poi assorbita.

• artt. 345, 115 c.p.c.

  Richiamati nei motivi assorbiti relativi alla produzione documentale in appello e alla valutazione delle prove.

• art. 46 del T.U. Edilizia

  Invocato nel motivo assorbito sulla necessità di verificare la regolarità urbanistica prima dell'esecuzione specifica del preliminare.

• artt. 17 e 18 L. n. 47 del 1985

  Richiamati nel motivo assorbito concernente i profili urbanistici dell'immobile.

• art. 29 L. n. 52 del 1985

  Richiamato nel motivo assorbito relativo alla conformità catastale del bene.

Massime di principio

• Quando è domandata l'esecuzione in forma specifica di un preliminare, il giudice deve verificare d'ufficio e in modo espresso se, per effetto di eventi sopravvenuti o di cause esterne al contratto, sia ancora possibile realizzare il risultato traslativo richiesto.
• L'omesso esame di un'eccezione ritualmente proposta e potenzialmente decisiva integra vizio di omessa pronuncia censurabile in cassazione.
• La motivazione è apparente quando non consente di comprendere se il giudice abbia realmente scrutinato una questione decisiva, specie se la decisione presuppone la risoluzione di una specifica eccezione fattuale o giuridica.
• Le questioni logicamente subordinate a quella decisiva restano assorbite e devono essere riesaminate dal giudice di rinvio solo se la premessa logica principale viene nuovamente valutata in senso conforme al diritto.
• In sede di rinvio, deve essere considerato anche il sopravvenuto difetto di interesse a proseguire il giudizio quando fatti successivi incidano sulla utilità concreta della domanda proposta.

Come è indicizzato