Cassazione Civile, Ordinanza n. 24793/2026 del 26/08/2026

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento con cui il Comune aveva richiesto una maggiore ICI per le annualità 2006-2009, ritenendo edificabile l'area ricompresa in un Programma Integrato di Intervento e in parte soggetta a fascia di tutela ambientale-ferroviaria. In primo grado i ricorsi erano stati accolti, sul presupposto dell'inedificabilità dell'area. Dopo una precedente cassazione con rinvio, il giudice regionale ha ritenuto l'area edificabile in quanto inserita nel PRG e ha determinato il valore venale in euro 90,00 al metro quadrato, richiamando una stima dell'Agenzia del Territorio relativa all'anno 2005. I contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione deducendo: la violazione degli artt. 2, comma 1, lett. b), e 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992, per mancata considerazione dell'inedificabilità di fatto e di diritto derivante dalla fascia ferroviaria e dall'assenza dell'opera necessaria prevista; l'omessa pronuncia sull'annualità 2009. Il Comune ha proposto ricorso incidentale deducendo, a sua volta, l'omessa pronuncia sull'annualità 2009 e la violazione dell'art. 6, comma 2, del d.lgs. n. 472/1997 per l'annullamento delle sanzioni.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo del ricorso principale dei contribuenti, ritenendo che l'inserimento dell'area nel PRG ne comportasse l'edificabilità ai fini ICI, salvo che ricorresse un vincolo assoluto di inedificabilità. Ha precisato che la presenza della fascia di rispetto ferroviaria, riguardando soltanto una parte dell'area, incideva sul valore venale e sulla base imponibile, ma non escludeva l'imponibilità dell'intero terreno. Ha inoltre escluso l'efficacia di giudicato esterno della decisione relativa all'annualità 2005, trattandosi di elementi variabili nel tempo, pur ritenendo utilizzabile la relativa stima come parametro valutativo. Sono stati invece accolti il secondo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale, poiché il giudice regionale aveva omesso di pronunciarsi sull'annualità 2009. È stato accolto anche il secondo motivo del ricorso incidentale: l'incertezza normativa rilevante per la disapplicazione delle sanzioni deve riguardare l'individuazione della norma applicabile e sussiste soltanto in assenza, al momento dell'accertamento, di un orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità. Nel caso concreto il quadro giurisprudenziale era ritenuto chiaro e coerente, sicché le sanzioni non potevano essere disapplicate. La sentenza è stata cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Richiamato dai contribuenti in relazione alla nozione di area fabbricabile ai fini ICI; la Corte ha confermato che l'edificabilità deriva, in linea generale, dall'inclusione dell'area nel PRG, salvo vincoli assoluti.

• art. 5, comma 5, d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  La determinazione della base imponibile deve considerare i parametri normativi riferiti all'anno d'imposizione, comprese le concrete potenzialità edificatorie e l'incidenza dei vincoli. Tali parametri sono vincolanti, pur potendo essere applicati anche mediante criteri alternativi adeguati alla stima del valore commerciale.

• art. 49 d.P.R. 11 luglio 1980, n. 753

  La fascia di rispetto ferroviaria comporta un divieto assoluto di edificazione soltanto per le aree interamente ricomprese nella fascia; se il vincolo riguarda solo una parte dell'area, incide sulla valutazione del valore venale e non esclude l'imponibilità.

• art. 6, comma 2, d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472

  L'incertezza normativa oggettiva può escludere la responsabilità sanzionatoria soltanto quando, all'esito di un'interpretazione metodologicamente corretta, non sia individuabile in modo univoco la norma applicabile e manchi, al momento dell'accertamento, un orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità.

• art. 112 cod. proc. civ.

  Impone al giudice di pronunciarsi su tutte le domande e questioni devolute; l'omessa decisione su una delle annualità oggetto di controversia determina vizio della sentenza.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, cod. proc. civ.

  Richiamato per le censure di violazione o falsa applicazione di legge e di nullità della sentenza per omessa pronuncia.

• art. 1, comma 1, lett. a), legge 31 agosto 2022, n. 130

  Richiamato quale base normativa del rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado.

Massime di principio

• Ai fini ICI, l'inclusione di un'area nel piano regolatore generale ne determina l'edificabilità, anche in assenza di strumenti attuativi, salvo che sussista un vincolo assoluto di inedificabilità.
• Un vincolo di rispetto ferroviario o ambientale esclude l'imponibilità soltanto quando interessa integralmente l'area e determina un divieto assoluto di edificazione; se riguarda soltanto una parte del terreno, incide sulla determinazione del valore venale e della base imponibile.
• La base imponibile delle aree fabbricabili deve essere determinata considerando, con riferimento all'anno d'imposizione, ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento, prezzi di mercato comparabili e concreta incidenza dei vincoli.
• Il giudicato formatosi su una precedente annualità di un'imposta periodica non vincola il giudice per annualità diverse quando la decisione dipende da elementi variabili nel tempo, quali l'edificabilità e il valore venale del terreno.
• L'incertezza normativa oggettiva idonea a escludere le sanzioni tributarie non coincide con la mera esistenza di decisioni di merito contrastanti, ma richiede l'impossibilità di individuare univocamente la disciplina applicabile e, al momento dell'accertamento, l'assenza di un orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità.
• L'omessa pronuncia su una delle annualità oggetto della controversia integra violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. e impone la cassazione della sentenza con rinvio.

Come è indicizzato