Cassazione Civile, Ordinanza n. 32727/2023 del 24/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un fondo rustico. Il promissario acquirente agiva contro la promittente venditrice chiedendo che fosse dichiarato risolto il preliminare per inadempimento di quest'ultima, con condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria e della provvigione versata all'agenzia immobiliare; inoltre evocava un terzo, assumendo che la sua indebita rivendicazione del diritto di prelazione agraria avesse causato l'inadempimento della venditrice. La venditrice contestava la domanda, sosteneva che la pretesa fosse stata erroneamente qualificata come recesso ex art. 1385 c.c. pur essendo stata domandata la risoluzione, chiamava in garanzia il mediatore immobiliare per la mancata notifica del preliminare ai confinanti e, in appello, deduceva: (1) errata qualificazione della domanda e illegittima applicazione della disciplina del recesso/caparra, (2) carenza di legittimazione attiva del promissario acquirente per asserita sostituzione ex tunc di un prelazionario, (3) mancata considerazione della responsabilità del mediatore per l'omessa notifica del preliminare ai confinanti. In cassazione proponeva quattro motivi: violazione degli artt. 1385 e 1453 c.c. e dell'art. 112 c.p.c. per travisamento della domanda; violazione degli artt. 1457 e 1454 c.c. per il ritenuto rilievo di un termine essenziale e per la valutazione del comportamento della venditrice; violazione dell'art. 7 l. n. 817/1971 e degli artt. 1337 e 1375 c.c. per la posizione del soggetto che aveva esercitato la prelazione; violazione degli artt. 1175 e 1176 c.c. e delle norme sul contratto d'opera per la responsabilità del mediatore immobiliare.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto solo il primo motivo, ritenendo errata la qualificazione della domanda da parte dei giudici di merito: se il promissario acquirente chiede, oltre al doppio della caparra, anche il ristoro di ulteriori danni, la domanda non può essere trattata come mero recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., ma va qualificata come domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento, con applicazione della disciplina generale e necessità di prova del danno. Sono stati dichiarati inammissibili il secondo, il terzo e il quarto motivo, perché rivolti a contestare valutazioni di merito o prive di attacco alla ratio decidendi. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente al motivo accolto, con rinvio alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Il recesso fondato sulla caparra confirmatoria è collegato alla pretesa di ottenere il doppio della caparra come liquidazione forfettaria del danno; se si domandano anche ulteriori danni, la domanda deve essere ricondotta alla risoluzione giudiziale e non al recesso.

• art. 1453 c.c.

  La domanda qualificata come risoluzione giudiziale per inadempimento comporta l'applicazione della disciplina generale della risoluzione e del risarcimento del danno, con necessità di prova del pregiudizio.

• art. 112 c.p.c.

  La qualificazione della domanda deve rispettare il petitum sostanziale e non può essere travisata dal giudice di merito.

• art. 369, secondo comma, n. 2, c.p.c.

  L'eccezione di improcedibilità per mancato deposito della sentenza impugnata è infondata se la sentenza risulta regolarmente depositata con attestazione di conformità e relata di notifica.

• art. 360, primo comma, c.p.c.

  La Corte ha ritenuto ammissibili le censure, pur prive di specifica numerazione, quando dal loro contenuto emergeva il vizio dedotto.

• art. 1457 c.c.

  La censura sul termine essenziale è stata ritenuta inammissibile perché non colpiva la ratio decidendi della sentenza di merito.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla diffida ad adempiere, ma la doglianza è stata ritenuta inammissibile per difetto di attacco alla decisione impugnata.

• art. 7 l. n. 817/1971

  La doglianza sulla prelazione agraria è stata dichiarata inammissibile perché meramente alternativa rispetto alla valutazione di merito e, comunque, la stessa ricorrente aveva ammesso la mancanza dei presupposti per la prelazione.

• artt. 1337 e 1375 c.c.

  Richiamati in tema di responsabilità precontrattuale e correttezza, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché non idonea a scalfire la decisione di merito.

• artt. 1175 e 1176 c.c.

  Richiamati per contestare la responsabilità del mediatore, ma la Corte ha rilevato che non vi era un obbligo ex lege di notificare il preliminare a tutti i confinanti e che non era provata l'assunzione concreta di tale obbligo.

• artt. 2222 e ss. c.c.

  Evocati nel contesto del contratto d'opera professionale dell'agenzia immobiliare, ma senza esito favorevole alla ricorrente.

Massime di principio

• Se la parte adempiente, in presenza di caparra confirmatoria, chiede soltanto il doppio della caparra, la domanda è compatibile con l'esercizio del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.; se invece chiede anche il risarcimento di danni ulteriori, la domanda va qualificata come domanda di risoluzione giudiziale per inadempimento, con applicazione della disciplina generale dell'art. 1453 c.c.
• Nel sistema dell'art. 1385 c.c., il recesso con caparra confirmatoria ha funzione di liquidazione forfettaria del danno e non consente, di regola, di cumulare il doppio della caparra con ulteriori voci risarcitorie.
• In sede di legittimità è inammissibile la censura che si limiti a prospettare una diversa lettura dei fatti o una diversa valutazione del materiale probatorio, senza aggredire la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata.
• La responsabilità del mediatore immobiliare per la mancata tutela della prelazione agraria non può essere affermata in assenza di un obbligo legale o contrattualmente assunto di notificare il preliminare ai confinanti, e comunque richiede la prova concreta dell'assunzione di tale incarico.
• La questione della prelazione agraria e della sua eventuale incidenza sull'inadempimento del promittente venditore va valutata in concreto; se manca il requisito per esercitare la prelazione, il comportamento del terzo non giustifica il rifiuto di stipulare il definitivo.

Come è indicizzato