Cassazione Civile, Ordinanza n. 12921/2025 del 14/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte di un proprietario di un'unità immobiliare inserita in un complesso edilizio cooperativo, di un corpo di fabbrica nell'area scoperta di pertinenza della propria abitazione, in prossimità del lastrico/area confinante con l'unità degli altri proprietari. I vicini agirono per ottenere la demolizione dell'opera, deducendo la violazione del regolamento condominiale contrattuale della cooperativa, oltre che dell'art. 1120 c.c. e dell'art. 208 del r.d. n. 1165/1938. In primo grado la domanda fu accolta e l'opera venne ordinata a demolizione; in appello fu poi disposta soltanto l'apposizione di una barriera in vetro non trasparente o altro materiale idoneo a impedire inspicere e prospicere, rigettando il resto. Dopo un primo giudizio di legittimità, la Cassazione cassò con rinvio perché la Corte territoriale aveva esaminato solo la disciplina legale del decoro architettonico senza verificare la portata e l'operatività del regolamento convenzionale. Nel giudizio di rinvio la Corte d'appello ritenne applicabile il regolamento e confermò la demolizione/rigetto dell'appello del proprietario. Con il ricorso per cassazione il proprietario ha censurato il giudice di rinvio per error in procedendo: primo, per aver ritenuto coperta da giudicato interno la questione dell'opponibilità del regolamento, omettendo di riesaminare se esso fosse effettivamente a lui opponibile; secondo, per non avere svolto l'interpretazione contrattuale necessaria a stabilire se le clausole regolamentari integrassero o derogassero alla disciplina codicistica sul decoro e imponessero divieti più rigorosi. Ha richiamato, a sostegno, il principio secondo cui i limiti convenzionali alla proprietà esclusiva, per essere opponibili ai terzi acquirenti, richiedono la trascrizione della relativa clausola in apposita nota.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbito il secondo. Ha ritenuto che il giudice di rinvio avesse errato nel considerare già definita, per giudicato interno, la questione dell'opponibilità del regolamento condominiale, quando invece la precedente cassazione ex art. 384 c.p.c. imponeva di accertare in via prioritaria proprio se quel regolamento fosse o meno opponibile al ricorrente e solo dopo, eventualmente, il suo contenuto precettivo rispetto all'opera realizzata. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia attenendosi al principio di diritto enunciato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità e di quello precedente.

Norme richiamate

• art. 1120 c.c.

  richiamato come parametro legale del divieto di innovazioni lesive del decoro/assetto dell'edificio, ma non sufficiente da solo se esiste una disciplina convenzionale più incisiva da interpretare e verificare quanto a operatività

• art. 1138 c.c.

  richiamato nel precedente motivo di legittimità per la disciplina regolamentare condominiale e la sua interpretazione

• art. 1362 c.c.

  richiamato, unitamente alle altre norme sull'interpretazione, come criterio ermeneutico da applicare al regolamento condominiale

• art. 384 c.p.c.

  la pronuncia di cassazione con rinvio delimita i poteri del giudice di rinvio e gli impone di attenersi al principio di diritto enunciato

• art. 208 del r.d. n. 1165 del 1938

  menzionato come ulteriore base normativa invocata dagli attori per la demolizione dell'opera nel complesso edilizio

• Cass. n. 6769/2018

  richiamata dal ricorrente per sostenere che le clausole del regolamento limitative delle proprietà esclusive non sono opponibili ai terzi acquirenti senza trascrizione in apposita nota

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al decisum della sentenza di cassazione e non può considerare preclusa una questione che la Corte di legittimità abbia implicitamente o esplicitamente rimesso al suo esame come presupposto necessario della decisione.
• Quando la controversia riguarda opere eseguite in ambito condominiale o in complessi edilizi con regolamento convenzionale, il giudice deve accertare in via preliminare se la disciplina pattizia sia opponibile al soggetto contro cui se ne invoca l'applicazione; solo dopo può valutarne il contenuto e il rapporto con la disciplina legale.
• Le clausole regolamentari che introducono limiti al godimento o alla destinazione delle proprietà esclusive richiedono un'effettiva verifica della loro efficacia e operatività nel caso concreto; non è corretto sostituire tale indagine con il solo richiamo alla nozione codicistica di decoro architettonico.
• Il giudice di rinvio incorre in error in procedendo se, anziché riesaminare il tema devoluto dalla cassazione, lo reputa assorbito da un inesistente giudicato interno e compie un salto logico nel ritenere già applicabili i divieti convenzionali alla fattispecie concreta.

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