Cassazione Civile, Ordinanza n. 39914/2021 del 14/12/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di compravendita immobiliare stipulato tra un venditore e l'acquirente avente ad oggetto un appartamento con una porzione al piano superiore indicata come soffitta, oltre a un terrazzo di copertura. Dopo la morte del venditore, i suoi eredi agivano per far dichiarare la nullità della vendita, sostenendo che il bene era stato frazionato in due unità senza il necessario titolo edilizio e che quindi l'atto fosse nullo ai sensi della normativa urbanistica richiamata dall'art. 40 della L. n. 47/1985. L'acquirente resisteva sostenendo che il locale al piano superiore fosse una pertinenza separatamente alienabile e che il frazionamento fosse solo catastale, non incidente sulla validità dell'atto; deduceva inoltre che l'operazione complessiva dovesse essere letta come una permuta simulata e proponeva domanda riconvenzionale di restituzione di altri immobili e di rimborso delle somme versate, oltre a danni. Dopo il rigetto in primo e secondo grado, ricorreva per cassazione con due motivi: il primo per violazione degli artt. 817 e 818 c.c. in relazione all'art. 40 L. n. 47/1985 e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la soffitta fosse pertinenza del terrazzo e quindi non vi fosse aumento di unità immobiliari vietato; il secondo per violazione dell'art. 2702 c.c. e dell'art. 215 c.p.c., nonché nullità della sentenza, in relazione alla dedotta simulazione relativa della vendita in permuta.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha quindi cassato la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e ha rinviato ad altra sezione della Corte d'appello di Roma per nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione. La Corte ha affermato che la vendita parziale di un appartamento non è di per sé vietata dalla normativa urbanistica richiamata, e che l'eventuale necessità di titoli edilizi o di abitabilità attiene, al più, all'attuazione del contratto o alla sua eventuale risoluzione per inadempimento, non alla sua nullità originaria.

Norme richiamate

• art. 817 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che il locale superiore fosse una pertinenza del bene principale e quindi separatamente alienabile.

• art. 818 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'autonoma circolazione giuridica della pertinenza rispetto al bene principale.

• art. 40 L. n. 47/1985

  La Corte ha escluso che la vendita parziale di un appartamento sia vietata da questa norma; l'eventuale irregolarità urbanistica o la mancanza di titolo può incidere sull'attuazione del contratto o integrare inadempimento, non determinare automaticamente la nullità della vendita.

• art. 17 L. n. 47/1985

  Richiamato nel ragionamento della Corte come norma che commina nullità per trasferimenti di immobili realizzati in assenza o difformità dalla concessione, ma non idonea, nel caso concreto, a vietare la vendita parziale dell'appartamento.

• art. 222 R.D. n. 1265/1934

  Richiamato dalla Corte quale disposizione che sanziona l'utilizzazione come alloggio di costruzioni prive di licenza di abitabilità, ma non tale da incidere sulla validità originaria della vendita.

• art. 2702 c.c.

  Richiamato nel secondo motivo per contestare l'efficacia probatoria della scrittura privata prodotta in giudizio.

• art. 215 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo in relazione alla contestazione della scrittura privata e alla pretesa nullità della sentenza per mancato esame della dedotta simulazione.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Norma processuale posta a fondamento dei motivi per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo per denunciare la nullità della sentenza.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo per omesso esame di fatti decisivi.

Massime di principio

• La vendita parziale di una porzione immobiliare non è di per sé nulla per il solo fatto che l'operazione presupponga un frazionamento urbanisticamente rilevante; la nullità urbanistica colpisce il trasferimento di immobili abusivi nei casi previsti dalla legge, ma non ogni scorporo o vendita di parte del bene.
• Quando la regolarità urbanistica o abitativa è necessaria per rendere concretamente fruibile il bene trasferito, la relativa mancanza incide, in linea di principio, sull'adempimento del venditore e può giustificare rimedi contrattuali come la risoluzione, non la nullità originaria del contratto.
• La qualificazione di un locale come pertinenza va valutata in concreto, ma l'eventuale pertinenzialità non basta, da sola, a escludere la necessità di verifiche urbanistiche se l'operazione comporta un effettivo mutamento del numero delle unità immobiliari; tuttavia la mera vicenda urbanistica non trasforma automaticamente il contratto in nullo.
• Le censure che investono l'apprezzamento dei fatti e la qualificazione giuridica della vicenda devono confrontarsi con la reale ratio della decisione impugnata, e se l'errore denunciato riguarda il fondamento della nullità applicata in diritto, la cassazione può intervenire per correggere l'erronea sussunzione della fattispecie.

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