Cassazione Civile, Ordinanza n. 01178/2025 del 17/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla determinazione della giusta indennità dovuta per l'acquisizione sanante ex art. 42-bis d.P.R. 327/2001 di due particelle di terreno, sulle quali era stata realizzata un'isola ecologica, nonché dal risarcimento/indennizzo per l'occupazione illegittima e dal deprezzamento dei terreni residui. La Corte d'appello aveva liquidato somme per il valore delle aree acquisite, per il danno non patrimoniale, per l'occupazione senza titolo e per il forte deprezzamento dei fondi rimasti, ritenendo applicabile il metodo sintetico-comparativo e valorizzando una delibera comunale IMU e alcuni confronti con terreni di comuni limitrofi. Il Comune ricorrente ha denunciato, con il primo e il terzo motivo, violazione degli artt. 33 d.P.R. 327/2001 e 2697 c.c. e vizio di motivazione, sostenendo che il criterio comparativo era stato usato senza indicare adeguati coefficienti, senza spiegare la selezione dei beni comparabili e senza considerare aree più vicine e più omogenee; ha inoltre contestato l'uso della delibera comunale riferita a zone urbanistiche diverse. Con il secondo motivo ha censurato, ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c. e degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., l'omesso esame di fatti decisivi relativi al deprezzamento dei fondi residui, sostenendo che l'isola ecologica avesse inciso solo parzialmente sull'accessibilità, che l'effettiva edificabilità dei lotti fosse stata sovrastimata e che non vi fossero ragioni sanitarie tali da giustificare la riduzione del valore.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto congiuntamente il primo e il terzo motivo, ritenendo che la motivazione dell'ordinanza impugnata non rispettasse il minimo costituzionale ex art. 111 Cost. perché, pur adottando il metodo sintetico-comparativo, non spiegava adeguatamente la scelta dei beni comparabili né la loro omogeneità rispetto ai terreni da stimare, e faceva riferimento a una delibera comunale relativa a zone urbanistiche diverse senza chiarire la pertinenza dei dati utilizzati. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito, poiché rientrante nella più ampia questione della nuova valutazione dei fondi demandata al giudice di rinvio. Ne è seguita la cassazione dell'ordinanza e il rinvio alla Corte d'appello di Campobasso in diversa composizione per un nuovo esame della stima e del deprezzamento.

Norme richiamate

• art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001

  Nel caso concreto la maggiorazione percentuale del 20% per il terreno destinato a essere attribuito per finalità di interesse pubblico in uso speciale a soggetti privati non è applicabile se manca tale destinazione specifica.

• art. 33 d.P.R. n. 327/2001

  Richiamato come norma violata in relazione alla stima del valore dei suoli e alla corretta determinazione dell'indennità.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione all'onere della prova nella determinazione dei valori e del deprezzamento dei fondi.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Usato per denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Usato per denunciare omesso esame di fatti decisivi e vizio di motivazione.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo come parametro di corretta valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato nel secondo motivo come parametro di corretta valutazione delle prove.

• art. 366 c.p.c.

  Richiamato nella parte introduttiva in relazione alle comunicazioni al difensore, senza incidenza sulla decisione di merito.

• art. 380 bis c.p.c.

  Richiamato per la trattazione in camera di consiglio e la definizione accelerata.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per il deposito delle memorie.

• art. 111 Cost.

  La motivazione dell'ordinanza deve consentire il controllo sull'iter logico-argomentativo; qui tale standard non è rispettato perché la comparazione dei beni non è adeguatamente spiegata.

Massime di principio

• Nel criterio di stima sintetico-comparativo, il bene da valutare deve essere confrontato con immobili omogenei non solo per caratteristiche materiali, ma anche per la condizione giuridico-urbanistica esistente al momento dell'ablazione.
• Quando il giudice di merito recepisce una c.t.u. che applica il metodo comparativo, deve indicare i dati obiettivi e gli elementi di comparazione utilizzati, in modo da consentire il controllo sulla congruità della motivazione.
• La motivazione è carente sotto il profilo costituzionalmente rilevante se si limita ad aderire alle conclusioni tecniche senza spiegare perché i beni utilizzati come comparazione siano effettivamente rappresentativi e omogenei rispetto a quelli oggetto di stima.
• Nella valutazione del deprezzamento dei fondi residui occorre esaminare in modo puntuale le circostanze fattuali dedotte dalle parti; tuttavia, quando la stima complessiva viene cassata per vizio della motivazione sul valore, le ulteriori censure sulla quantificazione possono restare assorbite.

Come è indicizzato