Cassazione Civile, Ordinanza n. 25089/2022 del 22/08/2022

Esito

La controversia

La controversia riguardava un complesso immobiliare sito in Venezia, articolato in due porzioni con diversi numeri civici e con assetti proprietari e funzionali in parte distinti. La proprietaria di una porzione dell'immobile aveva impugnato alcune delibere assembleari deducendo, tra l'altro, l'illegittimità della ripartizione delle spese di ascensore e l'illegittimità della delibera che autorizzava la riapertura di fori-porta e di fori sulle facciate. Il tribunale aveva annullato in parte le delibere, mentre la corte d'appello aveva confermato solo in parte l'annullamento e ritenuto legittime le aperture sulle facciate, reputando applicabile la disciplina del condominio e il criterio dell'uso della cosa comune. Il soccombente in appello ricorreva in cassazione con quattro motivi: (1) violazione delle norme sul condominio e sull'uso della cosa comune, assumendo che l'intervento sul muro comune fosse una semplice modificazione ex art. 1102 c.c. e non un'innovazione soggetta a delibera maggioritaria; (2) violazione delle norme sulla servitù di passaggio e sull'onere della prova, sostenendo che l'aumento del transito non prova di per sé un aggravio della servitù; (3) omesso esame di un fatto decisivo, cioè l'impossibilità strutturale di utilizzare l'ascensore da parte di alcuni piani; (4) violazione delle norme sulla ripartizione delle spese condominiali, contestando il criterio dell'uso potenziale dell'ascensore e l'opponibilità di pregresse convenzioni di riparto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che la motivazione della corte territoriale non consentisse di comprendere su quali elementi fosse stata esclusa l'appartenenza del muro al novero delle parti comuni o, comunque, la riconducibilità della fattispecie alla disciplina del condominio. Ha richiamato il principio secondo cui, prima di applicare le regole sulle innovazioni o sull'uso della cosa comune, occorre verificare in concreto la natura condominiale della porzione di edificio e il titolo costitutivo del condominio, accertando se il muro fosse parte comune o invece divisorio tra due distinti immobili. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. Il terzo e il quarto motivo sono stati dichiarati inammissibili perché miravano a un nuovo esame del merito e, quanto al vizio motivazionale, mancavano dei presupposti richiesti in presenza di doppia conforme. La sentenza impugnata è stata cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio alla Corte d'appello di Venezia in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  regola l'uso della cosa comune da parte del singolo partecipante; se il muro è comune, l'apertura di fori-porta può essere scrutinata come uso più intenso o migliore della cosa comune, non come innovazione automaticamente soggetta a delibera maggioritaria.

• art. 1108 c.c.

  è evocato dalla corte territoriale e contestato dal ricorrente; la Cassazione rileva che non è la norma decisiva se la fattispecie attiene all'uso della cosa comune e non a una innovazione.

• art. 1120 c.c.

  disciplina le innovazioni; la Corte precisa che non può essere applicata in modo automatico se l'intervento del singolo sul bene comune è in realtà una modificazione consentita ex art. 1102 c.c.

• art. 1067 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di servitù di passaggio, ma il relativo motivo è assorbito dall'accoglimento del primo motivo.

• art. 2697 c.c.

  richiamato dal ricorrente sulla prova dell'aggravamento della servitù; la censura resta assorbita.

• art. 115 c.p.c.

  evocato nei motivi di ricorso come parametro della valutazione probatoria; la Corte dichiara inammissibili i motivi che miravano a una rivalutazione del merito.

• art. 1123 c.c.

  richiamato in tema di riparto delle spese condominiali; la Corte osserva che le spese possono essere ripartite in misura diversa se il bene serve solo alcune parti del fabbricato.

• art. 1224 c.c.

  richiamato nel quarto motivo, ma non risulta decisivo nella decisione della Corte.

• art. 1117 c.c.

  la Corte afferma che la verifica della condominialità deve compiersi con riferimento al momento della nascita del condominio e al titolo che ha dato luogo al frazionamento dell'edificio.

• art. 1117 e ss. c.c.

  richiamati per sottolineare che, prima di applicare le regole del condominio, il giudice deve accertare la reale configurazione del complesso edilizio e la comunanza delle parti rilevanti.

• art. 1124 c.c.

  citato dal ricorrente con riferimento alle spese dell'ascensore; la Corte richiama invece il criterio dell'uso potenziale ai fini del riparto.

• art. 1122 c.c.

  richiamato dalla giurisprudenza citata dalla Corte per qualificare come uso indebito le aperture nel muro per collegare locali di proprietà esclusiva con immobile estraneo al condominio.

• art. 348-ter c.p.c.

  ostacola il motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. in presenza di doppia conforme, salvo specifica indicazione delle diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è il parametro formale dei motivi di violazione di legge dedotti dal ricorrente.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per dedurre un vizio motivazionale, ma la censura è ritenuta non fondata o inammissibile nella sostanza.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  invocato per omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ne dichiara l'inammissibilità per difetto dei presupposti in doppia conforme.

• art. 375, comma 2, c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la procedura camerale e per il deposito di memorie illustrative.

Massime di principio

• Prima di qualificare un intervento del singolo su una porzione edilizia come innovazione o uso indebito della cosa comune, il giudice deve accertare in concreto la natura comune o esclusiva del bene interessato e la struttura originaria del complesso edilizio, verificando il titolo costitutivo del condominio e la relazione di accessorietà necessaria tra le porzioni immobiliari.
• L'apertura di varchi o fori in un muro comune può essere consentita quale uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. se non altera la destinazione del bene, non compromette stabilità e decoro e non impedisce il pari uso agli altri partecipanti; non richiede automaticamente una delibera maggioritaria sulle innovazioni.
• Se l'intervento del singolo collega locali esclusivi con un immobile estraneo al condominio attraverso un muro perimetrale, esso può integrare uso indebito della cosa comune e comportare anche la creazione o l'aggravamento di una servitù a carico della proprietà condominiale, da accertare in concreto.
• In tema di riparto delle spese condominiali, il criterio dell'uso potenziale del servizio può giustificare una contribuzione anche quando il condomino non utilizzi in concreto il bene, mentre la diversa ripartizione delle spese in funzione del servizio a determinate parti dell'edificio è compatibile con l'art. 1123 c.c.
• In presenza di "doppia conforme", il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e di secondo grado, non essendo consentito trasformare il giudizio di legittimità in un nuovo apprezzamento del merito.

Come è indicizzato