Cassazione Civile, Ordinanza n. 7044/2020 del 12/03/2020

Esito

La controversia

Una società proprietaria di un immobile in un condominio aveva chiesto il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dall’impianto condominiale di smaltimento delle acque e dal campo da tennis comune, nonché il ristoro per il mancato godimento dei locali. Il Tribunale di Roma aveva condannato il condominio a eseguire i lavori di ripristino dell’impianto e di impermeabilizzazione del campo da tennis e a risarcire i danni da infiltrazione, ma aveva respinto la domanda per il mancato godimento e la domanda di manleva del condominio verso l’impresa appaltatrice. La Corte d’appello di Roma, con sentenza del 5 aprile 2018, aveva rigettato i contrapposti gravami e confermato tale decisione. Rilevato, sulla base della CTU, che le infiltrazioni nel corridoio dipendevano anche dalla mancata impermeabilizzazione di due giardini privati di terzi, la Corte territoriale aveva escluso il risarcimento per l’inutilizzabilità dell’immobile, ritenendo che tale pregiudizio sarebbe perdurato anche se il condominio avesse eseguito tempestivamente i lavori, in ragione del carattere unitario dell’immobile. La società ha proposto tre motivi: con il primo, violazione dell’art. 2055 c.c., sostenendo che il danno da inutilizzabilità dovesse essere imputato in solido al condominio e ai proprietari dei giardini; con il secondo, violazione dell’art. 2043 c.c., censurando il mancato risarcimento a carico del condominio; con il terzo, omesso esame di un fatto decisivo, deducendo che l’omessa riparazione condominiale aveva comunque reso inagibile il primo locale. Il ricorso è stato notificato anche all’impresa appaltatrice, chiamata in garanzia dal condominio.

La decisione

La Cassazione ha preliminarmente ritenuto corretta la notificazione del ricorso anche all’impresa chiamata in garanzia: nelle controversie connesse al rapporto di garanzia, l’impugnazione dell’attrice deve essere rivolta sia al garantito sia al garante, configurandosi un litisconsorzio necessario processuale ai sensi dell’art. 331 c.p.c. Nel merito, ha accolto il primo motivo: il condominio risponde ex art. 2051 c.c. dei danni causati dai beni e servizi comuni anche quando alla produzione del medesimo danno concorra la condotta colposa dei proprietari di unità private. In tale ipotesi opera la solidarietà impropria prevista dall’art. 2055 c.c.; la domanda di risarcimento integrale proposta contro il solo condominio non può essere respinta per il contributo causale dei singoli proprietari, salvo che la loro condotta autonoma abbia efficacia causale esclusiva. Il secondo e il terzo motivo sono rimasti assorbiti, perché le questioni potranno essere riesaminate in sede di rinvio. La sentenza è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 331 c.p.c.

  l’impugnazione proposta dall’attrice Seventeen Real Estate s.r.l. deve comunque essere rivolta tanto contro la garante che contro il garantito, ravvisandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario processuale, che comporta l’applicazione dell’art. 331 c.p.c.

  Nel rapporto processuale di garanzia, l’impugnazione proposta dall’attore deve essere notificata tanto al garantito quanto al garante, in ragione del litisconsorzio necessario processuale.

• art. 2051 c.c.

  Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorchè tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva).

  Il condominio risponde quale custode dei danni prodotti dai beni e servizi comuni alla proprietà esclusiva del condomino anche quando alla loro causazione concorra l’omessa manutenzione di proprietà individuali, salvo che la condotta concorrente abbia efficacia causale esclusiva.

• art. 2055 c.c.

  La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno.

  Quando un medesimo danno è causato da più soggetti in base a distinti titoli extracontrattuali, ciascun corresponsabile è tenuto in solido per l’intero risarcimento; il danneggiato può quindi chiederlo integralmente anche a uno solo dei coobbligati.

• art. 1227, comma 1, c.c.

  Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla Seventeen Real Estate s.r.l., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227 c.c., comma 1, ma l’art. 2055 c.c., comma 1, che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno.

  Il contributo causale colposo di altri autori del danno non va trattato, nei rapporti tra danneggiato e corresponsabili, come concorso colposo del danneggiato ai sensi dell’art. 1227, comma 1, c.c.; si applica invece la solidarietà dell’art. 2055 c.c.

Massime di principio

• Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, risponde ex art. 2051 c.c. dei danni che essi causano a una proprietà esclusiva anche se alla produzione del medesimo danno concorre l’omessa manutenzione di unità immobiliari private.
• Se più soggetti, in base a titoli extracontrattuali distinti, concorrono causalmente alla produzione di un danno unitario, opera la solidarietà prevista dall’art. 2055 c.c.; il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei corresponsabili, senza dover convenire tutti gli autori del danno.
• Il contributo causale di un altro corresponsabile non esclude la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. e non consente di negare il risarcimento invocando l’art. 1227, comma 1, c.c., salvo che la condotta altrui, autonoma, sia dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento.
• Quando è stato instaurato un rapporto processuale di garanzia, l’impugnazione dell’attore deve essere proposta nei confronti tanto del garantito quanto del garante, configurandosi un litisconsorzio necessario processuale.

Come è indicizzato