Cassazione Civile, Ordinanza n. 17569/2022 del 31/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento sito in Roma. Il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore e l'agenzia immobiliare, sostenendo che l'immobile fosse stato promesso in vendita come libero da oneri e vincoli, mentre era invece gravato da un vincolo sul prezzo di cessione non dichiarato. Chiedeva quindi di accertare la legittimità del proprio recesso, con condanna dei convenuti al risarcimento dei danni e al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, oltre ai danni patrimoniali e non patrimoniali. Il promittente venditore si costituiva chiedendo in via riconvenzionale l'accertamento della legittimità del proprio recesso e della ritenzione della caparra. In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda dell'attore, ma la Corte d'appello aveva invece ritenuto nulla la sentenza per ultrapetizione nella parte in cui aveva condannato il venditore al pagamento di euro 80.000, affermando che il fatto costitutivo dedotto dall'attore non coincideva con quello posto a base della decisione. Nel merito, la Corte d'appello aveva comunque escluso la fondatezza della domanda riconvenzionale del venditore, ritenendo non essenziale il termine per la stipula del definitivo, non gravemente inadempiente il promissario acquirente e necessario, in base a buona fede, un previo interpello. In Cassazione il promissario acquirente ha denunciato violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la domanda introduttiva doveva essere interpretata sostanzialmente come diretta a far valere l'inadempimento del venditore per avere ingiustificatamente esercitato il recesso e impedito la stipula, e quindi che non vi era stata ultrapetizione. In subordine ha riproposto la censura sul mancato accoglimento della domanda restitutoria della caparra.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che non vi fosse violazione dell'art. 112 c.p.c. perché, a fronte di domande contrapposte di recesso per inadempimento, il giudice di merito avrebbe dovuto esaminare complessivamente i reciproci inadempimenti e non limitarsi a una lettura meramente letterale della domanda. Ha affermato che il giudice di primo grado aveva correttamente valutato la vicenda nel suo insieme, mentre la Corte d'appello aveva erroneamente ravvisato ultrapetizione. La Corte ha richiamato il principio secondo cui, quando ciascuna parte invochi la legittimità del proprio recesso ex art. 1385 c.c., la verifica dell'inadempimento deve essere condotta in modo globale e proporzionale, valutando quale comportamento abbia determinato la sensibile alterazione del sinallagma. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non impedisce al giudice di ricostruire autonomamente i fatti o di applicare una norma diversa, purché restino immutati petitum e causa petendi e la decisione trovi corrispondenza nei fatti di causa ritualmente acquisiti.

• art. 1385 c.c.

  Il contraente che esercita il recesso con ritenzione della caparra non deve essere a sua volta inadempiente; la valutazione del suo eventuale inadempimento va compiuta in base a un esame complessivo e proporzionale dei comportamenti reciproci.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato per escludere che, in mancanza di diffida ad adempiere, l'inosservanza di un termine non essenziale determini automaticamente la risoluzione del contratto.

• art. 1455 c.c.

  L'inadempimento va valutato quanto alla sua importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato nella domanda originaria come base della responsabilità precontrattuale, ma non costituisce il nucleo decisorio della Cassazione.

Massime di principio

• Nel giudizio in cui entrambe le parti invochino la legittimità del proprio recesso per inadempimento dell'altra, il giudice deve valutare unitariamente il comportamento complessivo dei contraenti, individuando quale inadempimento sia prevalente e abbia alterato in modo sensibile l'equilibrio contrattuale.
• Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è violato solo quando il giudice fondi la decisione su un fatto costitutivo diverso da quello dedotto; non vi è violazione se la pronuncia si basa su una diversa ricostruzione giuridica della medesima vicenda fattuale oggetto di contraddittorio.
• Il recesso ex art. 1385 c.c. presuppone che il contraente che lo esercita non sia egli stesso responsabile di un inadempimento rilevante rispetto all'assetto negoziale complessivo.
• In presenza di un termine non essenziale per la stipula del definitivo, l'inosservanza di pochi giorni non basta, di per sé, a giustificare il recesso o a integrare un inadempimento grave, specie in assenza di diffida ad adempiere e di ulteriori elementi sintomatici di perdita di interesse.

Come è indicizzato