Cassazione Civile, Ordinanza n. 22907/2025 del 08/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due preliminari stipulati in data 24.11.2004: con il primo una società si impegnava ad acquistare un terreno edificabile per euro 560.000, subordinatamente al rilascio di un permesso a costruire una volumetria complessiva di mc 2741; con il secondo, separato ma contestuale, la stessa società prometteva di vendere alla proprietaria due appartamenti e due garage nel futuro complesso residenziale. Insorti contrasti sulla possibilità di ottenere il titolo edilizio e di sfruttare tutta la cubatura, la promissaria acquirente veniva diffidata a stipulare il definitivo; decorso inutilmente il termine, la promittente venditrice riteneva risolto il preliminare e cedeva il terreno a terzi. La società agiva per far dichiarare nullità, inefficacia o risoluzione per inadempimento del preliminare e per ottenere la restituzione della caparra confirmatoria versata (euro 90.000), mentre la controparte proponeva domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per la successiva vendita a terzi a prezzo inferiore. Il tribunale dava ragione alla società e ordinava la restituzione della caparra; in appello la decisione veniva riformata, dichiarandosi la risoluzione del preliminare per inadempimento della società, con condanna di questa al risarcimento del danno, quantificato in euro 90.000, pari alla differenza tra il prezzo pattuito con la società e quello ricavato dalla vendita a terzi. In cassazione la società deduceva: (1) violazione degli artt. 112, 342 e 345 c.p.c. per asserita novità delle domande/questioni sollevate in appello dalla controparte; (2) violazione degli artt. 904, 874 e 873 c.c. e della disciplina urbanistica sulle distanze, sostenendo che il regolamento comunale imponesse in ogni caso la distanza di 10 metri; (3) violazione degli artt. 1175, 1176, 1218, 1220 e 1227 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, per avere la Corte attribuito a lei l’inadempimento pur a fronte di una proposta transattiva e di asserite reticenze della venditrice; (4) nullità della sentenza per contrasto tra motivazione e dispositivo, in relazione alla caparra; (5) violazione dell’art. 112 c.p.c. per ultrapetizione nella condanna al risarcimento e nel trattamento della caparra; (6) violazione degli artt. 1218, 1223 e 2697 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, per errata quantificazione del danno, che avrebbe dovuto considerare il collegamento tra i due preliminari e i vantaggi economici complessivi derivanti dall’operazione. La Corte rigetta i primi tre motivi e reputa fondati il sesto motivo; dichiara assorbito il quarto e respinge il quinto. Cassa quindi la sentenza impugnata limitatamente alla quantificazione del danno e rinvia alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, perché proceda a una nuova liquidazione del pregiudizio, tenendo conto del momento in cui l’inadempimento è divenuto definitivo e delle circostanze allegare e provate, e poi regoli l’eventuale compensazione con la caparra versata, disponendo se del caso la restituzione della differenza.

La decisione

La Corte di cassazione accoglie il sesto motivo di ricorso, dichiara assorbito il quarto e rigetta le restanti censure. Cassa la sentenza della Corte d'appello di Venezia solo in relazione al motivo accolto e rinvia alla medesima Corte, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La ragione della cassazione è che la liquidazione del danno operata dal giudice di merito era frutto di un automatismo non corretto: il danno da inadempimento del preliminare non va quantificato in modo meccanico nella differenza tra prezzo pattuito e prezzo di rivendita a terzi, ma va ancorato alla perdita dell'utile conseguente all'inadempimento, con riferimento al valore del bene al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, e tenendo conto solo di circostanze allegate, provate e ragionevolmente prevedibili. Il giudice di rinvio dovrà quindi ricalcolare il danno e, se del caso, compensarlo con la caparra già versata, disponendo l'eventuale restituzione del residuo.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiama il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte esclude la violazione per il capo sulla domanda risarcitoria, ma rileva che il giudice di rinvio dovrà eventualmente compensare il credito con la caparra secondo la domanda effettivamente proposta.

• art. 342 c.p.c.

  viene evocato per sostenere l'inammissibilità dei motivi di appello, ma la Corte afferma che le questioni erano già presenti in primo grado e quindi non erano nuove.

• art. 345 c.p.c.

  le contestazioni sull'eseguibilità del preliminare e sui fatti posti a base della consulenza non integrano domande o eccezioni nuove precluse in appello, ma difese ammissibili.

• art. 904 c.c.

  è richiamato per sostenere che la disciplina sulle luci impedisse la chiusura dell'apertura; la Corte ribadisce invece che la distanza di dieci metri si riferisce alle vedute e non alle luci.

• art. 874 c.c.

  invocato insieme agli artt. 873 e 904 c.c. per la disciplina delle distanze, ma la Corte segue l'interpretazione secondo cui le luci non valgono come pareti finestrate ai fini della distanza di dieci metri.

• art. 873 c.c.

  richiamato nel contenzioso sulle distanze tra edifici; la Corte conferma la rilevanza della distanza di dieci metri solo per le pareti finestrate con vedute.

• art. 1175 c.c.

  richiamato per lamentare violazione dei doveri di correttezza nella fase esecutiva del preliminare, ma il motivo è ritenuto inammissibile o infondato in fatto.

• art. 1176 c.c.

  evocato con riferimento alla diligenza nell'adempimento; la Corte non ravvisa vizi nella valutazione di merito sull'inadempimento della promissaria acquirente.

• art. 1218 c.c.

  norma sulla responsabilità per inadempimento; la Corte la utilizza come parametro per confermare la responsabilità della promissaria acquirente, ma censura il criterio di liquidazione del danno.

• art. 1220 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere la possibilità di una diversa esecuzione o di una proposta alternativa; la Corte non accoglie questa impostazione.

• art. 1223 c.c.

  la Corte afferma che il danno risarcibile va commisurato alla perdita dell'utile causalmente ricollegabile all'inadempimento e non liquidato automaticamente con un criterio astratto.

• art. 1227, primo comma, c.c.

  viene evocato per sostenere il concorso del creditore o la riduzione del danno, ma la Corte non accoglie tale censura nei motivi rigettati.

• art. 156, comma 2, c.p.c.

  invocato per il lamentato contrasto tra motivazione e dispositivo sul tema caparra/risarcimento; il motivo è dichiarato assorbito dalla fondatezza del sesto motivo.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di prova del danno e delle circostanze idonee a ridurlo o aumentarlo; la Corte afferma che tali circostanze devono essere allegate e provate.

Massime di principio

• Nel giudizio sull'inadempimento di un preliminare di compravendita, le contestazioni sulla concreta eseguibilità dell'operazione e sull'utilizzabilità urbanistica del bene possono essere riproposte in appello quando costituiscono mera difesa rispetto ai fatti costitutivi della domanda e non introducono domande o eccezioni nuove.
• Ai fini della disciplina delle distanze tra edifici, la locuzione "pareti finestrate" contenuta in uno strumento urbanistico che rinvii all'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 deve essere intesa come riferita alle pareti munite di vedute, non alle semplici luci.
• La responsabilità per inadempimento di un preliminare va affermata quando la parte obbligata si sottrae ingiustificatamente alla stipula del definitivo dopo diffida ad adempiere, non essendo sufficiente la mera prospettazione di soluzioni transattive o di timori non provati circa future contestazioni.
• Il danno da inadempimento non può essere liquidato con un automatismo fondato sulla differenza tra prezzo pattuito e prezzo di rivendita del bene a terzi, ma deve essere ancorato alla perdita dell'utile causalmente ricollegabile all'inadempimento, con riferimento al momento in cui esso diviene definitivo.
• Nella liquidazione del danno contrattuale possono rilevare circostanze ulteriori idonee a incrementare o ridurre il pregiudizio solo se specificamente allegate, provate e ragionevolmente prevedibili, non se meramente ipotizzate.
• Quando vi sia stata già l'incameramento di una caparra confirmatoria, il giudice che liquida il danno deve verificare l'eventuale compensazione tra il credito risarcitorio e la somma già percepita, disponendo se del caso la restituzione dell'eccedenza.

Come è indicizzato