Sentenza del 05/10/2022 n. 28925 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento catastale relativo a unità immobiliare (catasto fabbricati Comune di Salerno) in cui l'Ufficio ha rettificato la rendita utilizzando il criterio del costo di costruzione deprezzato dopo una fusione/Docfa. La contribuente ha censurato l'uso del costo di costruzione in luogo del valore venale (stima diretta) ai sensi dell'art. 28 del Regolamento catastale (D.P.R. n.1142/1949) e ha contestato il mancato rispetto dell'onere della prova da parte dell'Amministrazione;

La decisione

Esito favorevole alla contribuente. Procedura: ricorso in primo grado e appello originariamente sfavorevoli alla M.; Cassazione Sez. 5, ord. n.12790/2018 ha cassato con rinvio la sentenza di merito ritenendo che l'Ufficio non poteva ricorrere al criterio del costo di costruzione senza avere verificato l'impossibilità di applicare il criterio prioritario del valore venale (art.28 D.P.R. 1142/1949) e senza rispettare l'onere probatorio. In seguito, la Commissione Tributaria Regionale (giudice del rinvio) ha accolto l'appello della M. Srl, annullando l'avviso di accertamento perché l'Ufficio aveva basato la rettifica su costi di costruzione e tariffe riferibili a categorie diverse e non sul valore di mercato desumibile dall'atto di compravendita (15/5/1996) e dalla perizia tecnica. L'Agenzia ha proposto nuova cassazione; la Corte di Cassazione, con sentenza del 22 settembre 2022, ha rigettato il ricorso dell'Agenzia, confermando l'annullamento dell'avviso e condannando l'Agenzia al pagamento delle spese (complessivi Euro 7.800,00 più oneri). La Corte ha ribadito che il criterio prioritario è il valore venale (stima diretta) e che il singolo atto di compravendita non è escluso come parametro di comparazione.

Norme richiamate

• R.D.L. n. 652 del 1939

  Richiamato dall'Amministrazione nell'impugnazione; non è risultato decisivo nel testo della Corte, essendo la controversia risolta con riferimento soprattutto al Regolamento catastale (D.P.R. 1142/1949) e ai principi di stima.

• D.P.R. n. 1142 del 1949 (Regolamento per la formazione del Catasto Edilizio Urbano)

  Principio fondamentale: la determinazione del valore avviene di regola secondo i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe (stima diretta/valore venale). Il criterio del costo di costruzione è disponibile solo in subordine quando la stima diretta non sia possibile.

• D.P.R. n. 1142 del 1949

  Richiamati come parti del Regolamento catastale invocate dall'Amministrazione; la controversia si è però risolta soprattutto con riferimento all'art. 28 e all'obbligo di applicare la stima diretta ove possibile.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Collegato al principio che per gli immobili di categoria D la rendita/canone di classamento si basa sulla stima diretta e sul valore venale, salvo impossibilità.

• Codice di Procedura Civile

  art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4; art. 384 c.p.c.; artt. 112, 132 c.p.c.

  Art. 360 invocato dall'Agenzia come motivo di cassazione (violazione di legge e omessa motivazione); Corte ha ritenuto i motivi infondati. Art. 384 c.p.c. richiamato per la vincolatività del principio di diritto enunciato in sede rescindente cui il giudice del rinvio era tenuto ad attenersi. Artt. 112 e 132 esaminati in relazione alla sufficienza e non contraddittorietà della motivazione della sentenza di merito.

• Costituzione della Repubblica Italiana

  Richiamati dalla difesa dell'Amministrazione in relazione al diritto a un giudizio motivato e al diritto di difesa; la Corte ha ritenuto che la motivazione della sentenza impugnata fosse adeguata e non affetta da vizio tali da giustificare la cassazione.

Massime di principio

• Per la determinazione della rendita catastale il criterio prioritario è la stima diretta basata sul valore venale desunto dai prezzi correnti di vendita di unità immobiliari analoghe (art. 28 D.P.R. 1142/1949).
• Il criterio del costo di costruzione può essere utilizzato solo in via subordinata quando la stima diretta non sia possibile o non trovino elementi comparativi adeguati; l'Amministrazione deve dimostrare l'impossibilità della stima diretta.
• Un singolo atto di compravendita (anche se unico) può costituire parametro rilevante per la stima diretta; il principio di ordinarietà non esclude a priori l'uso dell'atto di acquisto della stessa parte come elemento di valutazione.
• L'Ufficio che rettifica la rendita deve motivare chiaramente il ricorso a criteri alternativi e spiegare perché non sia stato possibile applicare la stima diretta; altrimenti l'avviso può essere annullato per difetto di motivazione o per violazione dell'onere probatorio.
• Il giudice del rinvio è vincolato ai principi di diritto enunciati dalla Corte di cassazione nella pronuncia rescindente e deve applicarli alle situazioni omogenee; la violazione di tale vincolo può portare all'annullamento dell'atto.
• Nelle controversie catastali la corretta qualificazione terminologica (stima 'diretta' vs 'indiretta') è meno importante della sostanza: conta che sia applicato il criterio giuridicamente prioritario (valore venale) e che la motivazione sia adeguata.