Cassazione Civile, Ordinanza n. 14752/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

Un proprietario di unità immobiliare in un edificio condominiale ha impugnato le delibere assembleari che avevano approvato i bilanci consuntivi dal 2011 al 2016 e il bilancio preventivo 2017, chiedendone la nullità, annullabilità o inefficacia e la restituzione di una somma versata. La contestazione riguardava la ripartizione delle spese di gestione e manutenzione del parcheggio auto e del vialetto antistante l'edificio, utilizzati solo da alcuni condomini, che secondo il ricorrente avrebbero dovuto essere ripartiti secondo i criteri legali dell'art. 1123 c.c., commi 2 e 3, e non sulla base della tabella millesimale richiamata dal regolamento. Il condominio aveva invece sostenuto che il regolamento, di natura contrattuale e accettato dall'attore al momento dell'acquisto, prevedesse una diversa disciplina di riparto. I motivi di ricorso per cassazione censuravano: 1) la falsa applicazione dell'art. 68 disp. att. c.c. come se derogasse all'art. 1123 c.c.; 2) l'errata interpretazione degli artt. 1 e 4 del regolamento, ritenuti dal giudice di merito non come mere clausole descrittive ma come disciplina pattizia delle spese; 3) la mancata applicazione dei commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c., poiché le parti comuni in questione sarebbero state fruibili solo da alcuni condomini o in misura diversa.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che il Tribunale avesse erroneamente qualificato gli artt. 1 e 4 del regolamento come clausola di deroga all'art. 1123 c.c., mentre tali disposizioni si limitavano a richiamare la tabella di proprietà generale e a riprodurre il contenuto dell'art. 1118 c.c., senza contenere una chiara e inequivoca convenzione derogatoria sui criteri legali di riparto delle spese. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio al Tribunale di Pistoia, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia attenendosi al principio di diritto enunciato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  La disposizione disciplina il criterio legale di riparto delle spese condominiali; la deroga convenzionale è ammessa solo se risulta da una clausola chiara e inequivoca che ne definisca l'ambito. In mancanza, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa opera il criterio dell'uso potenziale o concreto previsto dai commi 2 e 3.

• art. 68 disp. att. c.c.

  Il richiamo alla tabella millesimale non vale, di per sé, come deroga ai criteri legali di cui all'art. 1123 c.c.

• art. 1118 c.c.

  Le clausole del regolamento esaminate sono state ritenute meramente riproduttive del principio per cui il condomino non può sottrarsi al contributo alle spese comuni, senza introdurre una vera pattuizione derogatoria.

Massime di principio

• Per derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali occorre una previsione pattizia espressa, chiara e univoca, contenuta nel regolamento, nelle tabelle o in altra scrittura accettata dai condomini.
• Il mero richiamo a tabelle millesimali o a formule generali sulla proporzionalità del contributo alle spese non è sufficiente a integrare una "diversa convenzione" derogatoria dell'art. 1123 c.c.
• Quando un bene comune è destinato a servire i condomini in misura diversa o, per struttura e destinazione, non è suscettibile di utilità per tutti in uguale misura, la ripartizione delle spese deve rispettare i commi 2 e 3 dell'art. 1123 c.c., salvo deroga contrattuale inequivoca.
• Nell'interpretazione del regolamento condominiale occorre distinguere tra clausole che disciplinano il diritto di partecipazione e clausole che regolano effettivamente il criterio di riparto delle spese: solo queste ultime possono derogare alla disciplina legale se formulate in modo espresso.

Come è indicizzato