Cassazione Civile, Ordinanza n. 06819/2025 del 14/03/2025

Esito

La controversia

La proprietaria di un appartamento nel condominio, già destinato ad alloggio del portiere con annessa guardiola, agiva per ottenere dal condominio un canone locativo adeguato o, in subordine, un'indennità di occupazione per l'uso del vano adibito a guardiola; in ulteriore subordine chiedeva il rilascio di tale porzione. Il condominio si difendeva e chiamava in causa la società costruttrice, che affermava di avere riservato a sé la proprietà dei beni alienati e, quanto alla guardiola, solo il vincolo di destinazione all'uso di portineria. In appello la domanda era stata respinta sul rilievo che mancasse un contratto di locazione e che non vi fosse occupazione abusiva, mentre il vincolo di destinazione era stato qualificato come obbligazione propter rem. Con il ricorso per cassazione la proprietaria deduceva, con il primo motivo, violazione di varie norme processuali e sostanziali e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la Corte d'appello aveva erroneamente negato qualsiasi corrispettivo per l'uso del vano, pur a fronte dell'accertata proprietà esclusiva del bene, e che aveva anche erroneamente ritenuto proposta solo in appello la domanda di indennizzo. Con il secondo motivo censurava la statuizione sulle spese.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, affermando che non era configurabile, nel caso concreto, una obbligazione propter rem a carico della proprietaria del vano, poiché mancavano un valido titolo costitutivo e, comunque, il requisito della tipicità di un vincolo reale di concessione in uso perpetuo di un immobile a favore del condominio. Ha inoltre richiamato l'orientamento secondo cui il compenso dovuto dal condominio per l'utilizzo di un alloggio/guardiola con causa onerosa analoga alla locazione trova fondamento in un rapporto obbligatorio che giustifica la corresponsione di un corrispettivo. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  La specialità della procura alle liti per il giudizio di cassazione è integrata dalla sua collocazione topografica e dall'unione materiale all'atto, anche senza espresso riferimento al ricorso.

• art. 365 c.p.c.

  La procura per il giudizio di cassazione, e per il controricorso, deve essere speciale; il requisito è soddisfatto se la procura è apposta in calce all'atto cui accede.

• art. 1367 c.c.

  Nell'interpretazione della procura e degli atti si privilegia, nei casi dubbi, il significato che consente all'atto di produrre effetti.

• art. 159 c.p.c.

  È richiamato in chiave conservativa degli effetti dell'atto processuale, quando il dubbio interpretativo può essere superato in senso utile.

• art. 1117 c.c.

  Le parti indicate dal n. 2 dell'articolo, come locali per la portineria e alloggio del portiere, sono oggetto di proprietà comune salvo titolo contrario, ma possono essere anche suscettibili di utilizzazione individuale.

• art. 1350 c.c.

  Per la costituzione di vincoli su beni immobili occorre un atto rispettoso della forma vincolata prevista dalla norma; la mera utilizzazione di fatto non basta.

• art. 1030 c.c.

  Richiamato come esempio di obbligazioni accessorie connesse a diritti reali, nel quadro della figura delle obbligazioni propter rem.

• art. 1069, comma 2, c.c.

  Richiamato come esempio di obblighi reali tipici collegati all'esercizio di diritti reali e alla cooperazione necessaria.

• art. 1091 c.c.

  Richiamato come esempio di obbligazioni accessorie previste dalla legge in relazione a rapporti reali.

• art. 882 c.c.

  Richiamato tra le ipotesi in cui il principio ubi commoda eius et incommoda giustifica obbligazioni connesse al godimento di vantaggi reali.

• art. 894 c.c.

  Richiamato come esempio di obbligazione legale connessa a situazioni di vicinato o di vantaggio reale.

• art. 896 c.c.

  Richiamato come esempio di obbligazione legale collegata al godimento di un bene o alla situazione reale.

• art. 1104 c.c.

  Richiamato come esempio di obbligo di contribuzione connesso alla contitolarità di un diritto reale.

• art. 2948, n. 3, c.c.

  Il credito per il compenso dovuto al proprietario dell'alloggio/guardiola, essendo analogo a un corrispettivo di locazione, si prescrive nel termine quinquennale previsto per pigioni e corrispettivi periodici.

• art. 42 Cost.

  Richiamato nel motivo sulle spese, ma il relativo doglianza è rimasta assorbita.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese, poi assorbito.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese, poi assorbito.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese, poi assorbito.

• art. 97 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sulle spese, poi assorbito.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato sia nel motivo sul merito sia in quello sulle spese, in relazione alla corretta corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, senza autonoma centralità nella ratio decidendi.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, in relazione alla valutazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, in relazione al giudizio di fatto e alla valutazione delle prove.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, senza autonoma incidenza decisiva nella ratio.

• art. 43 Cost.

  Richiamato nei motivi di ricorso, senza rilievo decisivo autonomo.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, quale norma sulla forza vincolante del contratto.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, quale canone di esecuzione secondo buona fede.

• art. 1379 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, connesso ai limiti convenzionali alla disponibilità del bene.

• art. 1383 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso, senza specifica elaborazione in motivazione.

• art. 1569 c.c.

  Richiamato nel motivo, ma non risulta decisivo nella soluzione della controversia.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  È il parametro di ammissibilità/qualificazione dei motivi con cui sono state denunciate violazioni di legge e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  È il parametro di censura del secondo motivo sulle spese, poi assorbito.

Massime di principio

• L'obbligazione propter rem è figura tipica e non può essere liberamente creata dall'autonomia privata: può sorgere solo nei casi e con il contenuto espressamente previsti dalla legge.
• La mera utilizzazione di fatto di un immobile o la consapevolezza dell'acquirente circa tale uso non sono sufficienti, da sole, a costituire un vincolo reale o un'obbligazione propter rem su un bene immobile; occorre un titolo valido e rispettoso della forma prescritta.
• Un vincolo di destinazione perpetua a vantaggio del condominio su un bene di proprietà esclusiva non è configurabile, in assenza di una specifica previsione legale che lo consenta.
• Se il condominio utilizza un bene di proprietà esclusiva senza una causa gratuita idonea, il proprietario ha diritto a un corrispettivo analogo alla locazione per il godimento concesso al condominio.
• Il compenso dovuto per l'utilizzo di un bene destinato al servizio di portierato ha natura periodica e, per la prescrizione, segue il regime dei corrispettivi di locazione.
• In sede di legittimità, la procura alle liti è valida quando è apposta in calce all'atto e materialmente congiunta ad esso, anche se l'autenticazione o la collocazione grafica non sono perfettamente sovrapposte, purché l'atto consenta di riferirla inequivocamente al giudizio di cassazione.

Come è indicizzato