Cassazione Civile, Sentenza n. 29599/2023 del 25/10/2023

Esito

La controversia

Il ricorso principale di Domina contestava l'omesso esame di fatti decisivi e la falsa applicazione di norme in relazione all'adempimento di vari contratti preliminari (V2278, V1571, A11141) e alle conseguenti domande di adempimento, risoluzione e restituzione somme. Domina sosteneva inoltre errori della Corte d'appello nell'attribuire adempimenti a rogiti diversi e nel parametramento degli importi dovuti. Il ricorso incidentale di Gomez chiedeva la declaratoria di nullità radicale dei contratti preliminari per indeterminatezza dell'oggetto e violazione delle norme sulla multiproprietà (artt. 1325, 1346, 1418 c.c. e artt. 2, 3, 4 d.lgs. n.427/1998), nonchè contestava la decisione sulla compensazione e sulla ripartizione dell'onere della prova.

La decisione

La Corte ha ritenuto prioritario il primo motivo del ricorso incidentale di Maria Teresa Gomez y Paloma e lo ha accolto. Ha accertato che i contratti preliminari non soddisfano i requisiti di determinazione o determinabilità dell'oggetto richiesti dagli artt. 1346 e 1418 c.c. e dagli artt. 2 e 3 del d.lgs. n.427/1998 (applicabile ratione temporis), rilevando deficit nella descrizione del bene, nelle condizioni di godimento, nella determinazione delle tariffe e nella identificazione dei servizi e periodi. Ha quindi dichiarato la nullità dei preliminari per violazione dei requisiti minimi di contenuto e della forma scritta ad substantiam, con effetto di assorbire le ulteriori doglianze sia del ricorso principale sia di quello incidentale.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 1346

  L'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile.

  La Corte interpreta l'art. 1346 nel senso che, nei contratti formali (come i preliminari immobiliari), l'oggetto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal testo scritto; il rinvio a elementi esterni è ammesso solo se questi sono univoci e obiettivamente individuabili.

• Codice civile, art. 1418

  Nullità del negozio per mancanza dei requisiti essenziali.

  Se il preliminare non contiene elementi essenziali tali da rendere l'oggetto determinato o determinabile, ciò comporta la nullità ex art. 1418 c.c.

• D.lgs. n.427/1998, artt. 2 e 3

  Requisiti informativi e contenutistici del contratto di multiproprietà, inclusa forma scritta a pena di nullità e indicazione del diritto, periodo, descrizione immobile, prezzo e servizi.

  La Corte afferma che i contratti di multiproprietà (o assimilabili) devono contenere i requisiti minimi elencati dal d.lgs. 427/1998; la mera indicazione della quota millesimale non è sufficiente per la determinabilità dell'oggetto quando mancano descrizione, periodi, criteri tariffari e specificazione dei servizi.

• Codice civile, art. 1325

  Richiama il principio della formazione del contratto (consenso e elementi essenziali); la Corte lo utilizza nel quadro più ampio della necessaria determinazione dell'oggetto e del contenuto minimo del negozio.

• Codice civile, art. 1351

  I preliminari devono avere la forma scritta richiesta per il contratto definitivo quando la legge richiede per quest'ultimo la forma scritta ad substantiam; la Corte sottolinea l'esigenza della forma scritta anche per il preliminare nei contratti di multiproprietà.

• Codice civile, art. 1458

  Norma richiamata con riferimento alla restituzione delle somme a seguito di risoluzione: se il contratto è invalido o risolto, può sorgere l'obbligo di restituzione delle somme indebitamente versate.

• Codice di procedura civile, artt. 112, 115, 132 n.4, 167, 345, 92

  Richiamati in relazione a omessa pronuncia, omesso esame di fatti decisivi, onere delle motivazioni, valutazione probatoria e liquidazione delle spese; la Corte verifica se la Corte d'appello ha rispettato gli obblighi motivazionali e le regole processuali, anche con riguardo alla compensazione delle spese.

• Codice civile, artt. 1241-1243, 2033, 2697

  Richiamati nel ricorso incidentale in relazione alla compensazione e all'onere della prova; la Corte richiama il principio che la compensazione impropria necessita di certezza del credito e di un rapporto di reciproca derivazione dalle stesse obbligazioni, non potendo essere disposta laddove manchi tale unicità.

• Direttive comunitarie 94/47/CE e 2008/122/CE

  La giurisprudenza e la normativa nazionale (d.lgs. 427/1998 e successivi interventi) sono inquadrate nella ratio europea di tutela dell'acquirente nei contratti di multiproprietà; le direttive evidenziano l'esigenza di chiarezza e informazione nel contenuto contrattuale.

Massime di principio

• Nei contratti preliminari che riguardano diritti di godimento turnario o "multiproprietà" la mera indicazione della quota millesimale è necessaria ma non sufficiente: è richiesto un contenuto minimo che permetta di identificare il bene, il diritto trasferito (reale o obbligatorio), il periodo di godimento, i servizi, i criteri di determinazione delle tariffe e il prezzo.
• Se il contratto rientra nella disciplina della multiproprietà (o era tale ratione temporis), vanno rispettati gli obblighi informativi e formali previsti dal d.lgs. n.427/1998; la mancanza di tali elementi essenziali determina la nullità del preliminare per indeterminatezza dell'oggetto (art. 1346 c.c. collegato ad art. 1418 c.c.).
• La forma scritta richiesta per il contratto definitivo si estende al preliminare quando la legge richiede per il definitivo la forma ad substantiam: elementi essenziali devono risultare da uno scritto idoneo e completo o da rinvii univoci a elementi esteriori obiettivamente individuabili.
• La compensazione tra crediti opposti può essere disposta solo se le partite derivano dallo stesso rapporto o sono certe; non è legittima la compensazione impropria quando manca certezza del credito o l'unicità del rapporto che giustifichi il compenso.
• In fase processuale è strategico sollevare tempestivamente la questione di nullità per indeterminatezza: se accolta, essa assorbe molteplici questioni connesse (adempimento, risoluzione, restituzione) ed evita valutazioni complesse su adempimenti o compensazioni.
• In controversie su contratti di multiproprietà/diritti di godimento è fondamentale produrre documentazione chiara e completa (schede identificative, descrizione immobile, prove dei pagamenti, quietanze) per provare l'esistenza dei diritti e dei versamenti e per rispettare l'onere probatorio.