Cassazione Civile, Ordinanza n. 28458/2025 del 27/10/2025

Esito

La controversia

Il Comune aveva notificato ai coniugi, comproprietari al 50% di due appartamenti sovrapposti e distinti catastalmente, avvisi di accertamento ICI per il mancato pagamento dell’imposta in relazione agli anni 2009 e 2011. I contribuenti avevano contestato la legittimità degli accertamenti sostenendo che le due unità, pur formalmente separate, fossero di fatto utilizzate come unica abitazione principale e che, per fruire dell’esenzione prevista dall’art. 1 del d.l. n. 93/2008, non fossero necessari né un collegamento strutturale interno né l’accatastamento unitario. La Corte di giustizia tributaria di appello aveva invece valorizzato la mancanza di collegamento interno tra gli immobili, accessibili solo tramite scala condominiale esterna non esclusiva, e la distinta situazione catastale. Con il ricorso per cassazione i contribuenti hanno denunciato violazione e falsa applicazione dell’art. 1 del d.l. n. 93/2008 e dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., censurando la tesi secondo cui il beneficio fiscale sarebbe subordinato alla comunicazione interna tra le unità immobiliari.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso. Ha affermato che, nel caso concreto, non si trattava di un complesso abitativo unitario, ma di due immobili distinti, catastalmente separati e collegati soltanto da una scala esterna non esclusiva; tale assenza di comunicazione diretta tra le unità è stata considerata preclusiva della qualificazione come unica abitazione principale ai fini dell’esenzione ICI. La Corte ha quindi confermato la decisione di merito che aveva ritenuto legittimi gli avvisi di accertamento e ha rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti alle spese e dando atto della debenza dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1 del d.l. 27 maggio 2008, n. 93

  esenzione ICI per l’abitazione principale a decorrere dal 2008

  L’agevolazione spetta anche in presenza di più unità catastali solo se l’immobile complessivamente considerato costituisce un’unica abitazione principale; è preclusa quando le unità siano prive di comunicazione diretta e restino strutturalmente distinte.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È la norma processuale invocata per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge in cassazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma richiamata quale fonte dell’inserimento del comma 1-quater nell’art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Ai fini dell’esenzione ICI per abitazione principale, il dato decisivo non è il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione dell’immobile come complesso abitativo unitario.
• Quando più unità immobiliari sono solo di fatto utilizzate come abitazione, ma restano strutturalmente separate e non comunicanti direttamente tra loro, il beneficio fiscale non spetta.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova valutazione del fatto accertato dal giudice di merito; se la non comunicazione tra gli immobili è incontestata, essa può essere considerata elemento dirimente.
• La presenza di accessi esterni comuni o non esclusivi non equivale a comunicazione interna tra le unità e non è sufficiente, da sola, a integrare un’unica abitazione principale ai fini dell’agevolazione.

Come è indicizzato