Cassazione Civile, Ordinanza n. 19425/2025 del 14/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un appartamento. I promissari acquirenti avevano agito per la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del promittente venditore; il tribunale aveva accolto la domanda, dichiarando risolto il contratto e condannando il venditore a restituire la somma di euro 46.500, qualificata come acconto, oltre interessi. In appello gli acquirenti contestavano la qualificazione delle somme come semplici acconti e sostenevano che si trattasse invece di caparra confirmatoria, richiamando anche una fattura emessa dal venditore con causale riferita alla caparra e non contestata. In via subordinata chiedevano il risarcimento di ulteriori danni patrimoniali e non patrimoniali e la riforma della decisione sulle spese. In cassazione formularono due motivi: con il primo dedussero nullità della sentenza e violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., sostenendo che la corte territoriale avesse erroneamente negato valore probatorio alla fattura commerciale non contestata e avesse richiesto un accordo scritto e coevo alla conclusione del preliminare per la caparra confirmatoria; con il secondo dedussero violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per l’errata ripartizione delle spese di lite, ritenendo che vi fosse stata solo soccombenza parziale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata la decisione della corte d’appello sotto tre profili: non è necessaria la forma scritta per la pattuizione della caparra confirmatoria, perché gli elementi accessori del contratto preliminare possono risultare anche da un atto non formalizzato; non è necessaria la contestualità tra stipula del preliminare e dazione della caparra, potendo la consegna avvenire anche successivamente, purché prima della scadenza delle obbligazioni pattuite; la fattura emessa dal venditore con causale riferita alla caparra, se portata a conoscenza dei destinatari e non contestata, può costituire elemento probatorio dell’accordo sottostante anche per comportamenti concludenti. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Messina in diversa composizione, che dovrà riesaminare la lite attenendosi ai principi indicati e regolare anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La caparra confirmatoria è un patto accessorio con funzione di rafforzamento del vincolo e di anticipazione della prestazione; la dazione può anche essere differita rispetto alla conclusione del contratto, purché avvenga prima della scadenza delle obbligazioni pattuite. Gli effetti tipici previsti dal comma 2 si producono solo una volta intervenuta la consegna.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato come parametro della dedotta violazione nella valutazione della prova, in relazione alla fattura non contestata.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato come parametro della dedotta violazione nella valutazione della prova, in relazione alla fattura non contestata.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato per contestare la regolazione delle spese secondo il criterio della soccombenza.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato per contestare la compensazione parziale delle spese di lite.

• art. 360 c.p.c.

  Invocato come vizio processuale per la nullità della sentenza denunciata nel primo motivo.

Massime di principio

• La pattuizione di una caparra confirmatoria, in quanto elemento accessorio del contratto, non richiede necessariamente una forma scritta ad substantiam se il contratto principale è soggetto a forma scritta, potendo risultare anche da un atto non formale o da elementi esterni compatibili con l’accordo.
• La caparra confirmatoria non deve necessariamente essere contestuale alla conclusione del contratto principale: è ammissibile una dazione differita, purché la consegna della somma avvenga prima della scadenza delle obbligazioni derivanti dal preliminare e sia coerente con la funzione di garanzia del patto.
• La natura di caparra confirmatoria può desumersi anche da una fattura emessa da una parte con causale specifica, quando il documento sia portato a conoscenza della controparte, non sia contestato e risulti confermato dal comportamento concludente dei destinatari.
• Quando la decisione di merito è cassata per errore di diritto su un capo decisivo, le questioni ulteriori, come quelle sulla regolazione delle spese, restano assorbite e sono rimesse al giudice di rinvio.

Come è indicizzato