Cassazione Civile, Sentenza n. 28259/2024 del 04/11/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti (coniugi Gaetano-Roberto) impugnano la sentenza d'appello che aveva accolto l'appello di Colonna Noviello (rappresentata da Dello Iacono), accertando la comproprietà dell'appellante sul cortile nella sua consistenza originaria e il diritto di passaggio dal vicoletto che dirama da Piazza Umberto I, ordinando la rimozione di opere ostative e l'abbattimento di un balcone. I ricorrenti hanno censurato: (i) la qualificazione dell'azione (reintegrazione vs rivendicazione); (ii) l'attenuazione dell'onere probatorio per la titolarità del diritto in presenza di comune dante causa; (iii) l'erronea interpretazione del contratto di compravendita del 23/05/1989 (se il trasferimento comprendesse o meno il cortile e l'accesso dal vicoletto); (iv) la legittimità del balcone (art. 1102 c.c.); (v) la domanda di garanzia per evizione nei confronti del dante causa Palmo Catalano; oltre a varie eccezioni procedurali sulla notificazione e sulla ricevibilità del ricorso per cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto preliminarmente le eccezioni procedurali (regolarità della notifica, affissione dell'avviso ex art.140 c.p.c., specificità del ricorso) e ha rigettato i primi due motivi di ricorso (qualificazione dell'azione e attenuazione dell'onere probatorio). Ha invece accolto i terzo e quarto motivi, ritenendo che la Corte d'appello abbia errato nell'interpretazione del contratto di compravendita del 23/05/1989 attribuendo alla compravendita la trasferenza del "cortile assoluto" e dell'accesso dal vicoletto quando, per senso letterale e contesto negoziale, l'oggetto era invece i due bassi terranei (il riferimento al cortile e al vicoletto serviva a localizzarli). La sentenza d'appello è stata cassata in relazione a tali profili e la causa rinviata al giudice a quo per nuovo esame, con condanna alle spese del giudizio di legittimità. I motivi connessi (quinti e sesto) sono stati assorbiti in relazione all'esito del rinvio.

Norme richiamate

• legge n. 219 del 1981

  Richiamata come causa di lavori di ristrutturazione che avrebbero modificato lo stato dei luoghi; la Corte ha ritenuto non probato che le modifiche soggiacessero già al momento dell'acquisto del 1989 sulla base dei grafici prodotti.

• art. 1102 c.c.

  Riferito alla legittimità delle opere realizzate da un comproprietario sul bene comune; la Corte d'appello aveva ritenuto il balcone lesivo della funzione del cortile comune (aria/luce) e quindi potenzialmente contrario ai limiti di uso imposti dall'art. 1102; la Cassazione ha rimandato la valutazione insieme al nuovo esame della titolarità.

• art. 948 c.c.

  Norma sulla rivendicazione: la Corte ha valutato i limiti dell'azione di rivendicazione e il relativo naturale effetto restitutorio. La questione della qualificazione dell'azione è stata ritenuta correttamente risolta dalla Corte d'appello nella fattispecie (primo motivo respinto).

• artt. 2697, 2699, 2700 c.c.

  Norme sul tema della prova e della presunzione; la Corte ha confermato che l'onere probatorio può essere attenuato quando sussiste una comune dante causa documentata, rendendo meno gravosa la "probatio diabolica" del titolare del diritto.

• art. 1362, art. 1363 c.c. (e principio di interpretazione del contratto)

  La Corte richiama il metodo ermeneutico: priorità all'interpretazione letterale ma integrata dai criteri funzionale e della buona fede; ha censurato la Corte d'appello per avere disregarded il senso letterale e il contesto negoziale nell'attribuire al contratto del 1989 la trasferenza del cortile e del vicoletto.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato dal ricorrente: principio che il contratto produce effetti tra le parti e i loro successori; la Cassazione ha sottolineato che non è corretto interpretare il contratto del 1989 alla luce delle pattuizioni del contratto del 2003.

• art. 140 c.p.c.

  Norma sul procedimento di notificazione via ufficiale giudiziario e affissione dell'avviso; la Corte ha ritenuto regolare la notifica, valorizzando la relazione dell'ufficiale giudiziario che attestava l'affissione.

• artt. 99, 112, 115, 116 c.p.c.

  Richiamati in relazione ai vizi di formale ammissibilità e specificità del ricorso per cassazione; la Corte ha ritenuto il ricorso sufficientemente specifico e autosufficiente.

• art. 840 c.c.

  Citato con riferimento alle azioni possessorie e alla distinzione tra azione di spoglio e rivendicazione; la Corte ha chiarito la corretta qualificazione dell'azione nella fase di merito (primo motivo respinto).

Massime di principio

• Nell'interpretazione di un contratto di compravendita, la dizione letterale dell'oggetto prevale: riferimenti al cortile o al vicoletto che compaiono nella descrizione servono, in assenza di espressa pattuizione, a localizzare i beni oggetto della vendita e non costituiscono automaticamente trasferimento dell'intera area comune.
• Quando le parti della controversia hanno una "comune dante causa" documentata, l'onere probatorio a carico del presunto titolare del diritto dominicale si attenua: non è richiesta la "probatio diabolica" per provare l'origine del diritto.
• Distinguere l'azione di reintegrazione (spoglio) dall'azione di rivendicazione è essenziale: la qualificazione incide su petitum, onere della prova e rimedi; il giudice deve valutare la causa petendi e gli effetti richiesti dal proprietario.
• I criteri ermeneutici sono gerarchizzati: partenza dall'elemento letterale del contratto, integrato dall'interpretazione funzionale (scopo pratico del contratto) e dal principio di buona fede; non è lecito interpretare un atto alla luce di pattuizioni sopravvenute in atti diversi tra parti diverse.
• Opere realizzate da un comproprietario sul bene comune (es. balconi) possono essere rimosse se alterano in modo apprezzabile la destinazione e la funzione comune (es. compromissione di luce e aria), nei limiti imposti dall'art. 1102 c.c.
• Sul piano processuale, la notificazione è perfezionata con la consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario; la mancata formalità apparente (es. assenza di affissione nell'iter) può essere superata dalla relazione di notificazione che attesti l'adempimento e l'effettivo raggiungimento dello scopo della notifica.