Cassazione Civile, Ordinanza n. 31243/2023 del 09/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto una porzione di immobile allo stato grezzo, da rendere abitabile tramite lavori e subordinata al rilascio di concessione edilizia in sanatoria. Il promissario acquirente aveva versato una caparra confirmatoria e aveva eseguito lavori di ristrutturazione durante la detenzione anticipata dell’immobile. Poiché la sanatoria non era stata ottenuta entro il termine previsto, il rapporto era stato dichiarato inefficace per avveramento della condizione risolutiva; ne erano seguite domande contrapposte su trasferimento ex art. 2932 c.c., risoluzione per inadempimento, restituzione del doppio della caparra, indennità di occupazione, rimborso delle spese di ristrutturazione e riduzione in pristino. In Cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell’art. 342 c.p.c. e dell’art. 2932 c.c., nonché vizio motivazionale, sulla domanda di esecuzione in forma specifica; 2) violazione degli artt. 342, 112, 113, 1362, 1456 e 1453 c.c. e vizio motivazionale sulla domanda di risoluzione per grave inadempimento del venditore; 3) omessa pronuncia sulla domanda di restituzione del doppio della caparra; 4) violazione degli artt. 936 e 2041 c.c. e omesso esame di fatti decisivi sulla non rimborsabilità delle spese di ristrutturazione; 5) violazione del giudicato possessorio, dell’art. 2043 c.c. e vizio motivazionale sull’indennità di occupazione; 6) violazione dell’art. 342 c.p.c. e degli artt. 1453 e ss. c.c. sulla condanna al risarcimento per il ripristino delle opere eseguite.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili i primi tre motivi perché preclusi dal giudicato interno formatosi sul capo della sentenza di primo grado che aveva qualificato la clausola contrattuale come condizione risolutiva e aveva dichiarato inefficace il preliminare per mancato rilascio della sanatoria. Ha poi rigettato il quarto motivo ritenendo corretta l’applicazione dell’art. 936 c.c. e negando ogni indennizzo per i lavori eseguiti su immobile privo di concessione in sanatoria e quindi non commerciabile, trattandosi di opere illecite e non sanabili nel caso concreto. Ha dichiarato inammissibile il quinto motivo sul giudicato possessorio e sulla contestazione dell’indennità di occupazione, rilevando anche che il precedente giudizio possessorio era stato comunque sollevato tardivamente e riguardava solo il passaggio carrabile, mentre il detentore aveva continuato a godere dell’accesso pedonale; ha inoltre escluso la violazione dell’art. 2043 c.c. perché l’obbligo di corrispondere l’indennità derivava dalla perdita di efficacia del contratto e dalla conseguente occupazione senza titolo. Ha rigettato infine il sesto motivo, ritenendo la motivazione della Corte d’appello coerente e non viziata: il giudice di merito aveva esaminato il contenuto dell’appello e aveva condannato al solo risarcimento minimo per la demolizione di due tramezzi non autorizzata, senza incorrere in violazione dell’art. 342 c.p.c. La decisione ha quindi confermato la sostanziale soccombenza del ricorrente, con regolazione delle spese a suo carico nei confronti dello Stato, essendo la controparte ammessa al patrocinio a spese dello Stato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L’esecuzione specifica del preliminare presuppone un contratto preliminare valido ed efficace; è inammissibile chiederla quando il rapporto sia ormai definitivamente inefficace per giudicato interno.

• art. 342 c.p.c.

  I motivi di appello devono essere specifici e confrontarsi con la ratio della decisione impugnata; la genericità o la mancata critica del capo decisivo comportano inammissibilità e/o formazione del giudicato interno.

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di ultrapetizione o di pronuncia su questione non dedotta doveva essere fatto valere con l’impugnazione contro la sentenza di primo grado, altrimenti si consolida il giudicato interno.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato solo in combinazione con gli altri vizi processuali dedotti dal ricorrente.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere un’interpretazione diversa della clausola contrattuale, ma la Corte ha ritenuto preclusa la relativa censura per giudicato interno.

• art. 1456 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l’esistenza di una clausola risolutiva espressa; la Corte non lo esamina nel merito per intervenuto giudicato interno sulla qualificazione della clausola come condizione risolutiva.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento presuppone la perdurante efficacia del contratto; non può essere proposta quando il rapporto sia già divenuto inefficace per condizione risolutiva verificatasi.

• art. 2041 c.c.

  L’azione di arricchimento senza causa è residuale e comunque non è applicabile quando la fattispecie ricade nella disciplina dell’accessione ex art. 936 c.c.

• art. 936 c.c.

  Le opere realizzate da un terzo su fondo altrui, in assenza di valido titolo e in presenza di opere abusive/non sanate, non danno luogo all’indennizzo previsto dalla norma.

• art. 2043 c.c.

  Non fonda l’indennità di occupazione riconosciuta; tale indennità deriva dalla perdita di titolo giustificativo del godimento dopo l’inefficacia del preliminare.

• art. 96 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla domanda di risarcimento per la trascrizione della citazione, ritenuta inammissibile dal giudice di merito.

• art. 2909 c.c.

  Il giudicato esterno deve essere dedotto tempestivamente; non può essere invocato per la prima volta in Cassazione.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per la trattazione in camera di consiglio.

• D.M. n. 115/2002, art. 133

  Utilizzato per la liquidazione delle spese a favore dello Stato quando la controparte è ammessa al patrocinio a spese dello Stato.

Massime di principio

• Se un capo della sentenza di primo grado che qualifica una clausola contrattuale e dichiara la perdita di efficacia del contratto non viene specificamente impugnato, su quel capo si forma giudicato interno e ogni censura successiva è inammissibile.
• La domanda di esecuzione specifica del preliminare e quella di risoluzione per inadempimento sono incompatibili con l’accertata inefficacia del preliminare per avveramento di una condizione risolutiva.
• I motivi di appello e di ricorso per cassazione devono confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata; la mera riproposizione della tesi originaria, senza attaccare la motivazione decisiva, non è sufficiente.
• Le opere eseguite su un immobile privo di valido titolo edilizio, quando restano abusive e non vengono sanate, non sono indennizzabili ai sensi dell’art. 936 c.c.; l’azione generale di arricchimento non opera in via residuale contro tale disciplina speciale.
• L’indennità per occupazione senza titolo consegue alla mancanza di un titolo giustificativo del godimento dell’immobile e non richiede, di per sé, la configurazione di un illecito aquiliano ex art. 2043 c.c.
• Le questioni di giudicato esterno devono essere dedotte tempestivamente nel giudizio di merito; se emergono solo in Cassazione sono tardive e inammissibili, salvo che il giudicato sia rilevabile d’ufficio nei limiti consentiti.
• Quando il giudice di merito liquida il danno per opere non autorizzate limitandolo al solo costo di ripristino di interventi concretamente eccedenti il titolo negoziale, non vi è violazione dell’art. 342 c.p.c. se la motivazione mostra l’esame del merito dell’impugnazione.

Come è indicizzato