Cassazione Civile, Ordinanza n. 03445/2026 del 16/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una delibera assembleare del 12 aprile 2011 con cui il condominio aveva approvato una gestione autonoma e separata dei locali commerciali di proprietà del condomino ricorrente e nuove tabelle millesimali coerenti con tale separazione, poi recepite in una transazione del 4 maggio 2011 sottoscritta tra le parti. In seguito, l’assemblea del 2 luglio 2012 revocò la delibera del 2011; nel 2013 approvò il rendiconto 2012 e il preventivo 2013 applicando le tabelle anteriori. Il condomino chiese l’annullamento della delibera del 2013 sostenendo che la transazione del 2011, mai impugnata, fosse ancora efficace e impedisse l’applicazione delle vecchie tabelle. Il tribunale gli diede ragione, ma la corte d’appello riformò la decisione ritenendo nulla sia la delibera del 2011 sia la transazione, perché avevano introdotto, a maggioranza, una deroga ai criteri legali di riparto delle spese senza un valido scioglimento del condominio, in violazione degli artt. 1123 c.c. e 61-62 disp. att. c.c. Contro la sentenza d’appello il condomino ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) nullità della sentenza e del procedimento per violazione del contraddittorio, perché la corte d’appello avrebbe rilevato d’ufficio la nullità della transazione sulla base di una questione non tempestivamente discussa e senza consentire replica, facendo inoltre proprie valutazioni di fatto sulla conformazione dell’edificio senza adeguata istruttoria; 2) violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 c.c. e 61-62 disp. att. c.c., perché la corte avrebbe male interpretato la transazione, che ad avviso del ricorrente comportava un vero scioglimento/parziale distacco dei locali commerciali dal condominio, e avrebbe erroneamente escluso la possibilità di separazione dei locali pur in presenza di autonomia delle porzioni e senza prova di oneri reali ostativi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il secondo motivo nella parte in cui mirava a sovrapporre alla lettura della corte territoriale una diversa interpretazione della transazione e della delibera assembleare, osservando che l’interpretazione del negozio è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici, omesso esame di fatti decisivi o motivazione apparente, vizi che nel ricorso non erano stati dedotti in modo ammissibile. Ha inoltre rilevato un difetto di specificità/autosufficienza, perché il ricorrente aveva riportato solo un frammento del testo transattivo. Quanto al primo motivo, la Corte ha escluso la nullità per difetto di contraddittorio, affermando che la questione di nullità della transazione era già emersa nei gradi di merito e che la nullità contrattuale rilevabile d’ufficio, se fondata su fatti già acquisiti, può essere presa in considerazione anche in appello. Ha quindi ritenuto corretta la conclusione della corte territoriale secondo cui la delibera del 2011, essendo unilaterale modifica dei criteri di riparto delle spese adottata a maggioranza, era nulla ai sensi dell’art. 1418 c.c. e dell’art. 1123 c.c.; da tale nullità discendeva anche la nullità della transazione, stipulata dall’amministratore in forza di quella delibera. Il ricorso è stato respinto con condanna alle spese e con l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali non possono essere derogati a maggioranza; una diversa convenzione richiede l’unanimità e, se approvata a maggioranza, la delibera è nulla.

• art. 61 disp. att. c.c.

  Lo scioglimento del condominio è ammesso solo quando le porzioni risultanti abbiano caratteristiche di edifici autonomi; la norma non legittima una mera gestione separata priva di effettivo distacco conforme ai presupposti di legge.

• art. 62 disp. att. c.c.

  La separazione può operare anche se restano in comune alcune cose ex art. 1117 c.c.; l’autonomia richiesta alle porzioni sciolte non è esclusa dalla comunione di alcuni beni comuni.

• art. 1418 co. 1 c.c.

  La transazione è nulla quando contiene pattuizioni contrastanti con una norma imperativa, come quelle che esonerano illegittimamente un condomino dalle spese dovute ex lege.

• art. 1136 c.c.

  La delibera di scioglimento del condominio richiede la maggioranza qualificata prevista dalla norma.

• art. 1118 c.c.

  È richiamato nel contesto della dedotta nullità della delibera che incide sulla regolamentazione delle spese e dei diritti reali comuni.

• art. 1135 c.c.

  L’assemblea non può, oltre i limiti delle proprie attribuzioni, modificare a maggioranza criteri generali di riparto delle spese per il futuro.

• art. 378 c.p.c.

  La memoria in cassazione può solo illustrare i motivi già proposti e non introdurre questioni nuove.

• art. 13 d.p.r. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis d.p.r. 115/2002

  Richiamato per il raddoppio del contributo unificato nei casi previsti.

• art. 1362 ss. c.c.

  La censura dell’interpretazione del negozio è ammissibile in cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  È il vizio attraverso cui può essere dedotto l’omesso esame di fatti decisivi, non la mera alternativa lettura del contratto.

• art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c.

  La motivazione inesistente, apparente o irriducibilmente contraddittoria può fondare il controllo di legittimità sull’interpretazione del negozio.

• art. 295 c.p.c.

  È menzionato incidentalmente nel contesto della critica alla sentenza richiamata dalla corte d’appello.

Massime di principio

• La diversa convenzione di cui all’art. 1123 c.c. richiede il consenso unanime dei condomini; una delibera assembleare adottata a maggioranza che modifichi stabilmente i criteri generali di riparto delle spese è nulla per contrasto con norma imperativa.
• La nullità di una delibera assembleare che costituisce il presupposto del potere dell’amministratore travolge anche la transazione stipulata in sua esecuzione, perché l’amministratore non può validamente impegnare il condominio oltre i limiti del mandato conferitogli dalla delibera.
• Lo scioglimento del condominio disciplinato dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. presuppone una verifica in fatto della autonomia delle porzioni risultanti; la permanenza di taluni beni comuni non esclude di per sé la separazione, ma occorre che le porzioni abbiano caratteristiche di edifici autonomi.
• In cassazione l’interpretazione di una transazione o di una clausola negoziale non è sindacabile per il solo fatto che esistano letture alternative: il ricorso deve denunciare specifiche violazioni dei canoni ermeneutici, omesso esame di fatti decisivi o motivazione apparente, con adeguato rispetto del principio di specificità/autosufficienza.
• La deduzione di una nullità rilevabile d’ufficio, se fondata su fatti già acquisiti al processo, può essere presa in considerazione anche in appello e non integra di regola una eccezione in senso stretto.
• La memoria ex art. 378 c.p.c. non può introdurre nuove questioni di merito o nuovi motivi di ricorso, ma solo illustrare quelli già tempestivamente proposti.

Come è indicizzato