Cassazione Civile, Ordinanza n. 00561/2026 del 09/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce in un condominio minimo composto da due porzioni abitative in un medesimo fabbricato. La proprietaria dell'unità inferiore ha chiesto l'accertamento dell'illegittimità di opere eseguite dai proprietari dell'appartamento sovrastante sulle parti comuni, senza il suo consenso e senza delibera assembleare, con domanda di riduzione in pristino e risarcimento. Le opere contestate consistevano, secondo il testo, nella modifica delle falde del tetto, nell'installazione di sei lucernari, nella trasformazione di una finestra in portafinestra, nella creazione di uno studio professionale nel sottotetto, nella realizzazione di un marcapiano e di un cappotto termoisolante. Il Tribunale e poi la Corte d'appello hanno ritenuto legittimi gli interventi, qualificandoli come modifiche consentite dal potere del comproprietario ex art. 1102 c.c. e comunque escludendo la prova di un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico. In cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) nullità della sentenza per motivazione contraddittoria e illogica, perché la Corte d'appello avrebbe contemporaneamente affermato che le opere non richiedevano consenso e richiamato la necessità di deliberazione unanime nel condominio minimo; 2) violazione degli artt. 1102, 1120, 1136 e 329 c.c., sostenendo che le opere non erano finalizzate al miglior godimento della cosa comune ma delle sole unità esclusive dei resistenti, sicché era necessario il consenso; 3) ulteriore violazione degli artt. 1102, 1120 e 1136 c.c., ribadendo che gli interventi erano innovazioni prive dell'interesse collettivo e quindi non eseguibili senza delibera.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha chiarito che nel condominio minimo le modifiche della cosa comune eseguite dal singolo comproprietario per un miglior godimento della stessa, a proprie spese, non richiedono preventiva autorizzazione assembleare unanime né il consenso dell'altro condomino, salvo diversa convenzione contrattuale non risultante nel caso concreto. Ha inoltre precisato che l'unanimità è richiesta per le innovazioni ai sensi dell'art. 1120 c.c., ma che, nel caso deciso, la ricorrente non aveva provato né l'alterazione della destinazione delle parti comuni con impedimento del pari uso, né, in ipotesi di innovazioni, il pregiudizio al decoro architettonico, alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio. La Corte ha quindi confermato la valutazione di merito dei giudici di merito, ha condannato la ricorrente alle spese, e le ha altresì applicato la condanna ex art. 96, commi 3 e 4 c.p.c., oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Nel condominio minimo consente al singolo comproprietario di apportare, a proprie spese, modifiche alla cosa comune per il miglior godimento della stessa, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare o consenso dell'altro condomino, salvo convenzione contrattuale diversa.

• art. 1120 c.c.

  Le innovazioni richiedono l'unanimità nel condominio minimo; se non raggiunta, può essere necessario ricorrere all'autorità giudiziaria. Rileva la trasformazione materiale della cosa comune idonea a mutarne la struttura o consistenza.

• art. 1136 c.c.

  La Corte distingue tra le maggioranze per le deliberazioni assembleari e l'unanimità richiesta per le innovazioni nel condominio minimo, escludendo che per le mere modifiche ex art. 1102 c.c. sia necessaria una delibera.

• art. 1105 c.c.

  Richiamato per il possibile ricorso all'autorità giudiziaria quando nel condominio minimo occorra una decisione unanime non raggiunta.

• art. 1139 c.c.

  Richiamato in combinazione con l'art. 1105 c.c. per l'applicazione delle regole sulla comunione/condominio minimo.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La censura di nullità per motivazione contraddittoria è stata ritenuta infondata perché la motivazione, pur sintetica, era logicamente coerente.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  Le doglianze sono state ricondotte rispettivamente a violazione di legge e nullità della sentenza, ma sono state ritenute infondate perché dirette a sollecitare una diversa valutazione di merito.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  La Corte, definendo il giudizio in conformità alla proposta accelerata, ha condannato la ricorrente al pagamento di somme ulteriori a titolo sanzionatorio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel condominio minimo, le opere eseguite dal singolo comproprietario sulle parti comuni, se consistono in modifiche dirette a un miglior godimento della cosa comune e realizzate a proprie spese, non necessitano di preventiva autorizzazione unanime né del consenso dell'altro condomino, salvo diversa pattuizione contrattuale.
• L'unanimità è invece richiesta quando l'intervento integri una vera innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., cioè una trasformazione materiale della cosa comune che ne alteri struttura, consistenza o entità sostanziale.
• Chi impugna la legittimità delle opere sulle parti comuni deve allegare e provare, secondo il caso, l'alterazione della destinazione della cosa comune con impedimento del pari uso, oppure, se si tratta di innovazioni, il pregiudizio al decoro architettonico, alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio.
• Il sindacato di cassazione non può essere utilizzato per sostituire una propria diversa valutazione del fatto a quella compiuta dal giudice di merito, quando la motivazione sia logicamente coerente e giuridicamente corretta.
• Nel condominio minimo la necessità di ricorrere al giudice ex artt. 1105 e 1139 c.c. si pone solo quando la decisione richieda l'unanimità e tale consenso non sia stato raggiunto.

Come è indicizzato