Cassazione Civile, Sentenza n. 13855/2026 del 12/05/2026

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Milano che aveva annullato la deliberazione assembleare del 2 luglio 2014 con cui era stata approvata, a maggioranza qualificata, una modifica delle tabelle millesimali. Il ricorrente deduceva, tra l'altro, che la Corte d'appello aveva errato nel ritenere applicabile l'art. 69 disp. att. c.c. (modifica a maggioranza per sopravvenute variazioni di consistenza), senza prima accertare l'effettiva preesistenza di una valida tabella millesimale e senza verificare se tale tabella fosse stata redatta secondo criteri legali o convenzionali. In subordine si deducevano violazioni di norme civilistiche e omissioni di decisione su questioni decisive.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello avrebbe dovuto verificare preliminarmente l'esistenza di una valida tabella millesimale e se questa fosse stata redatta in applicazione dei criteri legali o di criteri convenzionali, poiché la disciplina di modifica prevista dall'art. 69 disp. att. c.c. si applica solo quando la tabella esista validamente. Per tali ragioni la sentenza impugnata è stata cassata nei limiti della censura accolta e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, per nuovo esame conforme al principio enunciato; i restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 68 disp. att. c.c.

  Stabilisce che il valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare e' espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio; la Cassazione ribadisce che tale tabella, per essere soggetta alle regole di rettifica/modifica dell'art. 69, deve esistere validamente.

• art. 69 disp. att. c.c.

  Disciplina le ipotesi in cui i valori millesimali possono essere rettificati o modificati a maggioranza (errore ovvero mutate condizioni che alterino il valore proporzionale di oltre un quinto). La Corte precisa che la norma si applica solo se esiste una valida tabella millesimale e distingue il regime di modificabilita' a seconda che la tabella sia stata redatta secondo criteri legali o convenzionali.

• art. 1136, comma 2, c.c.

  Individua la maggioranza qualificata necessaria per le deliberazioni condominiali rilevanti; e' il parametro richiamato per le modifiche delle tabelle quando applicabile ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.

• art. 1118 c.c.

  Riferito nel testo come norma che puo' precisare il titolo di proprieta' o la diversa convenzione; la Corte segnala che il 'titolo' puo' incidere sul regime di determinazione dei millesimi ma l'atto di approvazione delle tabelle non e' equiparabile a un atto negoziale autonomo.

• art. 1137 c.c.

  Norma sull'impugnazione delle deliberazioni assembleari; la vicenda trae origine da un ricorso ex art. 1137 e la Cassazione richiama l'ambito di impugnabilita'.

• art. 1138 c.c.

  Riguarda le norme regolamentari circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese; la Corte la menziona per sottolineare che l'approvazione delle tabelle rientra nelle deliberazioni assembleari di natura ricognitiva/gestoria per le quali e' sufficiente la maggioranza prevista.

• legge 1 dicembre 2012, n. 220

  Novella normativa che ha inciso sulla disciplina condominiale; la Corte la indica come parte del quadro normativo che ha modificato talune regole applicabili alle tabelle millesimali.

• sentenza Sezioni Unite civili 9 agosto 2010, n. 18477

  Giurisprudenza di riferimento che ha affermato che l'atto di approvazione o revisione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale ma e' deliberativo e puo' essere adottato con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2; la Cassazione si uniforma a questo principio.

• art. 112 c.p.c.

  Norma processuale richiamata nella censura per omessa pronuncia su rilevante questione; la Cassazione ha ritenuto pero' assorbenti o non decisive le doglianze secondarie dopo l'accoglimento del primo motivo.

• artt. 1325, 1418, 1421 c.c.

  Norme sul negozio giuridico e sulla nullita' che erano richiamate nel ricorso principale, ma la decisione della Cassazione si e' concentrata sui profili di diritto condominiale rilevanti all'art. 69 disp. att. c.c., assorbendo le questioni secondarie.

Massime di principio

• Prima di applicare la disciplina di modifica o rettifica prevista dall'art. 69 disp. att. c.c. il giudice deve accertare l'esistenza di una valida tabella millesimale preesistente.
• Se la tabella millesimale non risulta validamente costituita (deliberazione assembleare ai sensi dell'art. 1136 o convenzione unanime), non si applicano le regole di modifica di cui all'art. 69 ma le regole ordinarie di formazione e approvazione delle tabelle.
• La distinzione tra tabelle redatte in applicazione di criteri legali e tabelle redatte in applicazione di criteri convenzionali e' cruciale: da essa dipende se la rettifica/modifica richiede unanimità o possa avvenire a maggioranza qualificata
• L'approvazione o revisione delle tabelle millesimali e' in linea generale un atto deliberativo dell'assemblea e non un negozio che richiede sempre il consenso unanime, salvo il caso in cui non sia provata l'esistenza di una tabella valida redatta secondo criteri convenzionali o legali
• Non e' ammessa la formazione delle tabelle per facta concludentia; occorre una deliberazione formale ai sensi dell'art. 1136 o una convenzione unanime per ritenere esistente una tabella millesimale valida
• In fase di impugnazione il ricorrente puo' far valere l'assenza o l'invalidita' della tabella preesistente; cio' non costituisce necessariamente un fatto nuovo inammissibile, perche' e' rilevante per la corretta applicazione della norma di legge
• Le modifiche dei coefficienti o altri aspetti tecnici della redazione delle tabelle possono implicare accertamenti di merito non valutabili in sede di cassazione e pertanto devono essere eventualmente esaminati in sede di rinvio