Cassazione Civile, Sentenza n. 13792/2026 del 12/05/2026

Esito

La controversia

Controversia relativa all'estensione del vincolo culturale imposto con d.m. 22/08/2000 trascritto il 03/11/2000 sull'immobile catastalmente individuato nella particella 2915 del foglio 101 del Comune dell'Aquila. Il ricorrente sosteneva che il vincolo e la denuntiatio riguardassero soltanto la porzione identificata come sub 5 (denominata Cinema Massimo) e non le altre porzioni sub 4 e 6 (agenzia ippica e posto auto), deducendo che il Comune non poteva esercitare la prelazione su tali ulteriori porzioni e chiedendo il riconoscimento della proprietà, il subentro nei contratti di locazione, il pagamento dei canoni e, in via subordinata, la restituzione del prezzo pagato a SCIP per le due porzioni. Il nodo centrale era quindi se la nota di trascrizione e gli atti di vendita dessero opponibilità ai terzi per l'intera particella 2915 o soltanto per il sub 5 e come fosse attribuito il prezzo di vendita tra le diverse unità.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto il vincolo imposto sull'intera particella 2915 e che le unità indicate con i sub 4 e 6 erano accessorie rispetto alla sala cinematografica (sub 5). La Corte ha inoltre ritenuto che il prezzo di € 515.380,00 fosse imputabile all'intero compendio vincolato e non solo alla sala cinema, e ha respinto la richiesta di restituzione del prezzo avanzata nei confronti di SCIP. Il ricorrente è stato condannato alle spese di lite, liquidate nei dettagli in sentenza, e a eventuale versamento integrativo del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• d.lgs. n. 490/1999, artt. 58, 59 e 60

  Art. 58: "1. Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero.... 4. La denuncia contiene: a) i dati identificativi dell'alienante e dell'acquirente; b) i dati identificativi dei beni alienati; ... 5. Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dal comma 4 o con indicazioni incomplete o imprecise." Art. 59: "1. Il Ministero ha facoltà di acquistare i beni culturali alienati a titolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione. ... 3. Ove l'alienante non ritenga di accettare la determinazione effettuata dal Ministero, il valore della cosa è stabilito da una commissione di tre membri..." Art. 60: "1. Il diritto di prelazione è esercitato nel termine di due mesi dalla data di ricezione della denuncia prevista dall'articolo 58. 2. Entro il termine indicato ... La proprietà passa allo Stato dalla data dell'ultima notificazione. 3. In pendenza del termine ... l'atto di alienazione è inefficace ... 5. Nel caso in cui il Ministero eserciti il diritto di prelazione su parte delle cose alienate, il compratore ha facoltà di recedere dal contratto."

  Queste norme impongono l'obbligo di denuntiatio e regolano la prelazione; la Corte ha richiamato il principio che l'opponibilità ai terzi del vincolo e delle conseguenze della prelazione si desume dalla denuntiatio e dalla sua trascrizione, non da considerazioni esterne al contenuto della nota di trascrizione; l'art. 60 concede facoltà di recesso in caso di esercizio parziale della prelazione (non rilevante nella specie).

• Legge n. 52/1985, art. 17

  "Le note di trascrizione o iscrizione ... debbono essere presentate su modelli a stampa conformi ... Ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico ... Eventuali condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota e la descrizione sommaria dei fabbricati in corso di costruzione devono essere riportati nello spazio predisposto nel modello ..."

  La norma disciplina il formato e i contenuti della nota di trascrizione; la Corte ha ricavato che le informazioni inserite nel cosiddetto "quadro D" hanno valore di pubblicità notizia e non possono sostituire o modificare gli elementi essenziali di identificazione del bene che rendono l'atto opponibile ai terzi.

• Codice civile, art. 2659 (nota di trascrizione) e giurisprudenza collegata

  La misura della pubblicità e dell'opponibilità nei confronti dei terzi si determina in base al contenuto riassuntivo della nota di trascrizione; gli elementi indicati nel quadro D sono informazioni integrative e non possono essere invocate per alterare l'identificativo principale del bene trascritto.

• Codice civile, artt. 1362 e 1363 (interpretazione del contratto)

  La Corte ha ribadito il principio che in cassazione l'interpretazione del contratto del giudice di merito non è sindacabile se rientra tra interpretazioni ragionevoli; la parte che propone una delle possibili interpretazioni non può lamentarne l'esclusione in sede di legittimità salvo violazione delle regole legali di ermeneutica.

• D.M. n. 55/2014

  Richiamato in relazione al criterio di liquidazione dei compensi professionali: la Corte l'ha applicato per quantificare le spese di lite e i compensi degli avvocati.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1 quater

  Norma richiamata per la determinazione dell'eventuale ulteriore contributo unificato dovuto dal ricorrente; la Corte ha dato atto dei presupposti per l'eventuale versamento.

Massime di principio

• Per valutare l'opponibilità di un vincolo immobiliare a terzi occorre fare riferimento esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione: essa deve identificare in modo univoco l'immobile o la particella gravata dal vincolo.
• Le indicazioni riportate nel "quadro D" della nota di trascrizione hanno valore di pubblicità notizia e non costituiscono elementi autonomi idonei a modificare l'identificazione sostanziale del bene opponibile ai terzi.
• In sede di Cassazione l'interpretazione delle clausole contrattuali operata dal giudice del merito non è sindacabile se rientra tra le possibili e ragionevoli interpretazioni del testo: non basta proporre una diversa ermeneutica per ottenere l'annullamento.
• Il rapporto tra prezzo complessivo e sue eventuali ripartizioni tra porzioni immobiliari compete al giudice di merito e richiede prova precisa da parte di chi deduce l'esistenza di una distinta imputazione; senza prova convincente la valutazione del giudice di merito prevale.
• La natura accessoria di alcune unità immobiliari rispetto a un edificio principale può giustificare l'imputazione del prezzo all'intero compendio e l'esercizio della prelazione sull'intera particella.
• La parte che deduce l'esistenza e il contenuto di un documento processuale ha l'onere di localizzarlo e di renderlo fruibile nel giudizio; la mancata indicazione specifica del documento può comportare l'inammissibilità della censura.
• L'esercizio della prelazione da parte dell'Amministrazione pubblica segue le regole di legge e può riguardare anche il complesso nel suo insieme se il vincolo e la denuntiatio hanno riguardato l'intera particella identificata nella trascrizione.