Cassazione Civile, Sentenza n. 13789/2026 del 12/05/2026

Esito

La controversia

Giro srl impugnava la sentenza della Corte d'appello di Firenze n. 1872/2020 che aveva confermato la decisione di primo grado condannando la società alla demolizione della sopraelevazione del proprio edificio per violazione delle distanze legali (d.m. n. 1444/1968). Nel ricorso per cassazione la ricorrente sollevava otto motivi: invalidità della procura conferita (rappresentanza processuale), contestazione dell'applicabilità dell'art. 9 del d.m. 1444/1968 ai rapporti tra privati (sostenendo che la violazione fosse solo amministrativa e derogabile), validità e non nullità della scrittura privata/transazione del 29/12/2005 e sua efficacia costitutiva di servitù, applicazione errata del principio di prevenzione (sostenendo che non si trattasse di "nuova costruzione"), omissioni istruttorie e di motivazione da parte della Corte territoriale, e doglianze relative all'applicazione delle distanze e alle misure riparatorie (chiusura finestre vs abbattimento).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto valida la procura processuale in quanto accompagnata da poteri sostanziali, ha confermato che l'art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444/1968 ha efficacia integrativa rispetto all'art. 873 c.c. e dunque incide immediatamente sui rapporti tra privati (anche se regolamenti comunali prevedano distanze inferiori o nulla), e che la sopraelevazione in concreto costituisce "nuova costruzione" soggetta alle distanze legali. La transazione del 29 dicembre 2005 è stata qualificata come nulla rispetto a prescrizioni di carattere imperativo/urbanistico e non idonea a costituire servitù. Sono stati respinti tutti i motivi del ricorso per mancata prova documentale o per insussistenza giuridica delle censure; il ricorso è stato dunque rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese di lite (liquidate in complessivi € 5.000,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali 15%) e all'ulteriore contributo unificato se dovuto ai sensi dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• D.M. n. 1444 del 1968, art. 9, comma 1

  art. 9, comma 1, d.m. n. 1444 del 1968

  La disposizione è integrativa dell'art. 873 c.c.; impone la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti antistanti e trova immediata applicazione nei rapporti privati anche quando regolamenti comunali prevedano distanze inferiori o nulla. Vale anche se una sola parete è finestrata e indipendentemente dall'altezza, salvo il caso in cui le pareti aderiscano senza interstizi

• Art. 873 c.c.

  Norma di tutela dei reciproci diritti soggettivi in materia di distanze tra costruzioni; riceve efficacia applicativa integrativa dall'art. 9 del d.m. 1444/1968, che disciplina e specifica le distanze minime per zone omogenee

• Legge n. 1150/1942, art. 41-quinquies, commi 8 e 9

  commi 8 e 9 dell'art. 41-quinquies, legge n. 1150/1942

  Fonte dalla quale trae efficacia cogente il d.m. 1444/1968; conferisce alla disciplina tecnica valore rilevante anche nei rapporti tra privati

• Norme processuali e codicistiche sulla procura: art. 77 c.p.c., artt. 82-83 c.p.c., art. 1363 c.c.

  art. 77 c.p.c.; artt. 82 e 83 c.p.c.; art. 1363 c.c.

  Per la validità della procura per l'azione in giudizio è necessario che il mandatario sia investito anche di poteri rappresentativi sostanziali; la Corte ha ritenuto nella specie che la procura conferisse poteri sostanziali generali, rendendo valida la rappresentanza processuale

• Art. 1362 c.c.

  Rilevante per le censure relative al contenuto della scrittura privata del 29/12/2005: la ricorrente non ha trascritto o riprodotto il contenuto essenziale del documento nella memoria, violando l'onere probatorio e rendendo inammissibili alcune doglianze

• Art. 1972 c.c.

  Riguarda la validità della transazione; la Corte ha richiamato il principio per cui atti transattivi che contrastano con norme imperative/di ordine pubblico urbanistico possono essere nulli

• Art. 1058 c.c.

  Riferimento normativo relativo alla costituzione delle servitù; la Corte ha escluso che la scrittura privata potesse costituire servitù quando la convenzione risultava nulla per violazione di norme inderogabili

• Art. 366, n. 6, c.p.c.; art. 112 c.p.c.; art. 384 u.c. c.p.c.

  art. 366, n. 6, c.p.c.; art. 112 c.p.c.; art. 384 u.c. c.p.c.

  Richiamate con riferimento agli oneri processuali di riproduzione dei documenti e alla correttezza della motivazione; Cassazione ha ritenuto inammissibili o infondate alcune censure per mancato rispetto degli oneri istruttori e motivazionali

• Art. 13, commi 1 bis e 1 quater, d.P.R. n. 115/2002

  art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115/2002 (e comma 1 bis)

  Norme sul contributo unificato: la Corte ha disposto che, ove dovuto, la parte ricorrente versi l'ulteriore importo previsto

Massime di principio

• L'art. 9 del d.m. n. 1444/1968 integra l'art. 873 c.c. e si applica direttamente nei rapporti fra privati: i regolamenti comunali non possono derogare in pejus alle distanze minime previste dal d.m.
• Una sopraelevazione può essere qualificata come "nuova costruzione"; in tal caso trova applicazione la disciplina sulle distanze e non il criterio della prevenzione, che opera solo quando si tratta di completamento della prima costruzione.
• Accordi o transazioni fra privati non possono legalizzare opere o piani che violino norme urbanistiche imperative o disposizioni di ordine pubblico: tali patti possono essere nulli e non costituire servitù.
• Per contestare in cassazione la validità o gli effetti di una scrittura privata è necessario riprodurne puntualmente il contenuto essenziale nel ricorso/memorie; l'omissione può rendere la doglianza inammissibile.
• La procura processuale è valida solo se accompagnata da poteri sostanziali di rappresentanza; in mancanza la procura alle liti è nulla e la nullità è rilevabile d'ufficio in ogni grado.
• La misura riparatoria (chiusura di finestre, arretramento o demolizione integrale) dipende dalla natura dell'illecito e dalla configurazione delle pareti: la distanza di 10 metri va applicata quando esiste un interstizio/intercapedine che pone a rischio la salubrità.
• In presenza di norme tecniche/urbanistiche imperative, il giudice ha l'obbligo di dare attuazione alla disciplina integrativa anche se l'ente locale aveva autorizzato l'intervento con interpretazioni diverse.
• Le spese di lite e gli oneri contributivi possono essere imposti alla parte soccombente; in cassazione il rigetto del ricorso comporta normalmente condanna alle spese in favore della parte resistente.