Cassazione Civile, Ordinanza n. 16399/2025 del 18/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione, ex art. 1137 c.c., di una delibera assembleare condominiale adottata il 15 aprile 2019. La società proprietaria dell’unità immobiliare deduceva di non essere stata regolarmente convocata all’assemblea. Il condominio sosteneva invece di avere inviato l’avviso di convocazione via e-mail all’indirizzo già utilizzato nei rapporti con l’amministratore e indicato dalla stessa società per le future comunicazioni. Il Tribunale e poi la Corte d’appello avevano rigettato l’impugnazione ritenendo sufficiente la comunicazione tramite posta elettronica ordinaria, anche in ragione di una pretesa autorizzazione della società e dell’assenza, nel regolamento, di forme rigide. In cassazione la ricorrente denunciava violazione degli artt. 66 disp. att. c.c., 1335, 2697 e 2729 c.c., sostenendo che incombeva sul condominio l’onere di provare l’effettiva e tempestiva ricezione dell’avviso di convocazione, e che una semplice e-mail non era mezzo idoneo a soddisfare il requisito legale della convocazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha affermato che la convocazione dell’assemblea condominiale deve essere eseguita nelle forme determinate dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. (posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano) e che tali forme sono inderogabili anche rispetto a pattuizioni o prassi individuali che prevedano l’uso della posta elettronica ordinaria. Ha quindi escluso che il messaggio di e-mail semplice possa costituire valida convocazione, perché non è idoneo a documentare la consegna all’indirizzo del destinatario né a far operare una presunzione legale di conoscenza analoga a quella dell’art. 1335 c.c. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, la quale dovrà riesaminare la causa attenendosi al principio di diritto enunciato e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  Norma richiamata come base dell’impugnazione della delibera condominiale da parte del condomino pretermesso o dissenziente.

• art. 66, comma 3, disp. att. c.c.

  Prevede forme determinate e inderogabili per la convocazione dei condomini all’assemblea; non consente la sostituzione con posta elettronica ordinaria, perché questa non documenta la consegna del messaggio.

• art. 1335 c.c.

  La presunzione di conoscenza dell’atto recettizio opera solo in presenza di un mezzo idoneo a comprovare l’arrivo all’indirizzo del destinatario; la e-mail semplice non è sufficiente.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che gravava sul condominio l’onere di provare l’avvenuta convocazione e la ricezione dell’avviso.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla prova presuntiva dell’avvenuta ricezione della convocazione.

• art. 1441 c.c.

  Richiamato in relazione alla legittimazione del singolo avente diritto pretermesso a chiedere l’annullamento della delibera.

• art. 1324 c.c.

  Richiamato nel passaggio sulla legittimazione all’annullamento della delibera per vizio procedimentale.

• art. 72 disp. att. c.c.

  Conferma il carattere inderogabile delle norme degli artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c., impedendo regolamenti condominiali o prassi di derogarvi.

• artt. 380-bis.1 e 375, comma 2, c.p.c.

  Norme processuali che hanno scandito la trattazione in camera di consiglio del ricorso per cassazione.

Massime di principio

• La convocazione dell’assemblea condominiale è atto recettizio soggetto alle forme inderogabili stabilite dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c.; solo mezzi idonei a documentare la consegna al destinatario possono valere come regolare convocazione.
• La posta elettronica ordinaria non è equiparabile alla PEC ai fini della convocazione condominiale, poiché non consente di provare in modo legale l’avvenuta consegna del messaggio né di far scattare una presunzione di conoscenza analoga a quella dell’art. 1335 c.c.
• Le pattuizioni individuali del condomino, le prassi applicative o le disposizioni regolamentari non possono derogare alle forme legali della convocazione assembleare, essendo la disciplina posta a tutela della collegialità e degli interessi fondamentali del condominio.
• In caso di impugnazione della delibera per omessa convocazione, il vizio procedimentale determina annullabilità della deliberazione e la relativa azione spetta al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l’onere di allegare e provare il fatto dell’omessa convocazione.

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