Cassazione Civile, Sentenza n. 23110/2021 del 18/08/2021

Esito

La controversia

Il ricorrente aveva stipulato il 8.8.1996 un preliminare per la vendita di una mansarda da realizzare sul lastrico di proprietà della società convenuta, subordinando il pagamento del prezzo al rilascio della concessione in sanatoria. Chiese la sentenza di esecuzione in forma specifica ovvero la risoluzione e il risarcimento, o in subordine l'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.. I resistenti contestarono la validità del contratto per illiceità dell'oggetto (assenza di concessione) e prospettarono una domanda controparte per il residuo prezzo. Tribunale e Corte d'appello hanno qualificato il preliminare come contratto di appalto e dichiarato comunque nullo per l'assenza della concessione, respingendo le pretese del ricorrente. Il ricorrente ha impugnato in Cassazione rilevando soprattutto l'errata qualificazione negoziale e la conseguente applicazione della nullità ex L. 47/1985.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi sei motivi di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello avesse errato nel qualificare automaticamente il negozio come preliminare di appalto basandosi sul fatto che l'immobile non fosse ultimato e che fossero previste opere di completamento. La Corte ha affermato che un contratto che prevede la cessione di un fabbricato non ancora compiuto può integrare un preliminare di vendita quando l'obbligo di completamento abbia rilievo accessorio rispetto al trasferimento; ha inoltre sottolineato l'importanza dell'interpretazione complessiva (testo letterale, garanzie previste come quella per evizione, e circostanze concrete come il collegamento con l'appartamento sottostante). Ha precisato che la nullità prevista dalla L. 47/1985 (art. 17 e 40) riguarda i negozi ad effetti reali e non si applica indiscriminatamente ai preliminari di vendita. La Corte ha inoltre rilevato che, sette mesi dopo il preliminare, era stata rilasciata la concessione in sanatoria, rendendo possibile l'eventuale sentenza di esecuzione (art. 2932 c.c.). Per questi motivi la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e ha rinviato la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Ancona per nuovo giudizio e pronuncia sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• Codice civile

  artt. 1362 e ss., 1346, 1367, 1368, 1418, 1470, 1655, 2932, 2932 c.c., 1127, 115, 116, 167 c.p.c.

  Gli artt. 1362 e ss. sono richiamati come criteri di interpretazione contrattuale (valore del dato letterale, clausole complessive e circostanze). L'art. 2932 è indicato come possibile rimedio (sentenza di esecuzione in forma specifica) una volta rimosso l'ostacolo sanante. L'art. 1127 (richiesto in via subordinata) riguarda l'indennità di sopraelevazione; artt. 115, 116 e 167 c.p.c. sono richiamati in relazione all'onere di allegazione e prova processuale.

• Legge 47/1985 (Legge sul condono edilizio)

  La Corte ha precisato che la disciplina della nullità prevista dalla L. 47/1985 riguarda i negozi ad effetti reali (traslativi) e non si applica automaticamente ai preliminari di vendita; dunque l'assenza di concessione non determina di per sé la nullità del preliminare, specie se la sanatoria è poi intervenuta.

• Codice di procedura civile

  art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  Norme richiamate come criteri di censura in cassazione (vizi di motivazione e omesso esame di fatto decisivo), utilizzate per inquadrare i motivi di ricorso che lamentavano errata qualificazione negoziale e omissioni nell'interpretazione.

Massime di principio

• La qualificazione tra preliminare di vendita e preliminare di appalto richiede una valutazione complessiva: non è decisivo che il bene sia materialmente incompleto se l'obbligo di completamento è accessorio rispetto al trasferimento.
• Le formule letterali (es. "promittente venditore", garanzia per evizione, clausole sullo stato libero del bene) hanno forte valore interpretativo e possono indicare la volontà di trasferire la proprietà nonostante lavori da eseguire.
• La nullità prevista dalla L. 47/1985 per assenza di concessione edilizia riguarda i negozi ad effetti reali; i preliminari di vendita possono non essere automaticamente nulli e la successiva acquisizione della sanatoria può rendere attuabili le azioni richieste (es. esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.).
• In giudizio è necessario allegare e documentare i fatti fondamentali per le domande di danno o indennità (es. indennità di sopraelevazione): la mancanza di elementi probatori può far respingere la domanda, mentre l'assenza di contestazione formale da parte della controparte agevola la liquidazione se gli elementi sono minimamente concreti.
• Il giudice deve usare i criteri di interpretazione contrattuale (testo, clausole, circostanze) e non limitarsi ad una qualificazione formale; errori in tale valutazione costituiscono motivo fondato di cassazione e rinvio.