Cassazione Civile, Sentenza n. 23109/2021 del 18/08/2021

Esito

La controversia

Vendita di un terreno con un manufatto abusivo non censito (scrittura privata del 10.03.2003). Il compratore (Meaccini) chiede accertamento del trasferimento o sentenza costitutiva per trascrizione; la venditrice (Paganelli) si rifiuta di stipulare il rogito denunciando irregolarità urbanistiche non sanate e divergenti bozze contrattuali, chiedendo in riconvenzionale la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto e risarcimento. Il tribunale e la Corte d'appello hanno ritenuto valido il contratto e hanno dichiarato il trasferimento; Paganelli ha impugnato in Cassazione sollevando vari motivi di diritto, in particolare che la scrittura non rispettava le previsioni della L. 47/1985 relative alla presenza nei negozi traslativi della indicazione degli estremi della concessione o della domanda di sanatoria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il sesto motivo di ricorso: ha ritenuto che la Corte d'appello non avesse adeguatamente verificato se la scrittura privata contenesse le indicazioni richieste dagli artt. 17 e 40 della L. 47/1985 (trasfuse nell'art. 46 TUE) e che la mancanza di tali indicazioni determina un'invalidità "testuale" assoluta che può essere rilevata anche d'ufficio. La Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per riesame, pronunciando l'assorbimento delle altre doglianze e rimettendo alla Corte distrettuale anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Legge 47/1985, art. 17

  abrogato dal 30.6.2003 ed in parte trasfuso nell'art. 46 TUE

  Gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimenti relativi ad edifici costruiti dopo l'entrata in vigore della legge sono nulli qualora non riportino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione edilizia o della concessione in sanatoria. La mancata indicazione determina una nullità "testuale" assoluta rilevabile da chiunque e d'ufficio.

• Legge 47/1985, art. 40

  Per gli immobili realizzati prima del 2 settembre 1967 è ammessa la dichiarazione sostitutiva di atto notorio in luogo degli estremi della licenza edilizia; anche qui la mancanza della prevista attestazione incide sulla validità dell'atto.

• Normativa trasfusa: art. 46 TUE

  Contiene le regole attuali in tema di indicazioni documentali necessarie nei negozi traslativi riferiti a edifici, richiamate dalla Corte come disciplina sostitutiva/di riferimento.

• Codice civile, art. 1421

  La nullità assoluta può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice; la Corte ha richiamato questa norma per affermare la rilevabilità dell'invalidità testuale.

• Codice civile, artt. 1362, 1363, 1366, 1369

  Richiamati nei motivi di ricorso come norme di interpretazione e di comportamento post-contrattuale; la Cassazione ha però ritenuto prevalente la questione di nullità normativa prevista dalla L.47/1985.

• Codice di procedura civile, art. 360 c.p.c. (commi 1 nn. 3,4,5)

  Norma di legittimità richiamata per i motivi di cassazione (violazione di norme di diritto, omesso esame di fatto decisivo, violazione di norme costituzionali/procedurali). La Corte ha esaminato i motivi e ritenuto fondato il sesto ai sensi di queste norme.

• Codice di procedura civile, art. 184-bis

  Richiamato rispetto alla modalità del provvedimento di rimessione in termini (sentenza anziché ordinanza); la Corte d'appello aveva valutato la questione ma la Cassazione ha assorbito tale doglianza nell'esame della nullità sostanziale.

• D.P.R. 380/2001, art. 46

  Riferimento normativo richiamato nei motivi (norme edilizie e urbanistiche); utile a valutare gli adempimenti amministrativi richiesti per la commerciabilità dell'immobile.

Massime di principio

• Se una vendita riguarda un immobile con fabbricati suscettibili di abuso edilizio, il contratto traslativo deve contenere le indicazioni previste dalla L.47/1985 (ora integrate nell'art.46 TUE): la mancata indicazione comporta una nullità "testuale" e assoluta rilevabile anche d'ufficio.
• La successiva regolarizzazione amministrativa (sanatoria ottenuta dopo la vendita) non è automaticamente sostitutiva della verifica che il contratto, al momento del perfezionamento, contenesse le prescrizioni di legge: il giudice deve accertare se la carenza sia meramente formale o dipenda dall'assenza del titolo abilitativo all'epoca del contratto.
• La nullità prevista dagli artt. della L.47/1985 può essere fatta valere anche dalla parte venditrice che era a conoscenza dell'abuso e non ha interesse concreto alla demolizione: l'interesse ai sensi dell'art.1421 c.c. va valutato rispetto all'utilità concreta della dichiarazione di nullità.
• Il comportamento successivo delle parti (es. il compratore che avvia o ottiene la sanatoria) può essere elemento di interpretazione del rapporto contrattuale, ma non supplisce automaticamente ai requisiti legali di forma richiesti per la validità dell'atto traslativo.
• In presenza di rischio di irregolarità urbanistiche, le parti dovrebbero: (a) inserire nel contratto dichiarazioni esplicite sugli estremi dei titoli o delle istanze di sanatoria; (b) allegare documentazione comprovante lo stato autorizzativo; (c) prevedere clausole di conferma/ratifica per sanare carenze formali quando possibile.
• In un contenzioso, le eccezioni di nullità assoluta possono essere sollevate in qualsiasi stato e rilevate d'ufficio: criticità difensive tardive su adempimenti amministrativi possono essere assorbite dalla verifica della validità normativa del negozio.