Cassazione Civile, Ordinanza n. 31297/2024 del 06/12/2024

Esito

La controversia

Una società acquirente aveva convenuto i venditori di un immobile chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni per asseriti vizi dell'edificio acquistato, consistenti in fenomeni di umidità riscontrati sia al piano interrato sia al piano rialzato. Il tribunale aveva respinto la domanda ritenendo non provata la presenza dei danni lamentati e, quindi, la responsabilità dei venditori. In appello la decisione era stata riformata: la corte territoriale aveva ritenuto provati i vizi e aveva condannato i venditori al pagamento di euro 18.000, valorizzando la CTU e osservando che i convenuti non avevano dimostrato che le infiltrazioni derivassero da fenomeni esterni eccezionali. I venditori hanno quindi proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) omessa pronuncia/violazione dell'art. 1495 c.c. per mancato rilievo della decadenza del compratore dalla garanzia per vizi, che a loro dire avrebbe potuto essere dedotta anche per la prima volta in appello; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. e degli artt. 1490 e 1492 c.c. per avere la corte d'appello invertito l'onere della prova circa l'esistenza dei vizi e il nesso tra i fenomeni riscontrati e il difetto della cosa; 3) ulteriore violazione dell'art. 2697 c.c. per avere posto a carico dei venditori la prova che l'umidità dipendesse da eventi meteorologici eccezionali o da fatti di terzi, anziché richiedere all'acquirente la prova del vizio intrinseco dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo che l'eccezione di decadenza del compratore dalla garanzia per vizi costituisca eccezione in senso stretto, rimessa alla disponibilità esclusiva del venditore e soggetta alle preclusioni processuali, sicché non era proponibile per la prima volta in appello. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, cassando la sentenza impugnata e rinviando alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese. La Corte ha affermato che, nelle azioni edilizie di riduzione del prezzo o risoluzione per vizi della cosa venduta, l'onere di provare l'esistenza dei vizi al momento della vendita grava sul compratore; la corte territoriale aveva errato nel porre sul venditore l'onere di dimostrare che le infiltrazioni derivassero da cause esterne eccezionali. Il giudizio è stato quindi rinviato per nuovo esame conforme al corretto riparto dell'onere probatorio.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nel primo motivo come parametro dell'omessa pronuncia, ma la censura è stata ritenuta infondata perché l'eccezione non era proponibile tardivamente in appello.

• art. 1495 c.c.

  La decadenza dalla garanzia per vizi è qualificata come eccezione in senso stretto, spettante al venditore e soggetta a preclusioni processuali.

• art. 345 c.p.c.

  Nel regime processuale vigente, il divieto di nuovi motivi/eccezioni in appello riguarda anche le eccezioni non rilevabili d'ufficio; la giurisprudenza citata dal ricorrente riguardava il testo previgente della norma.

• art. 2697 c.c.

  Nelle azioni di garanzia per vizi della cosa venduta l'onere di provare l'esistenza dei vizi grava sul compratore, che fa valere il diritto alla riduzione del prezzo o alla risoluzione.

• art. 1490 c.c.

  Costituisce il fondamento della garanzia del venditore per i vizi della cosa venduta, basata sull'esistenza obiettiva del vizio.

• art. 1492 c.c.

  Le azioni di risoluzione e di riduzione del prezzo presuppongono la prova, da parte del compratore, dell'esistenza del vizio della cosa venduta.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Invocato come vizio di motivazione, ma la censura viene assorbita/ricondotta al tema del riparto dell'onere della prova.

Massime di principio

• Nelle azioni edilizie per vizi della cosa venduta, il compratore che chieda la risoluzione o la riduzione del prezzo deve provare l'esistenza del vizio al momento della consegna, poiché il diritto si fonda sull'imperfetta attuazione del risultato traslativo.
• Il regime della garanzia per vizi è speciale rispetto alle ordinarie azioni contrattuali di inadempimento e non segue automaticamente i criteri elaborati per l'inesatto adempimento nelle obbligazioni in generale.
• L'eccezione di decadenza del compratore dalla garanzia per vizi è eccezione in senso stretto, rimessa alla disponibilità del venditore e soggetta alle preclusioni processuali; se non proposta tempestivamente in primo grado non può essere dedotta per la prima volta in appello.
• Non è corretto invertire l'onere della prova ponendo a carico del venditore la dimostrazione che i fenomeni lamentati dipendano da cause esterne o eccezionali, quando l'attore chieda tutela per vizi dell'immobile.

Come è indicizzato