Cassazione Civile, Ordinanza n. 40134/2021 del 15/12/2021

Esito

La controversia

Il condominio aveva ottenuto in primo grado un decreto ingiuntivo per la consegna di documentazione e chiavi relative alla gestione condominiale, rimaste nella disponibilità del precedente amministratore. La Corte d’appello aveva però revocato il decreto e rigettato la domanda, ritenendo che la pretesa riguardasse una massa indeterminata di documenti e non cose determinate ai sensi dell’art. 639 c.p.c., che la richiesta fosse generica almeno quanto alla documentazione bancaria e che non fosse stata provata la materiale disponibilità dei documenti in capo al precedente amministratore né il suo rifiuto di consegna. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione dell’art. 2697 c.c. per erronea inversione dell’onere della prova, sostenendo che bastasse provare il fondamento legale dell’obbligo di consegna e l’inadempimento, mentre spettava al precedente amministratore dimostrare eventuali cause ostative; con il secondo motivo, rimasto assorbito, ha contestato ulteriori profili della decisione di merito. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, rilevando che l’obbligo di consegna della documentazione al nuovo amministratore discende dai doveri del mandatario e dai principi generali, anche per il periodo anteriore alla riforma del condominio, e che il nuovo amministratore deve solo indicare specificamente i documenti richiesti e la loro inerenza alla gestione, mentre grava sul precedente amministratore l’onere di dedurre e provare l’estraneità della documentazione o i fatti impeditivi/estintivi. Ha inoltre precisato che l’eventuale possibilità di acquisire tali documenti da terzi non elimina l’obbligo di consegna da parte del precedente amministratore.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarato assorbito il secondo, cassato la sentenza della Corte d’appello di Torino e rinviato la causa alla medesima Corte in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità. Ha formulato il principio di diritto secondo cui, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini; tale obbligo sussisteva anche prima della L. 220/2012 perché desumibile dal mandato e dal dovere di diligenza e collaborazione. Ha inoltre affermato che il nuovo amministratore deve specificare i documenti richiesti e la loro connessione con la gestione, mentre spetta al precedente amministratore provare l’estraneità dei documenti o i fatti impeditivi ed estintivi.

Norme richiamate

• art. 639 c.p.c.

  Richiamato dalla Corte d’appello per escludere che la domanda riguardasse cose determinate; la Cassazione non condivide l’impostazione di merito quanto alla consegna documentale, ma non si sofferma su una diversa interpretazione della norma oltre a rilevare la specificità della richiesta.

• art. 2697 c.c.

  L’onere della prova non può essere invertito: il nuovo amministratore deve indicare specificamente i documenti richiesti e la loro pertinenza, mentre il precedente amministratore deve provare fatti impeditivi, estintivi o l’estraneità della documentazione ai suoi obblighi.

• art. 1129 c.c.

  L’obbligo di consegna della documentazione alla cessazione dell’incarico è ricondotto alle attribuzioni e ai doveri dell’amministratore, e si applicava anche prima della riforma del 2012 in via sistematica e secondo i principi generali.

• art. 1130 c.c.

  Le attribuzioni dell’amministratore comprendono la gestione e la conservazione della documentazione necessaria alla corretta amministrazione del condominio.

• art. 1130-bis c.c.

  È richiamato come norma introdotta dalla riforma che ha espressamente previsto l’obbligo di conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi per dieci anni.

• art. 1710 c.c.

  L’amministratore, quale mandatario, deve eseguire l’incarico con la diligenza del buon padre di famiglia e collaborare lealmente con il nuovo amministratore nel passaggio di consegne.

• L. 11 dicembre 2012, n. 220

  La riforma del condominio non è applicabile ratione temporis al giudizio, ma conferma un obbligo che la giurisprudenza riteneva già desumibile prima della riforma.

Massime di principio

• Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore di condominio deve consegnare al successore tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini, perché il passaggio di consegne è momento essenziale della gestione e impone collaborazione leale e diligente.
• L’obbligo di consegna della documentazione può sussistere anche per i rapporti sorti prima della riforma del 2012, essendo ricavabile dai principi generali, dalla disciplina del mandato e dai doveri di diligenza dell’amministratore.
• Nel giudizio volto a ottenere la documentazione condominiale, il nuovo amministratore deve indicare in modo specifico i documenti richiesti e dimostrarne la pertinenza alla gestione, mentre incombe sul precedente amministratore allegare e provare l’estraneità dei documenti ai suoi obblighi o i fatti impeditivi ed estintivi della consegna.
• La possibilità per il nuovo amministratore di acquisire i documenti anche da banche, poste o terzi non elimina l’obbligo del precedente amministratore di consegnare ciò che ha in possesso.
• L’approvazione del bilancio consuntivo non fa venire meno l’obbligo di trasmissione della documentazione giustificativa, necessaria per ricostruire entrate, uscite, debiti e crediti della gestione pregressa.

Come è indicizzato