Cassazione Civile, Ordinanza n. 03607/2026 del 17/02/2026

Esito

La controversia

La società contribuente impugnava una sentenza della CTR che aveva confermato il rigetto dell'originaria contestazione contro un avviso di accertamento catastale di rettifica della dichiarazione DOCFA relativa a un'unità immobiliare. Nel ricorso per cassazione deduceva violazione e falsa applicazione della L. n. 208/2015, art. 1, comma 21, del d.P.R. n. 1142/1949, artt. 28 e 30, e di circolari amministrative. Sosteneva, in sintesi, che nella stima fosse stato illegittimamente considerato un presunto parcheggio sulla strada comunale o nelle vicinanze, non esistente, non documentato e comunque non strutturalmente connesso all'immobile; inoltre lamentava che l'Agenzia avesse determinato la rendita senza sopralluogo, con metodo comparativo asseritamente non consentito, e senza applicare un adeguato coefficiente di deprezzamento rapportato allo stato attuale delle unità immobiliari.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il motivo. Ha spiegato che la rettifica catastale era stata effettuata mediante stima del valore di mercato delle unità immobiliari, cioè con il procedimento indiretto previsto dall'art. 28, comma 1, del d.P.R. n. 1142/1949, alternativo al criterio del costo di ricostruzione di cui al comma 2. In tale cornice, il richiamo alla comodità di accesso e di parcheggio era stato utilizzato solo come elemento incidente sul valore venale di mercato, non come autonoma componente da stimare come bene distinto; parimenti, il deprezzamento invocato dalla ricorrente riguardava un criterio proprio della stima a costo di ricostruzione e non della determinazione comparativa del valore venale. La Corte ha anche osservato che la censura sul deprezzamento era nuova, perché non risultava trattata nella sentenza impugnata. Il ricorso è stato quindi rigettato, con attestazione dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• L. 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 21

  Richiamata dalla ricorrente come parametro della disciplina della rettifica catastale; la Corte non ravvisa la sua violazione nella fattispecie, perché la stima è stata ricondotta al criterio legale di determinazione del valore venale.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 28

  L'articolo disciplina criteri alternativi di stima catastale: valore di mercato (stima indiretta/comparativa) e costo di ricostruzione; la Corte ribadisce l'alternatività dei due metodi.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 30

  Richiamato dalla ricorrente tra le norme asseritamente violate, senza che la Corte ravvisi una specifica violazione utile al ricorso.

• L. 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, comma 244

  Richiamata quale disposizione che ha normativizzato la circolare n. 6/2012 in materia di determinazione della rendita catastale per unità a destinazione speciale e particolare, confermando l'impianto dei criteri di stima.

• Circolare n. 2/E del 1 febbraio 2016

  Menionata dalla ricorrente come supporto interpretativo; non assume rilievo decisivo nella motivazione della Corte.

• Circolare n. 6 del 30 novembre 2012

  Richiamata come fonte amministrativa poi normativizzata dalla L. n. 190/2014, comma 244, in tema di rendita catastale e criteri di stima.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  La Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a carico della ricorrente per effetto del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In tema di rendita catastale, il criterio del valore venale di mercato e quello del costo di ricostruzione costituiscono metodi alternativi di stima; il deprezzamento è elemento proprio del secondo e non può essere automaticamente traslato sul primo.
• Nella stima comparativa del valore di mercato possono rilevare anche elementi fattuali come ubicazione, accessibilità e comodità di parcheggio, non come cespiti autonomi da accertare, ma come componenti incidenti sul valore del bene.
• Una censura di legittimità non può fondarsi su una questione nuova, se non risulta trattata nella sentenza impugnata e non è indicato che sia stata dedotta nel giudizio di merito.

Come è indicizzato