Cassazione Civile, Ordinanza n. 05182/2025 del 27/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita all'asta di un immobile comunale denominato "magazzino comunale". Nell'atto di compravendita il venditore aveva garantito la piena proprietà e la libertà del bene da pesi, diritti e pretese di terzi, salvo una specifica servitù relativa a una cabina elettrica. Dopo l'acquisto, l'acquirente aveva scoperto che il terreno era attraversato da un condotto fognario con pozzetti di ispezione, ancora in uso, che incideva in modo significativo sulla potenzialità edificatoria dell'area. L'acquirente aveva quindi chiesto la risoluzione del contratto ex art. 1489 c.c., con restituzione del prezzo e risarcimento del danno. In primo grado la domanda era stata accolta; in appello il Comune aveva sostenuto che non vi fosse una vera servitù o un diritto di terzi, ma solo una situazione di fatto, e che pertanto l'art. 1489 c.c. non fosse applicabile. La Corte d'appello aveva invece confermato la risoluzione, qualificando il condotto come peso assimilabile a una servitù di uso pubblico e ritenendo il Comune "terzo" ai fini della norma. Con il ricorso per cassazione il Comune ha denunciato, con il primo motivo, violazione degli artt. 1489 e 825 c.c., sostenendo che l'art. 1489 c.c. presuppone l'effettiva esistenza di un diritto di terzo sul bene e non una mera situazione di fatto corrispondente a un diritto altrui; con il secondo motivo ha dedotto la violazione dell'art. 1480 c.c. e omessa pronuncia, osservando che, al più, la vicenda avrebbe potuto giustificare una riduzione del prezzo e non la risoluzione, in mancanza di prova dell'essenzialità della parte gravata dall'onere per l'economia del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso del Comune, ritenendo erronea l'applicazione dell'art. 1489 c.c. alla fattispecie. Ha affermato che per operare la garanzia prevista da tale norma non basta una situazione di fatto astrattamente corrispondente a una servitù o a un diritto altrui, ma occorre la dimostrazione dell'effettiva esistenza di un diritto di terzo sul bene. Nel caso concreto la presenza del condotto fognario integra, semmai, una servitù di fatto imputabile alla stessa amministrazione venditrice, con eventuale responsabilità aquiliana permanente, ma non un onere o diritto di terzo ai sensi dell'art. 1489 c.c. È stato anche escluso che il Comune potesse essere considerato terzo dopo la vendita, poiché non aveva riservato alcun diritto sul condotto e anzi aveva garantito l'assenza di pesi e pretese di terzi. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La garanzia opera solo se il bene venduto è effettivamente gravato da oneri, diritti reali o personali di terzi; non è sufficiente una mera situazione di fatto corrispondente a un diritto altrui. La prova dell'esistenza del diritto del terzo grava su chi lo allega.

• art. 1480 c.c.

  Il relativo tema è rimasto assorbito; la Corte richiama la norma solo per osservare che l'erronea applicazione dell'art. 1489 c.c. travolge anche il suo rinvio all'art. 1480 c.c.

• art. 825 c.c.

  È richiamato dal ricorrente come norma evocata per escludere la configurabilità di una servitù pubblicistica nella fattispecie, ma la Corte decide sulla base dell'art. 1489 c.c.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È il parametro di deduzione dei vizi di violazione o falsa applicazione di legge indicati nel ricorso per cassazione.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È richiamato per la censura di omessa pronuncia relativa al secondo motivo di ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Il ricorso è stato trattato in camera di consiglio secondo il rito camerale semplificato previsto dalla norma.

Massime di principio

• La disciplina della vendita ex art. 1489 c.c. presuppone un diritto di terzi effettivamente esistente sul bene trasferito; non è sufficiente una mera situazione materiale o di fatto astrattamente riconducibile a un peso o a una servitù.
• Chi invoca la garanzia per oneri o diritti di terzi deve provare l'effettiva sussistenza del diritto altrui sul bene; la semplice molestia di fatto è estranea all'ambito applicativo dell'art. 1489 c.c.
• Una opera pubblica o una condotta realizzata senza titolo sul fondo altrui può integrare, al più, una responsabilità da fatto illecito permanente dell'ente che l'ha eseguita, ma non determina automaticamente l'esistenza di un diritto di terzi idoneo a fondare la risoluzione ex art. 1489 c.c.
• Non può qualificarsi come "terzo" ai fini dell'art. 1489 c.c. il medesimo venditore che abbia creato o mantenuto la situazione di fatto, quando nell'atto di vendita non abbia riservato alcun diritto sul bene e abbia anzi garantito l'assenza di pesi o pretese altrui.

Come è indicizzato