Cassazione Civile, Ordinanza n. 22124/2026 del 27/06/2026

Esito

La controversia

La lite nasce dalla deliberazione assembleare con cui i partecipanti a un complesso composto da due fabbricati contigui ma distinti hanno deciso di sciogliere l’originario condominio unico in due condomìni separati, regolando i rapporti tra le porzioni e confermando la situazione di fatto relativa ad alcune interferenze materiali preesistenti, tra cui una canna fumaria del bar appoggiata sul corpo di fabbrica adiacente e l’uso del terrazzo di copertura. L’originario attore aveva chiesto la nullità o l’annullamento dei punti della delibera concernenti lo scioglimento e la ripartizione di una spesa, nonché la restituzione della somma versata. Dopo il rigetto in primo e secondo grado, l’erede testamentaria del ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione delle norme sulla prova e sulla disciplina del condominio e della separazione di edifici, sostenendo che l’onere di dimostrare la divisibilità e la non comunione delle parti residue fosse stato invertito e che la comunione del muro perimetrale e dell’area di sedime ostasse allo scioglimento; 2) violazione delle norme sulla comunione e sul godimento delle cose comuni, deducendo che la separazione non potesse incidere sulla sfera giuridica del proprietario del terrazzo e che l’unicità catastale del fabbricato dimostrasse la mancanza di autonomia strutturale; 3) violazione delle norme sulle servitù e sulle deliberazioni condominiali, sostenendo che la delibera avesse illegittimamente costituito servitù attive e passive senza unanimità, mentre la canna fumaria e le altre interferenze sarebbero state solo uso più intenso di beni comuni o situazioni non costitutive di servitù.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi. Ha affermato che la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. opera solo nell’individuazione delle parti comuni di un edificio già unitariamente considerato, ma non incide sul diverso accertamento preliminare della autonomia strutturale di più fabbricati ai fini della loro separazione ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c.; pertanto, una volta accertata l’autonomia dei due corpi di fabbrica sulla base della documentazione prodotta, spettava all’opponente dimostrare l’eventuale comunione di muro perimetrale e area di sedime come fatto ostativo alla divisione. La Corte ha inoltre escluso che la separazione alterasse la proprietà esclusiva del terrazzo o integrasse interferenze tali da impedire la divisione, valorizzando il fatto che la funzione di copertura era semplicemente mutata a favore del nuovo condominio. Quanto alla canna fumaria, ha ritenuto che la situazione fosse stata creata dal dante causa quando era proprietario unico e che la delibera si fosse limitata a prendere atto e confermare una servitù già sorto per destinazione del padre di famiglia, senza costituire ex novo diritti reali e senza richiedere unanimità. È stata anche respinta la richiesta di condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  L’onere di provare la comunione del muro perimetrale e dell’area di sedime, dedotta come fatto ostativo alla separazione, grava sulla parte che la allega; la prova dell’autonomia strutturale dei fabbricati, fornita dai soggetti che chiedono la separazione, è sufficiente a integrare il loro onere probatorio.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità riguarda le parti comuni di un edificio già considerato unitariamente, ma non regola il preliminare accertamento della sussistenza di uno o più fabbricati autonomi ai fini degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.

• art. 1119 c.c.

  Richiamato nel ricorso in collegamento con la disciplina condominiale, ma non assunto come norma decisiva nella motivazione di rigetto.

• art. 1139 c.c.

  Richiamato nel ricorso come norma di sistema del condominio, senza rilievo decisivo nella ratio decidendi.

• art. 61 disp. att. c.c.

  Consente la separazione di edifici autonomi quando ne ricorrano i presupposti strutturali; la disciplina si applica anche se permangono alcuni beni in comunione.

• art. 62 disp. att. c.c.

  La permanenza in comunione di alcune cose dell’art. 1117 c.c. non impedisce la separazione dei fabbricati autonomi; le interferenze residue possono essere regolate nel nuovo assetto condominiale.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che le interferenze integrassero un uso più intenso del bene comune, ma la Corte ha ritenuto che la questione fosse assorbita dall’accertamento di preesistenti situazioni compatibili con la separazione.

• art. 1027 c.c.

  La Corte ha escluso che la delibera avesse costituito una servitù in violazione della norma, perché la servitù risultava preesistente per destinazione del padre di famiglia.

• art. 1059 c.c.

  Richiamato nel motivo sul divieto di servitù sul proprio fondo, ma la Corte ha precisato che il proprietario unico non costituisce servitù sui propri beni; la situazione preesistente diventa rilevante solo al momento della separazione delle proprietà.

• art. 1062 c.c.

  La servitù per destinazione del padre di famiglia si costituisce ipso iure all’atto della separazione delle proprietà quando uno stato di fatto preesistente, apparente e non contrario alla volontà delle parti, sia stato predisposto dal proprietario unico.

• art. 1108 c.c.

  Non è necessaria l’unanimità per la delibera che si limita a prendere atto di situazioni reali già esistenti e non costituisce ex novo servitù o altri diritti reali.

• art. 96 c.p.c.

  La responsabilità aggravata non è configurabile in assenza di mala fede o colpa grave nella proposizione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato disposto l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in conseguenza del rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La presunzione di comunione delle parti di un edificio ex art. 1117 c.c. non decide se più corpi di fabbrica costituiscano un unico edificio o edifici autonomi: tale accertamento, preliminare e autonomo, rileva ai fini della separazione del condominio.
• Chi contesta la separazione di un complesso edilizio deve allegare e provare i fatti che impediscono la divisione, come la comunione del muro perimetrale o dell’area di sedime; non è il richiedente la separazione a dover dimostrare in positivo la non comunione di ogni residua componente.
• La permanenza in comunione di alcune parti o servizi non esclude di per sé la separazione di fabbricati strutturalmente autonomi, potendo i rapporti residui essere regolati nell’assetto dei nuovi condomìni.
• Una delibera di separazione non costituisce nuova servitù se si limita a prendere atto di una situazione materiale già predisposta dal proprietario unico e destinata a rilevare dopo la separazione delle proprietà; in tal caso opera la servitù per destinazione del padre di famiglia.
• La costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia richiede uno stato di fatto apparente predisposto dal proprietario unico, la successiva separazione delle proprietà e l’assenza di volontà contraria; in presenza di tali presupposti, la delibera che si limita a confermarne l’esistenza non richiede l’unanimità assembleare.

Come è indicizzato