Cassazione Civile, Ordinanza n. 02925/2025 del 05/02/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da trattative avviate per la locazione di un immobile ad uso commerciale. I proprietari sostenevano di aver immesso la controparte nel possesso dell’immobile in vista della stipula del contratto, ma che la stessa si fosse poi rifiutata di stipulare e di restituire il bene, trattenendolo per alcuni anni; per questo chiedevano il rilascio e il risarcimento del danno da perdita di disponibilità dell’immobile. La convenuta, invece, ammetteva la trattativa ma deduceva che la stipula non era andata a buon fine perché, al momento di concludere il contratto, i proprietari avevano modificato in peius le condizioni pattuite e non avevano correttamente informato sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile; proponeva quindi domanda riconvenzionale per responsabilità precontrattuale, oltre che per il rimborso delle migliorie eseguite e la restituzione del deposito cauzionale. In Cassazione, la ricorrente censurava: 1) la decisione d’appello che aveva ritenuto infondate/inidonee le sue censure sulle prove non ammesse, lamentando violazione degli artt. 184, 244, 329 e 342 c.p.c.; 2) la presunta nuova condanna a suo carico, ritenuta nulla per difetto di motivazione; 3) la conferma della liquidazione equitativa del danno da mancata disponibilità dell’immobile, sostenendo che i proprietari non avessero provato il reddito perduto; 4) il rigetto del motivo di appello relativo alla responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c., deducendo genericità erroneamente affermata e totale mancanza di motivazione; 5) il rigetto della domanda di rimborso delle spese per i lavori eseguiti nell’immobile, che la ricorrente considerava danno risarcibile conseguente alla rottura illegittima delle trattative.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi tre motivi. Ha ritenuto inammissibile il primo perché non si confrontava con la reale ratio decidendi della sentenza d’appello, la quale non aveva dichiarato inammissibile il motivo ex art. 342 c.p.c. ma lo aveva esaminato nel merito reputando non dimostrata la rilevanza delle prove richieste; ha inoltre rilevato il mancato assolvimento degli oneri di specifica indicazione e trascrizione ex art. 366 c.p.c. Il secondo motivo è stato respinto perché la Corte d’appello non aveva emesso una nuova condanna, ma aveva solo ridotto il quantum debeatur detraendo gli interessi maturati sulla cauzione da restituire. Il terzo motivo è stato ritenuto manifestamente infondato, poiché la liquidazione del danno da perdita della disponibilità dell’immobile si è conformata ai principi delle Sezioni Unite sul c.d. danno normale: non danno in re ipsa, ma danno desumibile in via presuntiva ed equitativa dalla perdita della facoltà di godimento del bene. La Corte ha invece accolto il quarto motivo, ritenendo che l’appello sulla responsabilità precontrattuale fosse chiaro e specifico e che la motivazione della Corte territoriale fosse ambigua e, comunque, apparente/tautologica, sotto il minimo costituzionale richiesto dall’art. 132 c.p.c. Il quinto motivo è stato dichiarato assorbito perché la questione delle spese sostenute per i lavori dovrà essere riesaminata dal giudice di rinvio insieme alla domanda ex art. 1337 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e rinviata alla Corte d’appello in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 184 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nel censurare la gestione delle prove in primo grado

• art. 244 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di prova testimoniale

• art. 329 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nel primo motivo

• art. 342 c.p.c.

  la Corte precisa che l’appello non era stato dichiarato inammissibile per genericità, ma esaminato nel merito; la specificità va valutata in relazione alla reale ratio della sentenza impugnata

• art. 366 c.p.c.

  impone oneri di specifica indicazione e trascrizione/riassunto degli atti e delle parti rilevanti per consentire il controllo di legittimità

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  primo comma, ultimo periodo

  consente il rinvio per relationem a precedenti giurisprudenziali nella motivazione

• art. 1337 c.c.

  la responsabilità precontrattuale va vagliata in base alla specifica deduzione di violazione di buona fede e correttezza nelle trattative

• art. 2043 c.c.

  richiamato nella motivazione d’appello come possibile fondamento della responsabilità invocata

• art. 132 c.p.c.

  una motivazione meramente tautologica o apparente è nulla perché non supera il minimo costituzionale

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  comma primo, ultimo periodo

  richiamato per il rinvio alla motivazione di una precedente decisione di legittimità

Massime di principio

• Nel giudizio di appello e nel ricorso per cassazione, la critica deve misurarsi con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata: se la decisione di merito ha esaminato la censura nel merito, non è ammissibile impostare il ricorso come se vi fosse stata una declaratoria di inammissibilità per genericità.
• Quando si deduce in cassazione l’erroneo rigetto di istanze istruttorie, occorre indicare in modo specifico quali prove sono state negate, dove siano state richieste e in che modo la loro acquisizione avrebbe potuto incidere sull’esito della lite; altrimenti il motivo è inammissibile.
• La perdita della disponibilità di un immobile non integra un danno in re ipsa, ma può costituire un danno risarcibile desumibile in via presuntiva ed equitativa dalla sottrazione della facoltà di godimento del bene, secondo il criterio del danno normale.
• In materia di responsabilità precontrattuale, il giudice d’appello deve rispondere in modo analitico alle censure che deducano violazione dei doveri di correttezza e buona fede nelle trattative; una motivazione meramente assertiva o tautologica è nulla per difetto del minimo costituzionale.
• L’appello non può essere dichiarato inammissibile per aspecificità se il petitum e le ragioni di critica alla sentenza di primo grado risultano intelligibili; se invece il motivo è dichiarato inammissibile, il giudice non può aggiungere statuizioni di merito incompatibili con il difetto di potestas iudicandi.

Come è indicizzato