Cassazione Civile, Sentenza n. 24591/2025 del 05/09/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa alla manutenzione del possesso per violazione delle distanze dal confine e tra fabbricati. Questione centrale: se balconi, ballatoi e solette aggettanti debbano essere computati nella sagoma del fabbricato ai fini del calcolo delle distanze legali; impugnazione sia della sentenza non definitiva n. 269/2020 (rinvio) sia della sentenza definitiva n. 1754/2024 della Corte d'Appello di Ancona.

La decisione

I due ricorsi sono stati riuniti. Le censure dirette alla sentenza non definitiva n. 269/2020 sono state rigettate: la Corte ha confermato l'applicazione dell'art. 9, punto 7, lett. a) delle N.T.A. del PRG di Ancona (distanza pari a 1/2 dell'altezza dell'edificio con minimo 5 m) e ha ritenuto che balconi e ballatoi, per ampiezza e profondità, costituiscano parte della costruzione da computare ai fini delle distanze. Quanto al ricorso avverso la sentenza definitiva n. 1754/2024, la Corte di Cassazione ha accolto il sesto motivo: la motivazione della sentenza definitiva è risultata carente perché la Corte d'appello si è limitata a recepire integralmente la C.T.U. senza esporre autonomamente i criteri applicati e, soprattutto, senza indicare con precisione quali distanze debbano essere rispettate, rendendo la pronuncia di arretramento del fabbricato di fatto ineseguibile. Per tale motivo la sentenza n. 1754/2024 è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Ancona per ulteriore deliberazione, anche sulle spese del giudizio di legittimità. Gli altri motivi proposti contro la sentenza definitiva sono stati respinti.

Norme richiamate

• Art. 9, punto 7, lett. a) delle disposizioni di attuazione delle N.T.A. del PRG del Comune di Ancona

  per interventi di nuova costruzione, anche previa demolizione, sono da rispettare le seguenti distanze: 1/2 dell'altezza dell'edificio, con un minimo di mt. 5,00

  Parametro normativo ritenuto applicabile al caso; la distanza da rispettare è pari alla metà dell'altezza dell'edificio, con un minimo assoluto di 5 metri; non alternativa, ma criterio integrativo: si applica la metà dell'altezza e solo se questa fosse inferiore a 5 m opera il minimo di 5 m

• Art. 9 delle N.T.A. del Comune di Ancona (parametri edilizi)

  Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che non comportino variazioni della sagoma planovolumetrica, sono ammesse le distanze preesistenti. Per interventi di recupero con variazione della sagoma planovolumetrica sono da rispettare le seguenti distanze: ... Per interventi di nuova costruzione, anche previa demolizione, sono da rispettare le seguenti distanze = 1/2 dell'altezza dell'edificio, con un minimo di ml 5,00; tale distanza si applica a pareti finestrate e non finestrate e per qualsiasi sviluppo del fronte dell'edificio

  Chiarisce i diversi regimi (recupero senza variazione, recupero con variazione, nuova costruzione) e conferma l'applicazione del criterio 1/2 altezza con minimo 5 metri per nuova costruzione e per le fattispecie indicate

• Art. 97 delle N.T.A. del Comune di Ancona

  Sono consentite deroghe alle prescrizioni delle presenti norme nei limiti previsti dalla legislazione nazionale e regionale vigente

  La Corte ha ritenuto inammissibile l'eccezione di deroga sollevata tardivamente: l'esistenza di una deroga doveva essere affrontata nel merito e non poteva essere introdotta per la prima volta in Cassazione nel giudizio di rinvio

• Art. 873 cod. civ.

  Riferimento normativo in tema di distanze tra costruzioni; la Corte ha confermato che sporgenze di notevole ampiezza/profondità (es. balconi con solette aggettanti) possono essere considerate "costruzioni" ai fini del computo delle distanze

• Art. 905 cod. civ.

  Norma richiamata nella controversia (ma la Corte ha chiarito che l'art. 905, relativo alle vedute e distanze per vedute, non si applica alla controversia sulle distanze inter-fabbricati qui decisa)

• Art. 1170 cod. civ.

  Principio applicato: la violazione delle distanze legali tra costruzioni è denunciabile con l'azione di manutenzione del possesso poiché costituisce turbativa dell'esercizio del relativo possesso

• Art. 2909 cod. civ.

  Richiamato dalla parte, ma la Corte ha ritenuto inammissibile la deduzione relativa a precedenti decisori amministrativi non fatti valere nel giudizio di merito prima del giudizio di cassazione iniziale

• D.M. n. 1444/1968 e norme urbanistiche regionali/comunali (RET, art. 61 RET Comune di Ancona)

  Richiami normativi proposti dalla ricorrente ma non ammessi nel giudizio di rinvio, in quanto il giudice di rinvio è vincolato al parametro già indicato dalla Cassazione e non può introdurre applicazioni normative diverse non prospettate nel giudizio precedente

• Articoli procedurali (art. 360 c.p.c., artt. 112-113 c.p.c., art. 81-100 c.p.c.)

  Rilevano i limiti del giudizio di legittimità e del giudizio di rinvio: non sono ammesse censure nuove che escano dai punti decisi dalla sentenza rescindente; le censure processuali devono essere specifiche e motivate; il giudice del rinvio non può riaprire questioni non comprese nel decisum della Cassazione

Massime di principio

• Balconi, ballatoi e solette aggettanti di apprezzabile ampiezza e profondità possono costituire corpo di fabbrica e vanno computati nella sagoma dell'edificio ai fini del calcolo delle distanze legali tra costruzioni
• Per il Comune di Ancona (e fattispecie analoghe che adottino medesimo parametro) la distanza da rispettare è pari a metà dell'altezza dell'edificio, con minimo assoluto di 5 metri; il criterio del minimo opera quando metà dell'altezza risulti inferiore a 5 m
• Nel giudizio di rinvio dopo cassazione il giudice di merito è vincolato ai punti decisivi indicati dalla sentenza di cassazione e non può introdurre o fondare la decisione su norme o argomentazioni nuove non indicate nella sentenza rescindente
• In sede di cassazione non è consentito innovare il quadro probatorio con documenti o argomenti che non siano stati tempestivamente dedotti nel giudizio di merito precedente al primo giudizio di legittimità
• La Corte d'appello può avvalersi di una C.T.U., ma deve motivare autonomamente l'adesione alle conclusioni tecniche: la semplice trascrizione o il recepimento integrale della relazione peritale senza spiegare il percorso logico-normativo rende la sentenza vulnerabile per carenza di motivazione
• Una pronuncia che ordina un arretramento o una esecuzione coattiva deve indicare con precisione i parametri e le distanze che devono essere rispettate; l'assenza di tali indicazioni può rendere la sentenza ineseguibile e determinare cassazione
• Le azioni di manutenzione del possesso sono esperibili per violazioni delle distanze legali tra fabbricati poiché tali violazioni costituiscono turbative opponibili mediante l'art. 1170 c.c.