Cassazione Civile, Sentenza n. 27186/2022 del 15/09/2022

Esito

La controversia

Controversia relativa all'esecuzione di un contratto preliminare di compravendita (azione ex art. 2932 c.c.) di unità immobiliari a Francavilla Fontana. I Marzulli chiedevano il trasferimento della proprietà previo pagamento del residuo prezzo (con detrazioni e richiesta di penale e risarcimento danno esistenziale); Mirini s.r.l. si costituiva riconvenzionalmente chiedendo l'adempimento previo pagamento del saldo e degli interessi al 12% annuo dalla data del 20.12.2004. Questioni centrali: interpretazione del preliminare e delle planimetrie (esistenza di un secondo bagno e conseguente esclusione di certi addebiti), determinazione e riduzione delle penali per ritardo nella consegna, e la domanda di Mirini relativa al riconoscimento degli interessi moratori per mancato pagamento del saldo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo (relativo al metodo interpretativo del contratto) e ha accolto il secondo motivo (violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia della Corte d'appello sulla domanda di interessi e sull'eventuale inadempimento dei promissari acquirenti relativo al pagamento del saldo). Gli ulteriori motivi sono stati assorbiti. La sentenza impugnata della Corte d'appello di Lecce è stata cassata e la causa rinviata alla stessa Corte in diversa composizione anche per decidere sulle spese del giudizio di cassazione e per pronunciarsi sulla questione omessa (interessi/adempimento previo pagamento del residuo prezzo).

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Azioni dirette a ottenere una pronuncia che tenga luogo del contratto definitivo (azione di adempimento specifico del preliminare). Nel caso era la base della domanda principale dei compratori per ottenere trasferimento previo pagamento.

• art. 1362 c.c.

  Principio di interpretazione del contratto: l'interprete deve ricostruire la volontà delle parti partendo dal testo, verificandone la coerenza con la causa, le dichiarazioni e la condotta; la Corte ha richiamato questo metodo come corretto.

• art. 1367 c.c.

  Canone di conservazione delle clausole e interpretazione integrativa per salvare la volontà delle parti; richiamato nel motivo ma la Corte ha ritenuto correttamente applicato il percorso ermeneutico circolare.

• art. 1538 c.c.

  Disposizione sul contenuto della cosa venduta (dimensioni); la ricorrente contestava il suo uso, ma la Corte ha osservato che le parti avevano nel preliminare escluso l'applicabilità e che la valutazione è stata fatta alla luce del contratto e di altri documenti.

• art. 112 c.p.c.

  Obbligo del giudice di pronunciarsi su tutte le questioni dedotte e rilevanti: la Corte ha ritenuto che la Corte d'appello abbia omesso di decidere sulla domanda di Mirini relativa agli interessi e all'eventuale inadempimento dei promissari acquirenti, costituita motivo di cassazione.

• art. 1218 c.c.

  Norma sull'inadempimento dell'obbligazione; richiamata nei motivi di ricorso per sottolineare la presunta mora dei promissari acquirenti nel pagamento del saldo.

• art. 1219 c.c.

  Regola sulla mora del debitore; invocata dalla ricorrente quando chiedeva di qualificare i compratori come in mora e quindi esigibili gli interessi moratori.

• art. 1224 c.c.

  Regola sul risarcimento del danno, qui richiamata nel quadro delle conseguenze dell'inadempimento e della richiesta di interessi moratori; la Corte ha ritenuto però primario l'obbligo della Corte d'appello di decidere sul punto.

• art. 1382 c.c.

  Clausola penale; citata in relazione alla richiesta di applicazione di una determinata misura di interesse o penale sul corrispettivo, contestata dalla ricorrente.

• art. 1499 c.c.

  Richiamato in relazione alla produttività degli interessi sul prezzo certo, liquido ed esigibile; usato nei motivi per sostenere decorrenze di interessi.

• art. 1282 c.c.

  Richiamato dai motivi di ricorso in relazione alla decorrenza degli interessi sul prezzo; la Corte ha ritenuto che la questione debba essere esaminata dal giudice di merito in ordine all'adempimento e alla mora.

• art. 91 c.p.c.

  Norma sulle spese di lite; invocata dalla ricorrente in relazione alla decisione della Corte d'appello di attribuire le spese nonostante l'appellante fosse in parte vittorioso.

• art. 92 c.p.c.

  Disciplina del soccombere e delle spese di lite; la ricorrente ha contestato la statuizione sulle spese di grado d'appello.

• Giurisprudenza: Cass. n. 25840/2014 e Cass. n. 24421/2015

  Richiamate come principi ermeneutici: l'interpretazione dei contratti richiede l'esegesi del testo e la verifica della coerenza con la causa e la condotta delle parti; tali principi sono stati applicati dalla Corte nel respingere il primo motivo.

Massime di principio

• Sul piano dell'interpretazione contrattuale, il giudice deve partire dal testo e ricostruire la volontà delle parti verificandone la coerenza con la causa, la restante parte del contratto e la condotta delle parti: la mera apparente chiarezza del testo non esclude l'esame sistematico previsto dall'art. 1362 c.c.
• Se le parti definiscono una planimetria come 'indicativa e di massima' o escludono l'applicabilità di specifiche norme (es. art. 1538 c.c.), il giudice può considerare anche altri documenti e la condotta delle parti (regolamento condominiale, ctu, firme) per accertare l'effettivo contenuto dell'accordo.
• La Corte d'appello ha l'obbligo di pronunciarsi su tutte le richieste rilevanti e dedotte dalle parti: l'omessa pronuncia su una domanda rilevante (es. domanda di interessi moratori collegata a richiesta di adempimento previo pagamento) integra motivo di cassazione ai sensi dell'art. 112 c.p.c.
• Quando una parte chiede specificamente interessi moratori a titolo di conseguenza dell'inadempimento dell'altra, il giudice di merito deve valutare se l'inadempimento sussiste e, in caso affermativo, determinare la decorrenza e la misura degli interessi; l'omissione di tale valutazione può portare alla cassazione e al rinvio.
• In controversie immobiliari basate su preliminari, per la determinazione del prezzo e degli addebiti deve essere valutata la corrispondenza tra quanto pattuito (testo, planimetrie firmate) e le opere effettivamente previste ed eseguite (ctu, regolamenti), escludendo addebiti non previsti dal comune accordo.
• Sulle spese di giudizio, la distribuzione deve tenere conto del risultato complessivo di merito: decisioni parziali favorevoli o assorbenti possono influenzare l'addebito delle spese e devono essere motivate dal giudice.